售屋專任委託書 簽訂須謹慎 詳閱契約審閱期 不賣須賠償

不要隨便和仲介簽訂專任委託銷售契約,目前國內仲介業所使用之委託契約有兩種,即「專任委託銷售契約」及「一般委託銷售契約」,如屬專任委託銷售契約則在契約中會有「在委託期間內,不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」之規定,反之,則屬一般委託銷售契約。

售屋時千萬不要隨便和仲介簽訂專任委託銷售契約。

售屋時千萬不要隨便和仲介簽訂專任委託銷售契約。

這二者的差別在於,你和仲介簽訂一般委託銷售契約,你可以委託多家房仲業者同時代為銷售,你只要付仲介費給先找到買主的那一家房仲即可,但是如果你和仲介簽的是「專任委託」,你就要受到很多限制,包括在委託期間內,你不能自行出售房子或是另行委託第三者仲介等,你違反了這些規定,視為房仲已完成仲介之義務,你仍應全額一次支付服務報酬給仲介人員。因此,當你要售屋時,千萬不要隨便和仲介簽訂專任委託銷售契約。

專任委託限制重重

謝姓女子於去年11月委託益通不動產經紀有限公司仲介銷售房子,雙方簽立專任委託契約,約定委託銷售價格一三○○萬元,仲介服務費為二○萬元,屋主實收金額為一二八○萬元整。

後來,房仲找到一名魯姓買家願意以一三○○萬元購買謝女的房子並支付定金一○萬元給仲介,仲介就約謝女與買家簽約,但謝女拒絕,仲介認為已完成仲介義務,縱使謝女拒不簽署,仍需支付服務報酬,於是要求謝女給付二○萬元。

謝女辯稱她先前已委託多間仲介公司代為銷售,根本無意再將房地委託益通不動產公司,因該公司的業務人員屢屢拜訪,她才勉為其難地同意同時委託其銷售,她以為與對方簽的也是一般委託契約,並未詳細審閱契約內容就簽名,沒想到對方竟以欺瞞手段招攬業務,她是在受騙情形下簽專任委託銷售契約,契約應該無效。

實收金額須符要約

台北地院認為,謝女在委託契約中勾選「業已充分了解本契約條文,因此自願放棄行使契約審閱權利」,並於該條款下親自簽名確認,謝女應該確已充分瞭解契約之內容,她與仲介簽的專任委託銷售契約有效。

但法院認為,專任委託銷售契約約定「屋主實收金額為一二八○萬元整」,而仲介公司與買方魯姓男子簽訂之議價委託書另約定:「如屋主同意出售時,屋主需做海砂屋檢測,如檢測在合格範圍內,方可實施簽約,反之,無條件解約」,屋主既然應負海砂屋檢測之義務,就要負擔檢測費用約五千元,魯姓男子出價一三○○萬元給謝女,扣除仲介服務費二○萬、海砂屋檢測費用五千元後,屋主(謝女)的實收金額並沒有一二八○萬元,買賣契約即未成立,謝女有權拒絕簽署買賣契約,判決益通不動產經紀有限公司敗訴。
住展房屋網提供

提前解約不賣,卻還要付委託總價4%的費用,合理嗎?

【問題】

跟不動產仲介簽專任委託後,在仲介公司還沒有找到買方出價前,因我個人家庭因素,不想繼續委託銷售,想解約不賣,但仲介告知當初簽專任委託時,其委託書內文有一條記載如因委託人單方面因素想解約,須付委託總價百分之4的費用,視同賣出之服務費,甚至更高,但又沒有成交,為什麼要收服務費,就算期間之廣告等等費用,也沒有這麼高,是否可以公平原則賠付對方所支付之廣告費即可?

【解析】

按「居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬。契約附有停止條件者,於該條件成就前,居間人不得請求報酬。」

「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限,始得請求報酬,但委託人為避免報酬之支付,故意拒絕訂立該媒介就緒之契約,而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者,依誠實信用原則,仍應支付報酬。

又委託人雖得隨時終止居間契約,然契約之終止,究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之,否則仍應支付報酬。」

為民法第568條及最高法院58年台上字第2929號著有判例,是居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬。

但(一)委託人為避免報酬之支付,故意拒絕訂立該媒介就緒之契約,而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者,依誠實信用原則,仍應支付報酬。

(二)委託人雖得隨時終止居間契約,然契約之終止,究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之,否則仍應支付報酬。從而本案,應先審究有無前揭(一)或(二)之情事。

又「當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」

「約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。」「約定之違約金過高者,法院得減至相當之數額,民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當,即須依一般客觀事實,社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為斟酌之標準。

且約定之違約金過高者,除出於債務人之自由意思,已任意給付,可認為債務人自願依約履行,不容其請求返還外,法院仍得依前開規定,核減至相當之數額。」「約定之違約金是否過高,應就債務人若能如期履行債務時,債權人可得享受之一切利益為衡量之標準,而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」

亦分別為民法第250條、第252條所明定及最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號著有判例,是當事人雖得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金,但約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。而是否相當,須依一般客觀事實,社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為斟酌之標準。

至於是否過高,則應就債務人若能如期履行債務時,債權人可得享受之一切利益為衡量之標準,而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。

從而,本案所稱服務費,苟為違約金,其金額雖達委託總價4%(總價1000萬就須40萬),但其與賣出之服務費相當,從最高法院51年台上字第19號判例:「約定之違約金是否過高,應就債務人若能如期履行債務時,債權人可得享受之一切利益為衡量之標準,而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」

來看,似乎尚未逾「債權人可得享受之一切利益」,似難謂「約定之違約金過高」,但實際上,仍應依個案全部事實綜合判斷之,始為正辦。【台灣法律網】

房仲炒房「雙向代理」剝兩層皮 6%房仲費比港貴2倍

購屋全攻略 買房看屋注意事項 抗黑心房產達人SWAY

委託賣屋爆糾紛‧雙方各執一詞

「契約審閱權」最高法院的新見解