張金鶚:實價登錄越多 房市反轉更明顯 別急著進場

張金鶚:實價登錄越多 房市反轉更明顯 別急著進場

時序入秋,房地產市場也進入所謂的傳統旺季,此次928檔期各建商大舉推案,看似氣勢十足,但根據市調結果顯示,實際上的買氣並不如預期。近來有建商大老出來喊話,強調廢奢侈稅可以救房市、救經濟,這就是買氣並不好的象徵

張金鶚:房市反轉 別急著進場

甚至連長期看多房市的某業者,都突然大轉向,直言他對房市已經開始存有悲觀與擔憂,若市場交易量能繼續冷下去,明年房價恐會鬆動。

種種跡象都在告訴大家,房市景氣目前已反轉向下,我認為有意購屋的民眾應該「停、看、聽」,多觀察市況,別急著出手,因為房市景氣才剛開始向下,明年的價量表現恐會有更明顯的降幅。

房市為什麼會買氣疲弱呢?最基本的原因就是供需失衡,如今台灣的薪資沒有明顯成長、民眾購買力並無提升,而且自有住宅率高、空屋跟餘屋也很多,房地產實際上的情況是供過於求的。

近來的外在環境、包括台灣經濟與全球經濟都不好,這是個觸媒,讓房市買氣萎縮。

金融上的管控也很關鍵,畢竟房市的活水在於資金,但目前多數金融機構對房地產的放款都已接近滿水位,土融、建融都縮起來,房貸放款也趨於謹慎,尤其對豪宅產品放款更嚴格許多。

成數緊縮,利率也逐步提高,這都可看出金融機構本身並不看好後續房市。

據市調顯示,第3季的房市價量表現已開始下滑,尤其新北市最明顯,畢竟該區空屋跟餘屋本來就很多,特別是新莊、林口等推案量大的地方,開始有「多殺多」的情況,不少建案的銷售率不好,都只賣出1戶、2戶,甚至掛零。

也有統計顯示,如今仲介店頭已倒了200多家。我認為,奢侈稅上路後,房市經過一年多的量縮,後續價會開始跌,「骨牌效應」將慢慢展現。

加上實價登錄上路後,本月會開始揭露登錄結果,房市資訊更透明、清楚,市場將更有效率,對景氣向下的預期心理將不斷衍生出來。

有不少業者把希望放在美國釋出的第3波量化寬鬆(QE3),但很多經濟專家都認為,QE3的力量會比QE1跟QE2小很多,效果遞減,而且真正到亞洲地區的資金有多少?熱錢來台又多半去股市、短進短出,投在房地產的會有多少呢?這都值得仔細思量。

(本文由政治大學地政系教授張金鶚口述)【經濟日報╱記者黃啟菱採訪整理】

實價登錄 五都房市縮26%

後天起開放查詢「國王新衣現形」

後天起(周二)不動產交易實價開放查詢,民眾買賣屋再也不必「猜行情」,只要上網或透過手機就能查到最新交易價,不怕建商、房仲亂喊價。

從8月1日實施實價登錄後,房市買氣急凍,8月全台房屋交易較上月減少26.1%,9月各大都會區交易持續萎縮,學者認為,等登錄資料愈來愈多,房價就會下修,屆時才是民眾買房時機。

今年6月底內政部宣布不動產實價登錄8月上路,許多民眾擔心實價登錄會揭露房價隱私,紛紛趕在實施前過戶,7月台北、台中、高雄市房屋交易皆突破4000棟,新北市更一舉達到7268棟,是近13個月新高,業者普遍認為,這是實價登錄前的逃命潮

資訊多就會助跌

8月實價登錄正式實施,買屋民眾轉向觀望,全台房市買氣驟降,8月五都交易量縮明顯,台北市交易量較上月減21%、新北減27%、台中減少22%,高雄衰退31%,台南則大跌45%。房地產相關行業叫苦連天,不少房仲業選擇關店,甚至還有房仲經紀人因沒錢吃飯,跑到派出所向警員借錢。

實價登錄還沒開放查詢,房市交易量就連2個月暴跌,政治大學地政學系特聘教授張金鶚認為,實價登錄開放查詢後,將讓「國王的新衣」現形。

最明顯的案例就是9月中台北市府預先透露實價登錄狀況,意外讓信義計劃區「冠德領袖」豪宅交易價曝光,實際交易價每坪約167萬元,但市場卻喊到每坪200萬元以上,直接戳破豪宅灌水行情。

張金鶚表示,初期揭露房價效益可能不明顯,但隨著登錄資訊愈來愈多,哪裡案子賣得不好,市場狀況不佳統統被揭露,民眾可清楚看到市場不好,此時助跌的效果就會出來,市場景氣反轉也會更明顯,可期待房價會慢慢下修。

已有2萬筆可查

據地政司統計,截至本月11日,不動產實價登錄約5.9萬件,地政司副司長王靚琇說,因為各地政事務所會剔除一些親友間買賣移轉價格較低,較無參考性的資料,本月16日開放查詢後,可查2萬多筆資料。王靚琇表示,民眾可從內政部、地政司等網站連結至「不動產交易實價查詢服務網」,利用區域、門牌、交易總價等方式查詢,也能用手機下載App查詢。

全國不動產董事長葉春智表示,因為未來房價更清楚透明,預估房屋交易速度會變快,相對交易量也會提升,以往灌水的房價將會現形,只有地段好、比較稀有的房屋才能保值。 蘋果日報【邱煜婷╱台北報導】

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