11 10 月 財務槓桿原理 預售屋如期貨
中央銀行總裁彭淮南近日赴立院備詢時談到，「預售屋市場就像房屋期貨交易」，以小資金即可進行財務槓桿操作，買一棟房子的錢就足以買十棟預售屋，因此，希望預售屋市場能受到管控。其實預售屋控管，早就該做了。現在官方終於有了起頭，希望本期立院有所行動。
期貨就是一種契約
期貨就是一種契約，兩方約定在未來「特定時間」以「特定價格」去買或賣契約商品。期貨的最初功能，就是提供標的物商品的持有者可以轉嫁價格變動風險。
契約能使市場穩定
例如棉花、銅鋁等農產品或金屬商品，因為有期貨契約而使市場穩定發展。但期貨也是一種衍生工具，通常只需要少量保證金，就可以買賣鉅額合約。
因此期貨交易參與者中，就產生套利者（或稱對沖者）、投機者，透過市場運作，決定公平合理的價格（價格發現），促進經濟的活動。
預售屋市場就像房屋期貨交易 圖片來源：TVBS
預售屋是一種契約
預售屋也是一種契約，契約中建商與客戶約定以「特定價格」買賣預售商品，並在未來「特定時間」交付，且預售屋尚未交付，所以僅需繳交少許頭期款與工程款就得以買賣，因此概念與期貨相近。
施工分期繳自備款
平心而論，預售制度本身並沒有太大過錯，大部分的建商、承購戶都須依賴它。
預售屋制度可以讓承購戶在二至三年的施工期間分期繳交自備款，減輕購屋壓力，可以幫年輕人一圓購屋夢或成為無殼蝸牛買殼的入場券，此外，購屋者亦可於預售期間要求建商進行客變，避免建材無謂浪費與汙染；對建商而言，利用預售制度，可透過財務槓桿原理，減輕建築融資與存貨壓力。
財務槓桿大的特性
然預售屋投入少、財務槓桿大的特性，加上預售屋不受特種貨物及勞務稅條例（簡稱特銷稅）規範，甚至也不受實價登錄交易一個月登錄的限制，成為投機炒房客介入牟利的標的，預售制度成為房市短線炒作的絕佳溫床。
期貨價格帶動現貨
投機客透過財務槓桿操作與期貨價格帶動現貨價格特性，不斷換約，墊高房價，讓真正需求者永遠買不起房子，部分建商甚至包裝成低自備款、工程零付款等超低門檻，去吸引投資客進場。近年來桃竹地區屢見不鮮的紅單、白單轉讓等亂象，也都是從預售屋制度所衍生而來。
預售屋如期貨操作
這些投機炒作讓預售屋制度猶如期貨操作，在房地稅制偏低、資產家節稅 、國內游資氾濫又缺乏多元投資管道消化下，幾乎穩賺不賠。在房價飆漲的此刻，自然喚起輿論對預售屋制度檢討聲浪。
利率趨勢房價預期
此外，在美國傳出量化寬鬆貨幣政策可能退場後，30年房貸利率已由3.4%調高至4.4%，長期利率走揚約1個百分點，牽動全球長期利率趨勢及房價預期，房市風險提高。
預售屋為房屋期貨
預售屋為房屋的期貨，在財務槓桿擴大操作下，風險尤高，若面臨市場反轉，投資客拋售不掉，將有一波房市斷頭危機。不論政府基於居安思危或是站在抑制預售屋房價炒作的管理立場，都應該謹慎看待預售屋制度，加強控管。
預售屋納實價登錄
現階段來看，我們認為較有效的方法有三，一是將預售屋納入實價登錄，並要求預售屋簽約後30天內就立即實價登錄，如此一方面可以讓業者開價「膨風」立刻現形，而非等到兩、三年後交屋才知道，另一方面也可減少換約交易拉抬房價情況；二是推出特銷稅加強版，將預售屋納入課稅範圍；三是責成政府主管機關加強管理預售制度。
加強預售換約交易
包括：稽查自備款、工程付款是否合理與加強預售屋換約交易稽查、罰則，避免低買高報或高賣低報之情形，讓換約交易者繳交應有的財產交易稅。
我們衷心期盼政府施政與決策能多考量未來可能面對的問題，事先提出因應措施，而非等事情發生後，花十倍或百倍的心力與代價進行善後。
（作者台大經濟系教授、國政基金會財金組召集人）
經濟日報╱林建甫 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=419&f_SUB_ID=4104&f_ART_ID=297875
財長：預售屋不課奢侈稅 須報綜所稅
台北市預售建案每坪飆上二百五十萬元，立委盧秀燕昨天說，八大行庫都有預售屋貸款資訊，應該適度揭露，以俾民眾了解房價是否膨風；財政部長張盛和說，此事涉及隱私與個資法，「必須研究看看」。
預售屋並非不動產
張盛和指出，預售屋屬於「權利」並非不動產，因此不納入奢侈稅課徵對象，但預售屋買賣如有獲利必須納入綜合所得申報，最多可課到四十趴的稅，財政部已積極在追查預售屋。
建商膨風都會現形
張盛和也說，實價登錄上路後，過去亂喊房價的現在都現形了，而且公股行庫承作房貸時也會特別注意，建商如果膨風，都會現形。
盧秀燕也質疑，國內行庫配合打房，限縮一至三房小坪數房貸成數，反打到一般小市民。
張盛和表示，財政部不干預八大行庫的房貸授信條件，但八大行庫限縮小坪數房貸，若打到小市民，財政部會提出討論。
預售屋會比成屋貴
銀行業者說，預售屋比成屋貴，因為建商賣的是三年後的價格；從建商的立場來看，一個建案要二、三年才完工，購屋者可以慢慢籌措自備款，資金壓力較小，而且交屋時，房價大都漲上來了。
銀行業者指出，房價看漲時，買預售屋壓力可能比較小，也可能賺到錢；但不表示房價永遠不會跌，「就像期貨，建商是賣未來的價錢，不保證一定漲。」
升息預期心理濃厚
大型不動產銀行主管表示，由於整體不動產放款已逼近法定上限，加上升息預期心理濃厚，目前銀行新承做建商土地與建築貸款，利率都從百分之二點七，甚至百分之三起跳，百分之二點五以下的超低利率幾乎絕跡；建商資金成本加重，也為房市投下變數。
聯合報╱記者林上祚、羅兩莎／台北報導 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=417&f_SUB_ID=4072&f_ART_ID=297876#ixzz2hND2Hapx
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