一屋二賣糾紛比例增 購屋如何防範與自保

很多房子的所有權人,常常會先把房子賣了,而在還沒過戶前因為有人出更高的價錢,而把房子移轉給後來出價的人,造成一屋二賣甚至三賣、四賣的情形,更甚者還有把房子賣給好幾人收了訂金後就跑路了,造成買受人爭奪房子的權利,而這些同時存在的買賣契約都是有效的。

要避免買到被好幾賣的房子,最重要的是詳細了解出賣人的信用狀況,然後於交付訂金或簽約辦妥貸款後,趕緊辦理房屋所有權的移轉手續,因為在房屋所有權移轉前,房子的所有權人都是有權利將房子任意處分掉的。而先取得房屋所有權的人才有權利排除其他無權占用人的使用。

購屋所有權移轉登記

購屋者如要確保自己的權益,付款後應立刻辦妥所有權移轉登記。

如何防範一屋二賣?

在房屋買賣糾紛中,一屋二賣所佔的比例有日漸增多的情形,購屋者要確保自己的權益,最好的辦法是付款後立刻辦妥所有權移轉登記;但是,如果你買的是國宅或是改建好的軍眷戶,因法律限制在五年內無法過戶,這時候,應在簽約時約定違約者要賠償巨額的違約金,最好再將房子設定高額的抵押權給買家,可以避免國宅或是軍眷戶的原屋主在交屋期屆臨時反悔拒絕過戶,或是一屋二賣。

這裡舉二件台北地院的案例來說明,第一件案例是林姓男子在三十多年前向陳女購買台北市的一棟房子,因陳女後來反悔,林姓男子於是打官司,並經法院於七十七年八月判決確定陳女應移轉房地所有權給林,但因為辦理所有權移轉登記要繳納增值稅,而林不肯繳增值稅,所以遲未將房子所有權移轉登記在自己名下。

未繳增值稅 原屋主仍持有

多年來,房子雖為林在使用,但房子名義上仍然登記在陳女名下,最近陳女去世,她的兒子依繼承關係取得房子的所有權後,因在外負債,債權人向法院聲請查封拍賣這棟房子,林姓男子才急忙向法院提出異議,他指出房子早在七十七年間經法院判決給他,債權人聲請對這棟房子強制執行,已經侵害他的權利。

台北地院判決林姓男子敗訴,理由是法院當年(民國七十七年)判決命陳女辦理所有權移轉登記給林,性質上只是判決林姓男子有房地移轉登記之請求權,林必須根據該確定判決對陳女提出請求,辦妥所有權過戶登記後,始能取得所有權,並不是說林根據那份判決就取得房子的所有權。

物權非經登記不生效力

依民法規定,「物權非經登記不生效力」,林於七十七年間雖獲得勝訴判決確定,但他一直未辦妥房地所有權登記,仍然沒有取得其所有權。林既然不是這棟房子的所有權人,就無權提出異議。

第二件案例是,李姓男子在五年前以一三五○萬元向姚姓婦女購買台北市「健安新村」眷村的房子,先付一二○○萬,其他一五○萬在交屋過戶時再付,因老舊眷村改建條例規定,軍眷在五年內不得出售,於是雙方約定讓李姓男子先入住,五年後再過戶給李,房子預定今年辦理所有權移轉,但因房價高漲,姚女竟一屋二賣,另以三三○○萬元賣給別人。

幸好李姓男子事先做了防範措施,在買賣契約中規定姚女如違約要賠兩倍的價金,另外還有五○○萬的懲罰性違約金,李告上法院後,法院判決姚女應賠李總共二九○○多萬元。 住展房屋網提供

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