親友合資買土地 登記稅負差很大 如何節稅

共同出資合夥購買土地要注意,只有土地正式登記的所有權人,出售土地獲得的價金才適用土地交易免稅,若未登記為共同持有,分得的價款會被國稅局認定為「其他所得」,常有民眾因不諳規定而遭補稅處罰。

台北市國稅局表示,民間習慣多人共同出資購地,由其中一人出名登記為土地所有權人,等到土地出售收取價金後,再依出資比例分配給每個出資人,不過有沒有登記為土地所有權人,在所得稅負上的效果卻是大不同。

合買地,登記

合買地,登記他人名下,將來須課稅

生活稅法/親友合資買地 如何節稅

˙劉先生問:稅法規定,個人買賣土地的交易所得免稅;我與兄弟4人先前共同出資買了一塊土地,並把土地登記在我的名下,後來土地賣掉,獲利卻要繳交綜合所得稅,請問要怎麼合法節稅?

˙資誠聯合會計師事務所合夥會計師許祺昌答:國稅局每年都會選出查稅重點,其中一個查稅對象就是個人名下財產出現異常變動。以劉先生的個案為例,從兄弟集資買土地到出售土地,再把賣土地賺到的錢均分給其他兄弟,這些資金往來,很容易成為國稅局落入國稅局查核對象。

親友集資買土地是很常見的投資方式,不過,一不小心就很容易惹「稅」上身。最常見的狀況就是,親友集資買土地,但推派其中一人登記為土地所有權人,這塊土地日後出售時,所有權人的土地交易所得免稅;但其他集資人的所得會被國稅局認定為非土地交易所得,依法必須報繳個人綜所稅。

舉例來說,劉家兄弟4人每人出資250萬元,合買一塊1000萬元的土地,這塊土地則登記在大哥名下;幾年後劉家兄弟把土地以1800萬元賣掉,賺了800萬元。劉家大哥把賺到的800萬元,以當初兄弟4人出資的比例分給其他3兄弟,等於每人賺了200萬元。

劉家兄弟以為土地交易所得免稅,因此隔年5月申報個人綜所稅時,並未申報這筆所得,之後除了大哥以外,另外3兄弟都收到國稅局補稅單;以30%稅率來算,每個人要補繳60萬元所得稅,外加0.5倍罰鍰,等於要吐出90萬元的稅金。

不僅如此,如果劉家大哥之外的兄弟有人過世,身後留下的這筆遺產也得繳交不少遺產稅。如果土地還沒出售,國稅局會以當初的出資額來計算遺產總額;土地若已出售,則會以獲配的金額計算遺產總額。

民眾集資買土地想要節稅,最簡便的方法就是共同登記為土地所有權人,以劉家兄弟個案為例,因為4人都是土地所有權人,出售土地的獲利就都屬於土地交易所得,統統不用繳稅。當其中有人過世,國稅局計算遺產總額時,也會以低於市價的公告現值核算,要繳的遺產稅自然較少。 (許祺昌口述,記者賴昭穎採訪整理)【聯合報╱許祺昌】

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