在美國總統大選前,美國聯準會真的啟動第三輪量化寬鬆(QE3),重新燃起台灣房地產業者「房市多頭」的信心,並以「熱錢」來襲而大肆炒作民眾的「預期」心理?民眾在預期QE3的同時,得小心,台灣房貸低利時代將要過去了。
張金鶚:房貸低利時代將過去 第三季房市價量已開始反轉
最近因為美國聯準會於9月15日啟動第三輪量化寬鬆(QE3),部分房地產業者認為,此舉將大幅增加熱錢流入,台灣房地產市場將率先受惠,我覺得這樣的看法過於樂觀,業者以「預期」心理來作多房市的用意相當明顯,而在中央銀行引導各銀行房貸利率上調至3%來看,我認為,房市不僅翻多為空,就連房貸低利時代都將成為過去!
最近房市在QE3的熱度中,再度呈現多頭的假象,尤其媒體大幅報導壽險業者或建商高價標地,似乎顯示未來房市還會有上漲空間,更加重了有心人士的炒作題材,但QE3的所謂「熱錢」,真的會流入台灣,甚至是房地產,造就豪宅及商辦市場嗎?我並不認為。
QE3熱錢來台買房 想法太天方夜譚
大家應了解,QE3是為了解決美國的經濟問題及提振美國房市,且因美國總統大選在即,聯準會不得不祭出資金寬鬆政策,但QE3救市的強度卻比QE1、QE2弱,如何期待它加惠於美國以外的國家。
而大家所預期的「熱錢」,更應從本質上去探討,既謂之「熱錢」,即是「短進短出」,且往最有利的區域流竄,試問,台灣有比中國大陸、香港、日本及新加坡來得有利嗎?而假設它真的到台灣來了,既要「短進短出」,那股市及匯市又比房地產來得易於炒作,加上,房地產投資是屬於較長期的資金停靠站,能買房的機率是「有限、有限、再有限」,因此,房地產業者一廂情願地認為,QE3熱錢會挹注台灣房地產活水,無異是天方夜譚。
但房地產業者卻拿此來造成民眾的「預期」心理,是為了哄抬炒作,再加上,跟通膨綁在一起,製造房地產可抗通膨及保值的等號現象,是在誤導民眾,民眾實在不宜太擔憂通膨問題,而不明究裡地跑去買房。
台灣房市在第三季已由多翻空
最近,因為央行公布8月份房貸與建築貸款餘額分別為5.36兆元、1.48兆元,雙雙續創下歷史新高,結果,又被解讀為房市持續熱絡,但這是「時間落差」所造成,其實台灣房市在第三季已由多翻空。
如9月台北市不動產買賣交易數量較上月減少逾1成5,較去年同期減少2成,其中新成屋更較上月減少5成,明顯看到928檔期在台北市並不理想,推案量不等於成交量,而未來還可發現,每季成交量的增加幅度是持續下滑,這種情況在明年第一季,甚至到後年,房市走空的跡象會更明顯,屆時,房價才能得到真正的修正。
就拿「奢侈稅」實施效果來說,多數立法委員認為課徵的稅額未達150億元目標,大力提倡「奢侈稅」應有退場機制,但實際上,奢侈稅稅收未達目標,是因為短期投資(機)客為避免奢侈稅而減少交易所致,由此,反而可見政策目標已發揮,並非無效,我認為,仍應加強執行才對。
要知道,市場行為大都是「量先價行」,當市場交易量持續下滑一陣子後,成交價才會下跌,更何況,之前八、九年的房市多頭,建商及投資客賺飽飽的,口袋還很深,不輕易降價,價格修正的速度及時間,需耐心等待。
房貸利率躍上3% 房市聞到冷空氣
而第三季房市價量已開始反轉之際,再加上中央銀行緊盯銀行土融、建融,且各銀行在金管會從嚴認定銀行法規定的緊箍咒下,致各大行庫承做不動產放款瀕臨破表邊緣,而不得不調高房貸利率,合庫已拉高至2.47~2.8%,而土銀更口頭告示分行,除非特殊個案,否則,不承做2%以下低利房貸,一銀更傳出3%房貸利率。
房貸利率從過去的1.5%多,提高到快3%,增加快一倍,將使民眾未來購屋成本增加,負擔加重,在購屋的合理價格考量上將更理智,而不被建商或代銷業者牽著鼻子走;而由央行及金管會持續關注房市投機歪風的情況下,我認為,過去有利房市多頭的「低利」環境將不再,高房價的修正速度才會再加快。
(張金鶚教授口述、編輯整理) Yahoo!奇摩房地產編輯部 http://tw.house.yahoo.com/
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