房屋實價課稅 業者:淪為口號 學者:勢所必然

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮表示,課徵奢侈稅對大台北房價雖有抑制作用,但長線仍然無法解決都會居住正義的問題。而對於房地產資訊透明化與實價課稅的推動,到目前為止,兩黨對於實價登錄與實價課稅的規劃與配套都沒說清楚講明白,讓人不得不懷疑兩黨的共識是『搶選票』,實價課稅若不說清楚,就只是選前的一個口號而已。

實價課稅

實價課稅李同榮提出建議

李同榮提出幾項建議:

(一)要實價課稅,必須先實價登錄~不動產仲介經紀業絕對全力支持房地產資訊 透明化,因為房地產成交資訊透明可以建立公平公開的房地產交易環境,但政府必須認清實價登錄的真正責任歸屬乃是買賣當事人。

(二)修訂平均地權條例,讓實價登錄歸責於買賣雙方當事人~『修訂平均地權條例』讓買賣房屋當事人主動實價登錄。

假設是A,『修訂地政士法』,假設是B,『修訂不動產經紀業管理條例』要仲介者提供交易價登錄,假設是C,則A>B,而B>C,也就是說修訂平均地權條例,既然買賣雙方都已經按實價登錄,則修訂地政士法只是配合政策,而不動產經紀業管理條例之修訂,應針對其對買賣雙方的成交資訊提供之責任加以規範即可。

只要買賣雙方如實交由地政士依實際成交之合約價格登錄,不動產經紀業的責任就是如實提供買賣雙方顧客最近最新的成交行情,如此就能創造房地產資訊透明的成交環境。

(三)資訊透明化是否識別化(揭露詳細地址門牌)或去識別化,應該分階段實行~在房地產稅制未健全化的同時,政府不宜貿然實施揭露識別化之措施,只要房地產依資本所得,在實價基礎上課稅(擴大稅基,降低稅率),政府就不必要有登錄與課稅脫勾的謬論,民眾也不會有登錄與課稅聯想的疑慮,各縣市也不會有公告地價必須大幅調高的困擾。

房仲業主張資訊透明識別化工程,必須等實價課稅(擴大稅基,降低稅率)的稅制健全化後才宜實施,現階段宜階段性先採去識別化的揭露方式。

(四)實價課稅應採資本利得課稅~要建立一勞永逸的根本解決方案,就必須把實價登錄的效能建立在資本利得實價課稅的基礎上,讓非自用住宅的不動產投資賺錢的人,不分貧富都必須繳稅,買賣當事人在平均地權條例修訂下就會相互監督,如實申報交易價格。

(五)擴大稅基降低稅率讓民眾與業者消除增稅疑慮~政府在稅制規劃方面必須顧及民眾有增稅的疑慮,例如擴大稅基下降低稅率,所有課稅新制應比照舊制規劃出對等的稅收,交易課稅須區分出自用與非自用,並區分持有年限以防炒作。

(六)    實價課稅具體的實施配套措施~

一、消除民眾與業者增稅疑慮:稅制改革後,擴大稅基就必須降低稅率。
二、採用資本利得為實價課稅的基準原則:交易實價課稅必須建立在資本利得的基礎下,讓賺錢的人合法繳稅。

三、區分出自用與非自用不同的課稅方式:非自用稅率較高,自用稅率較低。

四、區分持有年限長短:成屋持有年限較長者稅率應較低,反之,持有年限較短者稅率越高,取代現有的奢侈稅(持有1年出售課增總價15%稅率,持有2年課徵10%稅率)。

五、廢止增值稅,以土地交易稅取代:精華地區土地為防止土地囤積,持有年限較長者稅率反而應該較高,取代原有徵收的空地稅,同時現行土地增值稅制也可一併廢除,以後就沒有不合時宜的公告現值,地主也沒被重複課稅的疑慮。

六、廢除地價稅與房屋稅,以房地稅取代:每年一般住戶所有權人需繳持有的房屋稅與地價稅,則統一歸納為房地稅,依實價登錄的總價核定合理對等的稅率,以後就沒有不合時宜的公告地價、房屋評定現值。

(七)實施實價課稅必須訂定日出條款,增值稅、奢侈稅、空地稅需訂定落日條款~實價登錄達3年以後才能較完整的資料庫,因此實價課稅必須訂定日出條款,讓所有房地產交易者有緩衝期,同時對於賠錢的自用住戶如何訂定課稅扣除條款?

沒交易過的物件如何計算實價基礎與所得?奢侈稅、空地稅、增值稅如何訂定日落條款?…等配套措施,都是在實施實價課稅前需考慮的客觀條件。

(八)創造政府、消費者、業者三蠃空間~可預見的未來,政府若能針對實價課稅制度,採取全面性的稅制革新,依資本利得課稅並在民眾沒有增稅的疑慮下,擴大稅基降低稅率,政府反而會因合法繳稅件數與額度的增加,稅收也同時遽增,民眾因資本利得課稅,買賣雙方相互監督,實價登錄就不會因過去真假合同的混淆資訊而失真,房地產經紀行業在資訊透明化的交易環境下,也較能獲取買賣雙方顧客的信賴,這樣的房地產交易制度就能朝向公平公正公開的大道前進,創造政府、消費者、業者三蠃的空間。 自立電子報

莊孟翰:房地產依實價課稅 勢所必然

在房價高漲、民怨第一龐大壓力下,尤其貧富懸殊後遺症愈來愈明顯;按2009年所得二十等分位最高5%家庭年所得382.2萬元與最低5%僅5.1萬元,差距高達74.94倍(1998年僅32.74倍),更嚴重的是所得還倒退了14年,去年失業人數更高達57.7萬人。

房地產依實價課稅

莊孟翰:房地產依實價課稅勢所必然

其次,薪資所得占綜合所得總額亦逐年攀升至75%,高資產階層炒作房地產的財產交易所得卻只占0.38%。根據內政部公布最新住宅需求動向調查資料顯示,今年第2季全台房價所得比已高達9倍,台北市則高達16.2倍,平均購屋總價更由第1季的2034.3萬元飆升至2778.4萬元,漲幅高達36.58%。

另外,根據住展雜誌發布最新的「購屋痛苦指數」報告顯示,民眾想要購買台北市35坪房子平均得不吃不喝18.4年才能負擔得起,明年又逢總統大選,一般咸認現階段推動實價課稅時機已臻成熟,實價課稅遂由社會問題逐漸轉為政治議題。

隨著大選逐漸逼近,房地產交易實價登錄並進而推動實價課稅,期以重新調整資本利得與薪資所得占整體稅收比例,自然成為兩黨候選人爭取年輕族群選票一大訴求。

尤其實施奢侈稅後並無立即顯現預期成果,房價短期既未獲平抑,也沒增加多少稅收情況下,有關不動產稅制合理化的議題,尤其在居住正義與租稅正義前提下,社會大眾莫不將未來的政府政策列為投票前重要觀察指標。

唯一般民眾也很關心這樣一個重大的稅制改造工程,如果沒有按部就班經過縝密規劃而匆忙付諸實施,是否也會像奢侈稅一樣無法立即彰顯政策效果,反而招致民怨。

因此,為確保這項政策能夠獲得民眾支持,一定要明確宣示自用住宅的稅負不會增加,主要係在解決稅制扭曲的歷史沉痾,促進社會公平,並藉由合理稅制讓房地產價格與供需回歸基本面,抑制投機炒作。

如依目前房地產交易按土地公告現值和房屋評定現值之課稅基礎,顯然與市場交易價格嚴重脫節,主要癥結即在於房地分離課稅所導致私契之「實際交易價格」與公契之「土地公告現值和房屋評定現值」差距高達60~70%。因此,長期目標以實價為課稅基礎絕對是正確的方向,唯其間轉換機制才是最重要關鍵,非5年以上轉換期不可。

更重要的是,除了先期實價登錄之外,未來按實價課稅所增加稅收是否全數用於幫助年輕人購屋、興建社會住宅與補助弱勢族群,才可謂真正落實居住正義與社會正義。 理財周刊

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