實價課稅 房市剉咧等?

今年房地產市場可說是路途顛簸的一年,上半年奢侈稅烏雲還沒過,下半年又出現「實價登錄、實價課稅」的土地、住宅政策改革議題夾殺,反應最快、率先受到衝擊的就是營建股,8月24日至26日短短三天,指數跌掉25.91點,跌幅高達8.85%,房市空襲警報響起。

房地產業內普遍認為,馬政府如火如荼進行的「實價登錄」法案修正,就是在為接下來的「實價課稅」鋪路,若房市真的依「實價」課稅,市場將反轉而下、陷入「短則二年、長則五年」的盤整期。

民進黨總統候選人蔡英文提出的住宅、土地改革政見中,以一、「非自用住宅交易實價課稅」;二、「不動產交易實價登記制度」;三、「廢除地價評議委員會,改為專業機構估算地價」為三大重點。

至於執政黨馬英九也不遑多讓,祭出「不動產實價登記制度」,目標讓地政三法修正草案通過,促成不動產交易價格透明化,遏止市場投機風氣。不論是蔡英文或是馬英九都緊扣著「實價」議題,做為「居住正義」的改革重點,不動產稅制改革似乎勢在必行。

嚇跑中長期置產客

究竟「實價登錄、實價課稅」議題,對房市有無影響,答案是肯定的。首先,來看市場的反應,兩黨「實價」議題在八月中下旬拋出後,成屋市場首當其衝、呈現量能急縮格局。根據住商不動產統計體系內加盟店的成交資料,若以一月為100當基期,台北市八月成交指數僅52,較七月的62下滑16.13%,價格部分,較七月修正3.53%,每坪成交均價為49.2萬元,價量均呈現走軟。

實價課稅房市剉咧等?

陳美玲:實價課稅房市剉咧等?

雖然政府目前僅就「實價登錄」修法並推行,不過市場擔心的是,政府醞釀依照布建完成的實價登錄制度,進行「查稅、課稅」動作。若單純依「實價登錄」來看,因為與稅脫勾,僅供資訊透明化,對於房市影響不大。

但若進入第二個層次「實價查稅」,財政部不需修法即可利用查稅動作,抑制市場投機風氣,影響加大;最後一個層次也是市場最不樂見的就是「實價課稅」,只要有不動產買賣行為出現,政府就會課稅,影響層面擴及全民,若依照現行稅率不變、稅基擴大下,將形成全民加稅情況,殺傷力之大,恐將引起全民反彈。

稅負與市價嚴重脫勾

為什麼實價課稅會造成市場恐慌?主要原因和問題就在於現行不動產稅負價格,嚴重與市場行情脫勾。台北市稅捐稽徵處官員指出,目前公告現值大約是市價的八成,公告地價又是公告現值的37%,因此,「公告地價只有市價的三成」,這部分我們都了解是偏低情況。另外,房屋評定現值部份也不合時宜,因為30年未調整,目前也僅有市價的四分之一、五分之一。

以持有稅來看,台北市指標豪宅「帝寶」,若以一戶100坪計算,一年的房屋稅與地價稅稅金合計約為16萬元,但房子一戶價值逾二億元,大樓管理費一坪約200元、每月二萬元,也就是說,「帝寶」住戶一年繳的持有稅比管理費(24萬元)還便宜。

若以財產交易所得稅來看,2010年時一戶210坪帝寶房屋評定現值為1300萬元,乘以當年所得稅課稅標準37%,僅481萬元,併入所得稅申報、最高40%稅率,房屋交易稅也才192.4萬元。

若賣方由預售每坪85萬元持有至今,每坪漲幅約150萬元,交易所得稅不到二坪價差,市場有利可圖,當然吸引「以時間換取空間」的投資客進場。財政部官員坦承,現行不動產稅率評定標準確實「偏低」,但整體制度沒問題,「只是稽核動作沒做好,有改進空間。」

不動產稅制恐大翻修

若依目前行政院會拍板的實價定義為「買賣雙方的實際成交價」,那麼未來布建完成的實價制度,極有可能取代現有的「房屋評定現值」課稅基準,進行實價課稅。不過,要以實價取代現有不動產稅制可說是困難重重,光是檯面上看得到的就有五大問題點,尤其是牽涉到稅制改革問題,複雜程度難以想像。

問題一:實價從何認定?

既然要課稅,課稅的基礎、標準就要有依據性和一致性,依照內政部說法,實價指的是買賣雙方成交價,但問題來了,所產生的「成交價」依據到底在哪裡?是經由買賣雙方認定,還是房仲業者說了算,又或是須經估價師評定,還是政府另外有核定機制?

問題二:土增稅、契稅存在必要性?

現行實際成交價(總價)包含房屋和土地價格,若要以實價課稅,在「一稅不能兩課」的前提下,就必須廢除現有的「土地增值稅」以及「契稅」,甚至是今年六月一日才剛上路的「特種貨物及勞務稅條例」(奢侈稅)都必須廢止才行,以實際價格取代政府公告現值,讓「三稅合一」,整個房屋(契稅)、土地(土地增值稅)交易稅制改變成財產交易所得稅。

問題三:如何追溯過往成交價?

若政府欲以實價課稅,實價登錄上路後的買賣交易案,因有案可循下,可從買賣總價扣除當初買進成本,和交易買賣過程中衍生的交易成本後的資本利得下去課稅,較不容易產生爭議,但重點來了,實價登錄之前的交易案因採土地公告現值課稅、非實價,政府如何認定交易不動產當初買進的成本是多少?

問題四:「資本利損」能否抵稅?

要了解的是房地產並非穩賺不賠的行業,市場也是有循環周期,若多頭市場,以資本利得課稅還有道理,但若景氣反轉、陷入空頭,賣方認賠殺出,政府是否有制定出一套像是留抵稅額,或是退稅等管道的退場機制,讓實價課稅這套政策更加完備。

問題五:全民加稅?!

若未來政府直接將布建完成的實價制度,取代現有的「房屋評定現值」、「土地公告現值」、「公告地價」課稅基準,在稅率不變、稅基擴大下,將形成全民加稅情況,屆時將引起民眾的反彈聲浪。

內政部已有備案計畫

對於上述五大問題,王靚琇表示,若政府真的推動實價課稅,目前內政部的權責範圍只有在土地公告現值這部分,房屋評定現值則歸為財政部執掌。

若要廢除土增稅就必須要修憲,不過,「不論修憲成功與否,內政部都已有備案計畫,假設未修憲前,政府課稅依舊可按照現行房地分離稅制下去推行,先把會影響房屋價格的項目,像是建材、屋齡、樓高等分門別類,依這些項目去折算、評定出房屋價格,最後再從總價扣除房屋價格得到土地價格,這也是可行的方式。」

台北市稅捐稽徵處表示,實價課稅其實是一個兩難的情況,依實際交易價格課稅固然好,但一整套做下去可說是茲事體大,因為整個稅制都要改。將房屋與土地稅制合併變成財產稅,也要廢止土地增值稅,才有可能繼續往下做。

整個房屋土地交易稅制要改變成財產交易所得稅,這個改變幅度非常大,牽一髮而動全身,稅制要整個大翻修。另一方面來說,地方稅收的來源都是靠房屋稅及地價稅,如果真的大翻修,影響的範圍非常大,後果如何也要好好評估。

恐助長空頭公司歪風

遠雄集團副總經理蔡宗易指出,政府欲推行的「不動產實價課稅」議題有很大的挑戰,首當其衝的就是「實價認定」,由於目前市場上並沒有鑑價的標準,因此審核的標準一開始就會受到很大的爭議。

再來,政府也會面臨到民眾對於稅負提高的反對壓力,尤其台灣自有住宅使用率超過80%,實價課稅後,等於是全民加稅,難保民眾不會出現反彈聲浪;另外,不動產實價課稅後,屋主財產隱私「全都露」,為保障財產不曝光下,市場恐出現買賣交易手法變動,像是高買低報等,這些都是政府未來會遇到的問題。

不過,若政府要以實價課稅來打擊市場投機歪風,顯然搞錯方向,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,這波推升房價上漲的主要原因是市場資金太多,以及低利率所造成,游資多是因為政府引進海內外資金回流,像是土地增值稅減半、營業所得稅從24%降至17%、遺贈稅也由50%調降至10%等,九年內國家存款多了11兆元,政府引進這麼多的資金回流卻不做控管,龐大資金尋找投資標的,房地產就成了最好的避險工具,房價不漲也難。

再看看政府上半年提出的奢侈稅,確實造成市場量縮情況,但奢侈稅上路後,根據住展雜誌的統計資料顯示,台北市平均預售與新成屋每坪成交價衝上77.5萬元,較奢侈稅前的74萬元還要高。

中古屋方面,在永慶房仲集團的統計中也指出,台北市每坪成交單價達52.1萬元,較奢侈稅前的50.6萬元要高,不論是預售或是中古市場房價雙雙寫下歷史新高。

再把鏡頭轉向鄰近亞洲國家,包括中國、香港、新加坡等長久以來就施行實價課稅,但是房價仍是向上追漲,以中國上海來說,根據第一太平戴維斯物業顧問(中國)統計資料顯示,從2005年12月至2011年6月,五年半時間,房價平均漲幅高達143%,新加坡也出現123%幅度,香港漲幅也有98%,而且這些國家不動產還不具有所有權,但房價照樣漲翻天。 撰文:陳美玲(更多精采文章請見《財金雜誌》No.23)

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