24 10 月 法拍地無路可走 通行權須靠協議通行
鍾先生問：我日前透過法院拍賣程序買了一塊地，但事後到現場一看，才知道這塊地的位置，竟然是被包圍在一大塊地的中央，我打算蓋屋自住，但面臨日後屋子蓋起來後，會出現沒有路通往外面的困境，請問我是否可以向法院要求還地退錢，若不行，是否有其他救濟管道？
黃達元律師答：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，強制執行法第69條有規定，不動產的強制執行，也準用此一規定。也因此，透過法拍買到的不動產，基本上是不能因為瑕疵問題而有所要求。
黃達元律師法拍地無路可走須靠協議通行
法院拍賣土地時的公告內容，也不能有「一定可以建屋」的記載。所以鍾先生買到的土地雖然對外沒有通道，但難以向法院要求還地退錢。因此民眾透過法拍程序購地，一定要先查明該筆土地的位置、分區管制規定等基本資料。
不過為了使地盡其利、增進社會經濟之公益，民法787條有所謂「袋地通行權」規定，讓這些對外沒有通道的土地地主，可以依據此法規定，行使向鄰地借道通行的權利。
簡言之，鍾先生的土地仍可以向周圍土地的地主要求通行，鄰地地主有義務容忍此通行權利，但鍾先生也必須支付通行價金。至於通行路徑、價金可以透過協議方式達成，若無法協議，也可透過法院訴訟程序來確認。（聿昭法律事務所黃達元律師回答，記者林慶川整理）
袋地通行權
袋地通行權，規定在民法第787條：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。
（第一項）前項情形，有通行權人，應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。（第二項）」我國民法物權編首重於物的經濟上利用價值，因此對於不動產物權的使用收益，訂立了不少相關的強制規訂，以調和不動產物權人的權利義務。
而袋地通行權也是基於物的經濟上利益，立法者所作的特殊規定。所謂的袋地，是指沒有公路通行的土地，而由於袋地沒有公路經過，無適當的道路經過，因此沒辦法像一般土地作經濟上的利用，減損了土地使用以及交易上的價值。
而司法實務上對於袋地的認定，採取較為寬鬆的立場，以促進物的經濟上使用價值，依照最高法院53年度台上字地2996號判例認為，「民法第787條第1項所謂土地與公路無適宜之聯絡，致不能為通常之使用，其情形不以土地絕對不通公路為限，即土地雖非絕對不通公路，因其通行困難以致不能為通常之使用時，亦應許其通行周圍地以至公路。」擴張袋地的解釋到「通行困難至不能通常使用」，即屬於袋地。
對於袋地，民法第787條規定土地所有人可以通行周圍地以到公路，這是立法者基於物之經濟利益所對於周圍地課予的義務，袋地所有人基於法律規定而為之。
但是，若是因此造成周圍地的損害，周圍地的所有人可以向袋地所有人請求償金。並且，袋地通行權的行使，也必須在行使的必要範圍內，選擇對周圍地侵害最小的方式為之，以避免干擾或侵害周圍地所有權人行使其所有權。
而有通行權的人，於必要時，也可在周圍地開設道路通行，但是必須支付償金（民法第788條）。袋地通行權是立法者在為了促進土地的經濟上價值，所作的調和，因此袋地旁邊的周圍地的所有權人，有忍受的義務，除非受到損害，否則並不能夠請求償金。
然而，對於一些基於土地所有人的因素，例如基於讓與或是分割，所造成的袋地之情況，這時法律則限制袋地所有人的通行權，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。並且對於該袋地通行權人，對於周圍地所受損害，是不需要支付償金的（民法第789條）。聯晟法網
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