預售屋新制 強化保障履約保證5選1 屋簷雨遮不計價

預售屋買家保障5月強化,明訂履約保證機制5選1,屋簷雨遮不得計價,購買預售屋時,消費者只能憑著數據、模擬圖與樣品屋等資訊發揮想像力,不過成屋後,往往發現幻想與現實嚴重落差,又或是發生建商倒閉,消費者空有合約書卻求助無門的情況。

內政部為保障消費者權益修訂「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,今年5月增加強制「預售屋履約保證機制」及「屋簷雨遮登記不計價」等規定,消費者購屋時可特別留意。

買賣預售屋修正的新規定

政府針對買賣預售屋修正的新規定,已於5月正式上路,可大幅提高對消費者保障,但簽約前仍須留意

消費者拿到契約書後,可比對「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」保障自身權益,此外,內政部也提供「預售屋買賣契約書範本」供消費者參考,雖然多數建商會採用自己的契約書,但消費者仍可將建商提供的契約與內政部範本兩相比對,契約書沒有的項目,可要求加註,契約書多了的項目,應請建商提供解釋。

私下簽約易生糾紛

HouseFun新聞中心經理李建興提醒,部份建商為規避責任,可能會與消費者私下簽約,等到交屋時才正式簽定房屋交易合約,如此,將導致該交易不受「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」保護。

建議消費者遇到類似狀況時,可要求建商,在合約內加註:「該合約仍依『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』規定比照辦理」。

「契約審閱期」規定已納入「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中,法律上也規定,建商不得要求消費者繳納定金後,才可攜回契約書審閱。

中華國際聯合法律事務所律師羅啟恆表示,正派的建商經營時會遵守法規,不會刻意欺瞞消費者,當遇到銷售案場不願事先提供契約書與契約審閱期時,除了可投訴消保官與消費者基金會外,購屋民眾也要思考、評估這樣的建商在興建期間是否有偷工減料的可能。

雖然銷售案場善於營造交易熱絡的假象,但少部份銷售條件佳的房屋或戶別,確實有可能在契約審閱期間,被他人捷足先登,建議可在看屋初期便攜回契約審閱,或事先下載內政部的範本作功課,之後拿到契約書,只需要針對與範本有差異的項目研究,避免因簽約倉促,損害自身權益。

預售屋交易透明化

李建興指出,即使屋簷雨遮規定不得計價,但金額轉嫁到其他項目,總價不太可能改變,強制「預售屋履約保證機制」更可能因成本上升,房價變高,不過「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」新制。

可避免建商規劃無用設計、幫助預售屋交易透明化,至少消費者可以詳實瞭解交易內容後,再來決定要不要購買,而不是花錢買了一堆虛坪,卻不自知。

預售屋買賣定型化契約不得記載事項

◎不得約定廣告僅供參考
◎出售標的不得包括未經依法領有建造執照的夾層設計或夾層空間面積
◎不得使用未經明確定義的「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞
◎不得約定買方須繳回原買賣契約書
◎不得約定請求超過《民法》第205條所訂20%年利率的利息
◎不得有其他違反法律強制或禁止規定的約定
資料來源:內政部不動產交易服務網

預售屋買賣定型化契約應記載事項重點

應記載/內容
˙契約審閱期:應載明審閱期間,且不得少於5天
房地標示及停車位規格:土地與房屋座落處都應清楚標示,停車位性質、規格與大小等資訊也要標明
˙標明房屋內各項面積與其售價:
◎明訂主建物、附屬建物及共有部分,應分別列明面積及售價
◎增訂主建物面積占本房屋登記總面積的比例
◎雨遮可登記坪數,但不得計價
˙房屋面積誤差,價款應找補:
◎過去「房屋面積誤差在1%內互不找補」,修正為「有誤差就互相找補」
◎主建物或房屋登記總面積誤差不足超過3%部分時,買方得解除契約
◎實際面積多餘登記面積時,消費者最高僅需支付2%的房地總價
˙逾期付款時處理方式:
買方遲延利息由過去「萬分之5單利計算」,調降為「萬分之2單利計算」
˙履約保證機制:

購屋民眾與建商雙方協調,原則上自5種履約保證方式中,擇1採用 資料來源:內政部不動產交易服務網

報你知 預售屋與成屋 履約保證有何不同?

「預售屋履約保證機制」與一般常聽到的「履約保證」不同,一般「履約保證」通常是指「價金履約保證」,買賣屋交易過程中,買方須繳給賣方的款項先保管在特定專戶內,確認房屋過戶至買方名下時,

建經公司才撥款給賣方,可避免買方繳了部份款項後仍拿不到產權,或賣方過戶給買方後,買方卻不願繳付尾款,可保障買賣雙方損失價金的權益,又稱「買賣價金履約保證」或「交易安全制度」。

「預售屋履約保證機制」則是本次「預售屋買賣定型化契約應記載事項」重點之一,自5月起強制規定建商銷售預售屋時,從數種預售屋履約保證方式中至少擇1採用,可分為「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會連帶保證」5種方式。

主要藉由建商事前與第3方簽訂合約,利用專款專用,或建商倒閉時,改由該第3方來繼續履行買賣合約或處理返還價金等方式,避免建商倒閉,消費者空有合約書,卻求助無門的狀況。

如「價金返還之保證」:建商與金融機構簽訂保證契約,若建商倒閉無法交屋,將由該金融機構返還消費者已繳納之價金。 蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】2011年 06月18日

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