法拍地無路可走 通行權須靠協議通行

鍾先生問:我日前透過法院拍賣程序買了一塊地,但事後到現場一看,才知道這塊地的位置,竟然是被包圍在一大塊地的中央,我打算蓋屋自住,但面臨日後屋子蓋起來後,會出現沒有路通往外面的困境,請問我是否可以向法院要求還地退錢,若不行,是否有其他救濟管道?

黃達元律師答:「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」,強制執行法第69條有規定,不動產的強制執行,也準用此一規定。也因此,透過法拍買到的不動產,基本上是不能因為瑕疵問題而有所要求。

黃達元律師

黃達元律師法拍地無路可走須靠協議通行

法院拍賣土地時的公告內容,也不能有「一定可以建屋」的記載。所以鍾先生買到的土地雖然對外沒有通道,但難以向法院要求還地退錢。因此民眾透過法拍程序購地,一定要先查明該筆土地的位置、分區管制規定等基本資料。

不過為了使地盡其利、增進社會經濟之公益,民法787條有所謂「袋地通行權」規定,讓這些對外沒有通道的土地地主,可以依據此法規定,行使向鄰地借道通行的權利。

簡言之,鍾先生的土地仍可以向周圍土地的地主要求通行,鄰地地主有義務容忍此通行權利,但鍾先生也必須支付通行價金。至於通行路徑、價金可以透過協議方式達成,若無法協議,也可透過法院訴訟程序來確認。(聿昭法律事務所黃達元律師回答,記者林慶川整理)

袋地通行權

袋地通行權,規定在民法第787條:「土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金。

(第一項)前項情形,有通行權人,應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。(第二項)」我國民法物權編首重於物的經濟上利用價值,因此對於不動產物權的使用收益,訂立了不少相關的強制規訂,以調和不動產物權人的權利義務。

而袋地通行權也是基於物的經濟上利益,立法者所作的特殊規定。所謂的袋地,是指沒有公路通行的土地,而由於袋地沒有公路經過,無適當的道路經過,因此沒辦法像一般土地作經濟上的利用,減損了土地使用以及交易上的價值。

而司法實務上對於袋地的認定,採取較為寬鬆的立場,以促進物的經濟上使用價值,依照最高法院53年度台上字地2996號判例認為,「民法第787條第1項所謂土地與公路無適宜之聯絡,致不能為通常之使用,其情形不以土地絕對不通公路為限,即土地雖非絕對不通公路,因其通行困難以致不能為通常之使用時,亦應許其通行周圍地以至公路。」擴張袋地的解釋到「通行困難至不能通常使用」,即屬於袋地。

對於袋地,民法第787條規定土地所有人可以通行周圍地以到公路,這是立法者基於物之經濟利益所對於周圍地課予的義務,袋地所有人基於法律規定而為之。

但是,若是因此造成周圍地的損害,周圍地的所有人可以向袋地所有人請求償金。並且,袋地通行權的行使,也必須在行使的必要範圍內,選擇對周圍地侵害最小的方式為之,以避免干擾或侵害周圍地所有權人行使其所有權。

而有通行權的人,於必要時,也可在周圍地開設道路通行,但是必須支付償金(民法第788條)。袋地通行權是立法者在為了促進土地的經濟上價值,所作的調和,因此袋地旁邊的周圍地的所有權人,有忍受的義務,除非受到損害,否則並不能夠請求償金。

然而,對於一些基於土地所有人的因素,例如基於讓與或是分割,所造成的袋地之情況,這時法律則限制袋地所有人的通行權,僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。並且對於該袋地通行權人,對於周圍地所受損害,是不需要支付償金的(民法第789條)。聯晟法網

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