22 10 月 居住正義第一步 實價登錄揭房市國王的新衣
台灣房地產市場長久以來，一直被詬病為是投資客「炒作」、「哄抬」的溫床。政府為了健全房市，終於在今年八月起，推出「實價登錄」政策，希望促使不動產交易資訊「透明化」，網站並在十月十六號正式上線，讓想擺脫「無殼蝸牛」身分的民眾，在買房時有更多的房市實價參考。
實價登錄與日俱增 房地產「國王的新衣」現形
目前，根據內政部地政司統計，雖然十月間民眾可以到內政部「不動產交易實價查詢服務網」查詢到的資料，只有八月間申請登記、九月所完成申報的不動產買賣、租賃及預售案件，預計可查詢到件數，約在一萬六千多筆左右。但有房市專家形容，當「實價登錄」資訊與日俱增，將讓更多房地產「國王的新衣」現形。
每個月十六號 揭露前個月登錄資訊
未來，內政部將在每個月十六號將會揭露前個月完成申報登錄，也就是再前一個月申請登記的不動產交易資訊，而登錄的房屋交易資料，將會以每50個門牌號碼為一個區間公布。
同時為了便民使用，除了可以依「交易類型」、「縣市區域」、「建物型態」、「價格區間」或「區段化門牌」等屬性資訊查詢「實價登錄」資訊外，也可以直接在地圖上圈選範圍，以獲得成交資訊，而透過網路查詢將不收取任何費用。
此外，內政部也開發供Android行動裝置使用的App，增加使用查詢功能的行動化。內政部政務次長簡太郎說：『那麼這個系統已經完成，從10月16號開始，就可以受理民眾上網來查詢，未來比如說我們10月16號上網查詢的，大概就是從8月1號到8月31號，這一段時間裡面，向政府辦理實價登錄的。』
內政部舉「買賣案件」為例，可查到的資訊包括「交易標的」、「價格資訊」與「標的物資訊」等三部分，但會篩選掉明顯異於市場正常交易價格及特殊交易的資訊，並在整理後對外提供查詢，也就是價格過高、過低或親友交易等特殊原因案件，將不對外提供查詢。
到底有多少「不實喊價」在「實價登錄」下現形？
內政部指出，確實有觀察到，台北市一個成交個案揭露價格只有165萬，明顯低於市場宣稱的均價200萬，成功破除「哄抬」，簡太郎說：『有些當然在資訊沒有公開之前，有可能會有人去哄抬，譬如說這裡本來是只有一坪賣150萬，那他是要買賣的時候，你查不到這個價格，他有可能說這裡已經賣到200萬、250萬，也有這個可能，但是資訊透明化以後，就不會有這樣的問題了。』
至於「實價登錄」對房市買賣移轉影響，經內政部分析今年七月份移轉數年增率約在0.2%，據研判主要因為「實價登錄」八月即將上路而呈現微幅增加，然而到了八月、九月移轉數則都呈現微幅降低，減幅約在0.03%到0.12%間。
購屋不用「瞎子摸象」
對此，房仲業者分析，「實價登錄」上線，讓房市行情終於回歸透明公開，對於買賣雙方價格交集認知上相當有幫助，可以讓議價回歸理性，而不是過去觀念上「先砍兩、三成」，信義房屋企研室不動產專案經理曾敬德說：『一旦「實價登錄」有實際成交價格「有跡可循」狀態下，大家就不用「瞎子摸象」了，大家對於價格認知是比較接近的時候，反而交易速度就會比較快，那對於買賣雙方在於資訊透明上，也是比較好、比較公平的。』
曾敬德建議從異求同中間值
曾敬德提到，「實價登錄」資訊揭露後，民眾可以短時間取得相當多的資訊，但民眾仍應把握幾個原則，對取得資訊加工，提升可信度，更貼近市場行情落點，他說：『那我們建議是幾個原則，包括「從異求同」，儘量要找同質性比較高的大樓，最好是周邊的同個社區；接下來就是「去頭去尾」，可能把一些比較高價的產品去掉，那可能比較低價的這種公寓，這種產品去掉，取「中間值」來做我們基礎的價格。』
徐佳馨建議把握「三多一少」原則
住商不動產企研室主任徐佳馨則建議，可把握「三多一少」原則。首先，要「多方取得資料」，除了內政部網站外，也可以比對參考各房仲網站的行情資料；以及要「多看個案差異」，比較各產品的不同。
其次，也要多留意「車位與頂樓加蓋」可能影響到房屋單價的高低。最後，就是「少看偏離行情」，最好剔除「過高」或「過低」的特殊個案，以免影響判斷。
徐佳馨說：『所以我們其實會建議，如果說這個標的有車位或是有頂加的話，你可能要先扣除，會算出來的一個價格會比較貼近真實的原價。』
張金鶚實價登錄 房價明顯逐步下滑
至於學界方面的看法，政大地政系教授張金鶚預期在「實價登錄」上線後，交易市場雖然不能說「哄抬喊價」完全消失，但已經大幅改善，至少預售屋開價開始降低，因為房價訊息已經公開透明。
張金鶚更強調，實價還會再下修，因為買方在得知資訊後，出價只會比現有登錄價低，不會願意讓自己當「冤大頭」，所以成交價將會明顯逐步下滑，張金鶚說：『主要一個當然是說，事實上這個「國王的新衣」打開來的時候，已經在下修的訊息早就出現了，只是原來沒有被揭露這樣的訊息，那這揭露的效果現在是出現了！』
但張金鶚提醒，現在「實價登錄」效應才剛開始，至少要等半年後才會看到更多「國王的新衣」，賣方當然心急想快脫手，而買方就應該使用資訊越來越多的網站多做功課，張金鶚說：『當然第一個就是看這個房子的價格，過去是看高的不對，現在是要看低的、要看平均數、要看分布的狀態，然後要去看房子的內容，盡量從實際的成交價格去了解，那當然實際價格裡面也有些偏誤，那當然要去注意一下，要等資料夠多一點，才會有比較更完整的、對自己有利的功課嘛！』
張金鶚建議，民眾可以多去了解想買房地區的高低價差，特別要觀察低價部分，以當作往下砍的空間。
事實上，就像張金鶚不斷提及的，最近幾年由於台灣持續維持低利的環境，加上市面上游資充沛，讓市場炒作行情不斷，媒體也隨之起舞，大力渲染「比高不比低」的房價，讓民眾棲身的「蝸牛殼」過度商品化，成為有心人士投機致富的工具。「實價登錄」上路，不過是房市健全的第一步，未來如何逐步落實「居住正義」，才是政府應及早規劃的當務之急。 中廣（何庭歡報導）
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