20 1 月 國有地使用權融資 攸關地上權標案前途
表面上是活化閒置土地、實質則是國庫空虛窘境下的挣錢最後手段；總之，近一年來，政府興起一股推地上權案『瘋』潮。這些地上權標案多數地段不差，更重要的是基地完整、面積大；由於近年民間完整大片可開發土地早就難尋，過去曾是票房毒藥的地上權案，如今成了民間開發商趨之若鶩的有利標的。
不過，最近一項相關發展，卻可能讓民間業者對地上權標案再度產生疑慮，甚至直接影響投標意願，那就是有關地上權標案中的地上建物融資問題，根據財政部93年所發布的函令，國有非公用土地若出售地上權，則其地上建物所有權仍為國有。
住展企研室認為、地上建物融資問題，將成為地上權標案能否成功標出最大變數。
舉例來說，一家建商取得國有地若干年限地上權，接著在上頭興建房屋出售，則購買的民眾，只是取得「使用權」房屋，實際所有權仍由政府持有。說得更白一些，消費者買到的，不算是地上權，而是長期使用權，性質和長期房屋租約雷同。
研判極可能是財政部在積極推動地上權案時，發現這部份茲事體大、恐降低廠商投標意願，因此召開跨部會議，建議金管會以解釋之方式，將這種房屋使用權解釋為銀行法12條的「權利質權」，以利進行授信及貸款。
只不過，先前法院曾判決使用權不能視為權利質權，因此法務部態度保留；金管會也表示，這不是他們說了算，因為是屬於民法規定範疇，相關事宜必須進一步釐清、研議。更簡單地說，使用權相當於長期租約，而承租戶是無權申辦房貸的。
不過，在實質房市端，還是曾出現過此類案例，那就是台北車站交九用地案「京站」。根據住展企研室了解，當時所有權人北市府即規定，該地上權不能分割(銷售)，因此得標建商日勝生另立萬達通實業做專案融資，才能以一般房市產品的型式推出銷售。
然扣除此特殊案例，別說是使用權，就連地上權，行庫核貸意願一般都不高，成數也比有土地權的房產低一些，消費者接受度也跟著下降。
此外，過去一些地上權國宅，後來權限到期，確實也面臨原住戶不願搬遷，希望逕行向官方購買土地權未果，但土地及地上物也難回收的窘況；這是當初北市府規定，不能分割交九用地案地上權的主因之一，也是金管會的另一擔憂，所以認為財政部不應單方面廢除上述的93年函令。
總而言之，正當官方強力推動地上權案之際，地上建物融資問題卻同時浮上檯面。過去地上權案件相對有限，多數又是商用設施，融資相對較為單純，如空總基地案，就有不得興建住宅之規定；但有些地上權案卻涵蓋住商用地，如稍早三度舉行說明會條件鬆綁的財訓所開發案，就是住三用地比例較高，未來推出產品肯定以住宅居多。
站在法令角度，住展企研室同意此事相當複雜、須審慎研議，但平心而論，如果各部會間不能盡快達成共識、提出具體結論，勢將成為此類標案能否成功標出的最大負面變數。畢竟這些地上權標售案多已箭在弦上，且大多數的購屋民眾，無論產品有無土地權或使用權，都得向行庫申貸，才有能力購屋。 新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw
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