16 7 月 大學城集市效應 轉型更吸金 慎選商區提高報酬率
台灣商圈發展過去以購物生活圈為主，但近年大學城周邊反以平價美食、特色小店攻城掠地，從專營學生市場逐漸轉型為具觀光性質的街廓，集市效應愈明顯，店面也愈搶手。以台大商圈與師大夜市為例，過去巷弄間不具店租效益，但近年店面租屋需求卻是激增，2、3年前租金以「住家」行情計價，每坪每月約1000元，現在改以「店面」行情計算，租金已漲至1500元，漲幅約5成。
介於師大夜市與公館商圈間的溫州街，近年特色小店愈來愈多，小店讓兩個大學城結合成一個新的「溫羅汀商圈」。
店租金飆5成
因為有學生支撐消費市場，各大學城商圈店家一直都是熱門標的，近年商圈更悄悄轉型為特色小店聚集處，吸引更多非區域學生的年輕族群，也鞏固商圈熱度。
公館商圈人文味濃
以北市台灣大學的公館商圈為例，2006年成立了「溫羅汀行動聯盟」，為集結小眾、獨立、人文性質店家的聯盟，以保存台北市溫州街、羅斯福路、汀州路的在地文化角度出發，過去溫州街是許多文人與社運者出沒地點，自此以後，溫羅汀商圈的巷弄間更多了咖啡店、販售衣飾等特色小物與專營小眾書籍的商店。
信義房屋台大店專案經理余珮綵指出，公館商圈在師大夜市崛起後，兩邊因為中間有溫州街、泰順街等富含人文性質的生活圈，商圈開始合一，也因為「溫羅汀行動聯盟」推波助瀾，店家本身會創造「感覺」，滿足消費者的「感覺」，加上正臨馬路的店面租金貴，且商業氣息濃厚，巷弄小店便趁勢而起，不少1樓住家均租出成為咖啡店等，每坪每月租金也從原先1000元慢慢拉抬至1500元。
東海藝術街行情俏
台中東海大學附近的藝術街與台南成功大學後站的大學路18巷，也是咖啡店、簡餐店熱門地點，以台南成大商圈而言，後站大學路行情每坪最高約50萬元，雖較前站或後站傳統小吃店林立的育樂街、勝利路行情低，但因規模完備，商家競爭度高，東森房屋後甲店店長吳柏翰說：「即使巷弄路寬僅約6~8米，但仍舊不用擔心租不出去。」
萬芳醫院商圈搶手
大學城商圈除了靠特色小店轉型，結合商圈內兩種身分的消費族群，也是一種新趨勢。例如台大後門辛亥路219巷與和平東路二段118巷連接的巷弄，是結合學生與上班族的飲食商圈；捷運萬芳醫院站的興隆路三段則是學生、公車轉乘族與就醫民眾創造出的複合商圈，商圈內的店面更為炙手可熱。
1997年捷運萬芳醫院站才剛通車1、2 年，附近生活圈也以簡單小吃店為主，客層鎖定中國科技大學學生，但幾年後木柵地區民眾多在此地轉乘公車，加上就醫人潮，肯德基、摩斯漢堡等連鎖飲食與服飾店陸續加入，市場開始坐大。
中信房屋興隆店店長劉金祥指出，萬芳醫院周邊商圈消費市場穩定，店面接手意願強，即便歷經金融海嘯，每年還是有1~2成漲幅，目前興隆路三段1樓30坪店面單月租金約20萬元，視地段好壞有所增減，因為太過搶手，2樓公寓也有人承接做店面、商辦使用，每月租金約5萬元，甚至連後方112巷2弄的巷子，1樓也幾乎全成店面，發展歷程不過10年，足見商圈商機。
包租婆照過來 5~7%成大報酬率居冠
暑假才剛開始，熱門大學附近的租屋市場已開始有人卡位，想當包租公賺外快。根據業者統計，全台大學城高投資報酬率的租屋市場，多數聚集中南部，以台南成功大學5~7％的報酬率居冠，其次為台中東海大學周邊，報酬率也達到4.5~6.8％，相對而言，台北市中心因房價高，報酬率較低。
根據東森房屋統計，大學城租屋市場以成大附近報酬率最高，甚至可有7％的高報酬。東森房屋後甲店店長吳柏翰表示，成大本身學生數量就不少，加上現下學生多只願意租賃套房，租金相對可以提高；以東寧路學生套房為例，多為透天改建成單層2~3間套房，購入總價約700~750萬元，每月每間可收租逾4500元，報酬率至少就有5.7％，也因此有超過7成外地客前來置產收租。
學生上班族客層兼備
住商不動產台中西屯中科店店長陳子貞指出，高報酬區域除了學生數量夠高、足以支撐，假使區域內具備學生、上班族等不同身分客層，租屋市場熱度一樣夯到嚇人。
以台中東海大學附近為例，產品多為房東改裝整棟6~7層樓的電梯別墅，再逐層分割出4~6個4~6坪套房，每月租金約5000元，總價約3000萬元，報酬率至少也有4.8％；加上區域承租方不僅只有學生，還有中科園區員工、榮總護士等客源，才會有不少人願意砸下5、6千萬元買下2棟透天打通，再分隔套房租出。
慎選商區提高報酬率
住商不動產企研室主任徐佳馨認為，造成出租報酬南北兩樣情的狀況，關鍵因素還是在房價與租金，要達到高報酬，其一提高租金，但現在租金普遍不低，提高反而乏人問津，為求順利租出只好找房價低的區域，因此中南部租屋市場才會比台北更熱。但徐佳馨也提醒，慎選學生人口多與商圈發展成熟的學校周邊，才能當個穩賺不賠的包租公。
台大公館商圈 個性小店吸人潮
公館商圈在捷運開通與師大夜市崛起後，商圈已經完全轉移，台大公館商圈目前多指新生南路附近，連同溫州街也一起算入，加上鄰近師大商圈，現在兩個區塊幾乎算連在一起，特殊人文風情，也造就巷弄裡的個性小店，藉此吸引人潮。
店家說法 溫羅汀商圈 租金相對便宜
溫羅汀商圈這幾年都是以饒富人文的形象曝光，因此，溫州街小巷特色小店多，雖然在台灣大學旁，但商圈人潮包含學生、上班族，能分食的客層自然較大。當然，除了巷弄藝文氛圍濃，較便宜的租金也是考量，如果靠近新生南路、羅斯福路，每月每間租金至少就要20萬元，巷弄裡卻只要5、6萬元。 蘋果日報 【詹誌銘╱綜合報導】
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