房仲轉賣道路用地 月入200萬獲利驚人

「愈冷門、專業知識愈高的不動產領域,獲利愈驚人。」寬頻房訊副總經理陳鴻明從事不動產長達20年,最早是房仲業務員,轉作道路用地買賣,現在跨入容積移轉,去年光成交道路用地的總額,就達公告土地現值的3~4億元。

單月佣金達200萬元

他最早在桃園當房仲業務員,一路轉戰台北市大安區買賣房屋,當時每月佣金收入幾乎超過100萬元,但踏入冷門的道路用地買賣,卻曾業績掛蛋9個月,不過,現在他粗估,從事道路用地買賣,單月佣金收入200萬元跑不掉。

陳鴻明說,這幾年不動產法規持續修改,每次改變就有新商機,尤其這幾年建商拼命做容積移轉,道路用地的容積也搶手,雖然產品冷門但卻獲利驚人。陳鴻明印象最深刻的成交,是1筆位於羅斯福路、金山南路的道路用地,公告土地現值達18億元,還曾經多次處理祭祀公業案件,成功整合68個人、9大家族

做大家不想碰的事

陳鴻明說:「最重要就是專業累積,只要明白法律條文,糞土也可以變黃金。」他曾經遇過4米窄的巷道,尾端為方正土地,他以高出市價1倍價錢出售後,卻發現土地可變更建地,其實價值可以翻10倍,錯失賺錢機會。也有談了10年的案子,至今都沒整頓好。

陳鴻明

陳鴻明認為少人願意開發的領域,才是最大的商機。

「做房地產一定要有耐心,遇到挫折,不要耽溺沮喪,往前走就對了。」在陳鴻明眼中,房地產像股市般瞬息萬變,但是只要每天做好1件事情,從最難的、大家最不想碰的做起,經驗值與金錢也就能順勢累積。

大內高手 陳鴻明 小檔案

年齡:42歲
現職:寬頻房訊副總經理
地產資歷:20年
經歷:住商不動產、力霸房屋、鴻運代書事務所
學歷:華夏技術學院電機系
最深刻的事:成交1筆道路用地,公告土地現值18億元
座右銘:面對挫折先放下沮喪,儘管往前走
資料來源:陳鴻明 蘋果日報記者蔡佩蓉

何謂道路用地

道路用地一般可分為三種:

一、計畫道路:

(地籍圖上有顯示,但尚未施工)為已經都市計劃公告的道路,在都市計畫圖及地籍圖上均有標示;而都市計畫道路最小為4米,再次即為8米以上的道路。道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前,政府開路都未予補償,所以道路用地的所有權人都是私人持有,當「都市計畫法」施行後,政府新闢馬路皆依法補償之。

二、既成道路:

(地籍圖上未顯示,但已是現有道路)就是現有巷道,為具有公用地役權的私有土地,通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來,但在地籍圖上則不會標示,寬度多為6米,亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必須此道路已通行10-20年之久,有兩戶以上的人在通行此道路。

三、私設道路:

供公眾通行或供眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路,無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示,可能只有在建築執照中會有標示。

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