報稅列舉 包租公、租屋族聰明節稅有妙方!

「買屋保值」的觀念一直存在人們心中,不少民眾手邊一有閒錢,最先想到的就是投資房產,賺取穩定的租金報酬。而隨著報稅季節來臨,相信許多包租公、包租婆已經開始煩惱了,到底該如何合法節稅呢?專家建議,只要備妥相關舉證用憑證,提高可供扣除費用的金額,就能聰明節稅、輕鬆省荷包。

房貸利息房租報稅須知

房貸利息房租報稅須知

【新北市包租族 今年稅捐變貴了!】

包租族該如何申報租賃所得呢?主要有兩種方式可以選擇:

1.依財政部標準申報

財政部每年都會公布該年度房屋及土地之當地一般租金標準,今(100)年僅有新北市有異動,較去(99)年增加了一個百分點,其餘縣市的課稅水準已維持7年不變。新北市的房東如果去年出租房子給人住,房屋在市區,將按房屋評定現值的18%課稅,若在鄉鎮則課15%。

今年仍以台北市稅負最重,非住宅一樓臨馬路的租金課稅率高達52%,居全台之冠,其次為一樓臨巷道,課30%;高雄市住家為17%、其它縣市14%。

國稅局表示,個人將財產借與他人使用,除經查明確為無償且非供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。又財產出租,其約定的租金,顯較當地一般租金為低,稽徵機關即可參照「當地一般租金調整計算租賃收入」。

如果租金成本較低,按該部核定的租金標準課稅較為划算,也就是把房屋評定現值乘以核定的平均租金收益率,再扣除必要費用率「43%」後報稅。

舉例來說,假設王小姐在新北市有一棟房子租給他人供住家使用,房屋評定現值為100萬元,應申報金額為:「100萬X18%-43%費用=10萬2,600元」。

2.逐項舉證損耗及費用

包租公也可採取逐項列舉方式申報,細項包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、產物保險費及購屋貸款利息支出等,必須附上相關舉證文件,如果這些支出加總後大於財政部核定的必要費用標準,則以列舉較為省稅。

小叮嚀:如果租金成本大於43%,採用列舉申報;小於43%,依標準公式計算。

【善用30萬購屋貸款利息】

為減緩民眾購屋壓力,依所得稅法規定,自用住宅的購屋借款利息,可在不超過30萬元內,申報扣除。納稅義務人如符合資格,可依銀行發給的繳息證明來申報扣繳(每戶限一屋);包租公利用貸款買房,不但能靈活調度資金,利息還可當作租金成本扣掉,可說是一舉兩得。

國稅局提醒,所購買房屋必須以納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬名義登記所有權,且購屋利息支出應先扣除儲蓄投資特別扣除額後,再以餘額申報扣除。另外,以「修繕貸款」或「消費性貸款」名義借款者不得列報扣除,如確是購置自用住宅者,必須出示相關文件如所有權狀、建築物登記簿謄本等作為證明。

專家表示,假設民眾前半年是先租屋,後來才買房並辦理購屋貸款,因租金及購屋利息兩者只能擇一申報,必須仔細試算,再選擇對自己最有利的方式。

【房子出借他人 也要課稅?】

林小胖是家中的長子,對弟妹們一直很照顧,2年前妹妹的經濟出了點狀況,連睡覺的地方都沒有,因此把名下的房子借給妹妹住,不拿一毛錢。沒想到,林小胖最近收到一張補稅通知單,原因是被判定有租賃所得未申報,他很疑惑:「我又沒收租金,為何還得課稅呢?」

事實上,將房屋無償給親友使用,就算沒有收取租金,卻也不一定能免除租賃所得。根據所得稅法第14條規定,將財產借與他人使用,除經查明確是無償且非供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。

國稅局指出,無償出借的房子,借住的人只能作為自用住宅,且雙方必須訂定無償借用契約,若借住人拿來當作營利事業的營業場所,或是醫生、律師等執行業務者的業務場所,仍會被課租賃所得。

但也有例外,如果房屋是借給直系親屬居住或無償供本人、配偶、直系親屬設立獨資商號或個人執行業務場所可免提示無償借用證明,且不會被設算租賃所得。

以案例的例子來看,林小胖的妹妹依民法屬旁系血親,雙方仍須訂立無償借用契約,並到法院辦理公證。因此,民眾如果把房子免費借給親友使用,可得多注意相關規定,才不會「好心被雷親」,害自己多繳稅。

【你是哪一族?省稅撇步報你知】

99年度綜合所得稅即將於5月1日開徵,如何有效節稅已成為熱門話題,本網特別針對各族群提供有效報稅的「小撇步」,除今天介紹的包租族,另外還有銀髮族、投資族、SOHO族、租屋族…等,教你如何報的對、報的巧,不再被麻煩的稅務弄得一個頭兩個大,敬請密切鎖定。精實新聞 記者 王怡茹 報導

《萬萬稅》租屋負擔大!無殼蝸牛如何節稅?

23歲的阿烈,去年離開家鄉上台北打拼,雖然公司附近租金很貴,為上下班方便,還是牙一咬,租了間小套房。最近,同事們都在討論租金節稅的事,阿烈聽了好興奮,馬上翻出自己的租約來看,竟然發現上面註明了不得報稅的條文,他跑去質問房東,對方回他:「你當初也同意簽名了,不得反悔!」阿烈好氣,想偷偷報,卻又怕因此違約而被掃地出門…

高房價帶動租金行情飆升,無殼蝸牛們「爬」的好沉重,如果租金還不能報稅,不就等於被房東剝了兩次皮?別擔心!法律是保障懂得法律的人,租屋族們先來釐清幾個簡單觀念,就能輕鬆省稅、不用擔心自身權益受侵害。

【外宿族1年享最高12萬租金扣除額】

根據現行稅法規定,納稅義務人本人、配偶及申報受扶養直系親屬在外租屋,只要為自住而非營業用途,並附上房屋契約、租金付款證明及切結書等,即可享有1年最高12萬的租金支出列舉扣除額。但要注意的是,已列舉房屋貸款利息者,不得再扣除租金支出,民眾可自行試算,選出對自己最有利的方案。

如果和阿烈一樣,已和房東約定不得報稅,那該怎麼辦呢?律師回答,納稅是憲法上所規定國民應盡的義務,房東若在契約上註明不得報稅,並要求房客承擔一切可能的稅款,與現行稅法相抵觸。因此,即便房客違反了與房東間不得報稅的約定,出租者也不可因此主張房客違約,而提前終止契約或扣押金。

【租屋族報稅 不一定得設籍】

另外,常有人誤以為申報租金支出,一定得設籍在租屋處才行。一般房東為了「避稅」,多數不願意讓房客設籍,但是就算無法取得戶口證明也沒關係,只要附上其它證明文件,像是扣繳憑單可證明工作地在租屋地區,同樣可以申報所得稅。

【列舉租金一定有利?】

租屋者有權利列舉租金支出,但保證絕對省稅嗎?答案是不一定。按現行所得稅法規定,個人申報綜所稅時,可享有免稅額和一般扣除額;其中一般扣除額又可分為標準扣除額及列舉扣除額,兩者只能擇一申報,而租金、房貸利息支出、保險費、醫藥費…等均屬於列舉項目,當列舉金額小於標準扣除額,採用後者較划算。

舉例來說,王先生與太太長年在外租屋,每月租金8,000元,全年可扣除9.6萬元的租金支出,並無其它保費、醫藥費、捐贈費可以列舉。由於今年夫妻合併申報標準扣除額可達15.2萬元,因此選擇標準扣除額反而比較有利,而且方便、簡單。

另外,夫妻所所扶養的子女居住於學校宿舍,只要孩子未滿20歲或年滿20歲且符合在校就學者,附上住宿費用證明,也可申報租金列舉扣除。假設王先生孩子是大學生,註冊費用包括學費3萬元、宿舍費5,000元,前者可列2.5萬元的教育學費特別扣除額,後者則扣租金支出。

至於該用哪種扣除法?視每個人的情況而不一,納稅人可利用國稅局提供的電子報稅軟體試算,仔細比對再做決定。精實新聞  記者 王怡茹 報導

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