企業出售不動產 房地比計算 所得稅加重

避免售屋利得遭免稅土地所得稀釋,財政部調整企業出售不動產的房地比計算原則,房屋評定現值須增計5%營業稅。此舉將抬高不動產出售利得中,應課稅的房屋所得比重,達到加重對售屋所得課稅效果。

財政部已修改營利事業所得稅查核準則第32條第3款規定,建商等營利事業出售不動產時,如未在契約中明訂房屋及土地個別售價,其計算房屋銷售收入的房地比公式中,房屋評定現值須按加計5%營業稅後的金額計算。

依據修正後房地比公式,房屋評定現值改採含稅價計算後,應稅的房屋銷售所得增幅約達3.95%。即每100元會增加3.95元是屬於應課稅的房屋利得。

調整後房屋評定現值按含稅價計算原則,也適用於房屋價款經稅捐機關調查明顯較市價低的避稅案件。

財政部舉例,目前房屋評定現值未含稅下,出售不動產若未區分房屋及土地的個別出售價,如以房屋評定現值200萬元、土地公告現值800萬元為例,其計算出應稅的房屋款比率為20%,即不動產銷售收入的房地比率是:房屋20%、土地80%。

但修正後房屋評定現值加計5%營業稅,房屋款的比重即拉升為20.79%,相對免稅的土地款比重會下降,所得稅也會加重。

個人售屋企業售屋所得

計算個人售屋企業售屋所得比較表

如不動產售價5,000萬元,其成本或買進價為3,000萬元,不動產銷售收入2,000萬元,在房地比未加計含稅價下,屬於應稅房屋的銷售收入是400萬元【(5,000萬元-3,000萬元)x 20%】;但調整後售屋收入增為415.8萬元。按17%營所稅率換算,新增15.8萬元售屋收入,增繳的所得稅約為2.69萬元。

財政部指出,個人出售不動產因非營業稅的課徵範,因此個人出售不動產的契約若未明訂房屋及土地的個別銷售價,房地比計算公式仍維持不變,其房屋評定現值不必加計5%營業稅,售屋所得不會改變。

閱報秘書/房地比

由於台灣土地交易所得免徵所得稅緣故,個人或企業出售房地產時,如果未主動在契約中訂明房屋及土地的個別售價,稅捐機關為方便計算出售者屬於房屋部分的交易所得,即會依據固定公式,計算售屋所得的「房地比」。

簡單來說,房地比即是房屋及土地占不動產所得的一定比例,其公式目前為:不動產售價-不動產買進價x(房屋評定現值/房屋評定現值+土地公告現值)。

以營利事業為例,其援用法條為營利事業所得稅查核準則第32條第3款規定,即營利事業以土地及房屋合併銷售時,其房屋款及土地款未劃分,或房屋款經查較時價低者,其房屋價格應依房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值總額比計算。

依據售屋的房地比公式,當房屋評定現值愈低,土地公告現值愈高時,房地比換算出應稅的售屋所得就會愈低;反之,則愈高。【經濟日報╱陳美珍】

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