公告現值 地方無魄力 完善稅制需五配套

不動產稅制能否改革成功,地方政府是主要關鍵。調整稅基的大權,握在地方政府手中,但多年來的漲幅,永遠追不上房價漲幅。學者砲轟:地方政府「該收的稅放任不收,卻一再向中央喊窮。」

地方政府的稅基,公告土地現值每年調整一次,公告地價和房屋評定現值則是每三年調整一次,由各地方政府設立的「地價評議委員會」開會調整。

地價評議委員會,共有17名委員,其中包含一位縣市議員代表。有學者指出,委員會甚至淪為議員「服務選民」的場所,只要選民請託議員,要求哪個地點公告現值不要漲太多,委員會也不敢不從。

公告土地現值

2011年公告土地現值占市價百分比

財政官員指出,公告現值、公告地價拉高與市價齊平,不是不可能,但各縣市政府都有選舉政治考量,在無法彈性調整稅率下,地方政府「寧願做好人」,深怕拉高稅基,導致民眾要多繳稅引發民怨,或誤殺廣大自用住宅。

「市價」是指該地區平均交易價格,與實際交易價格仍有一段差距。學者抨擊,如果公告現值、公告地價等稅基,都還不能達到這種遠低於「實際交易價格」的市價,課稅根本不可能達到公平。(經濟日報/記者陳乃綾/台北報導)

他山之石:課稅收入 當教育費

台灣房產稅,採房屋和土地分開課稅;國外多數包含房屋及土地合併課稅概念,名稱有不動產稅、物業稅等區別。與台灣相同,房產稅都是地方政府重要財政收入來源,各國房產稅收用途不同。

美國主要用來支付學區義務教育費;德國用以維持房價穩定,打擊炒作;新加坡是調節貧富差距、補貼弱勢的重要來源。

美國50個州都徵收房產稅,持有不動產稅率介於3%至10%,實質有效稅率為1%至4%,政府的房產稅收占地方政府財政收入的五成至八成。房產稅由縣稅、城市稅與學區稅構成,比例為1:1:5,其中以學區稅最重。在美國買賣、交換或贈與不動產,會產生資本利得,並按持有長短課徵資本利得稅。

美國房產稅每年會由地方政府對房產估價,實際房產稅負擔並不輕,且會隨房價上漲上升。美國官方評定的房產價值,約是市價五成到七成。2000年到2007年,美國中等價位房屋的房價成長48%,同期房產稅收增幅達62%。

美國房產稅的稅收用途公開透明,用途明確下,帶動房價自然升值的良性循環,民眾相對也較能明顯感受繳稅好處。(經濟日報/記者陳美珍/台北報導)

公告土地現值

2010年公告土地現值占市價百分比

閱報秘書/稅基 & 稅率

稅基,是計算應納稅額的根據與基礎。如所得稅中,納稅義務人一年所賺的薪資所得,就是所得稅「稅基」之一。用來作為不動產稅課稅依據的公告土地現值、房屋評定現值、公告地價等,也是稅基。

稅率,則是計算應納稅額的尺度。稅率分為單一稅率、累進稅率,前者如遺贈稅率10%、房屋稅住家用房屋1.2%到2%;個人綜合所得稅、地價稅、土地增值稅則採累進稅率。

「稅基」乘以「稅率」,為納稅義務人的應納稅額。稅率不變,上調稅基,應納稅額也會增加。(經濟日報/陳乃綾)

完善稅制 靠五配套

現行不動產稅制,將房屋和土地分開課稅,買賣、持有至少涉及四種稅目,散在不同稅法中。除修法,也須具備「五大配套」,才能落實實價課稅,三至五年內可望上路實施。

首先,建立完善實價登錄系統,登錄要確實。其次,中國科技大學財政稅務系講座教授曾巨威說,政府根據這些實際交易價格,逐步調整不動產稅基。逐漸接近實際交易價格,而非以政府過去認定的「市價」做基礎。

第三,稅基調高,也須調整稅率。以實價為基礎調高後,高價住宅須繳更多持有稅,自用住宅持有稅率反而大幅降低,實現租稅正義。

第四,建立房屋前手資料認定方法,補登錄資料不足。實價課稅是由賣屋實價減去原始成本,計算賣方獲利,可能面臨賣方無法提出原始成本,如何認定前手成本資料,是實價課稅首要阻礙。

政大地政系教授張金鶚指出,納稅人若無法舉證,可交不動產估價師評定成本。最後走向「房地合一」課稅。(經濟日報/記者陳乃綾/台北報導)

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