16 4 月 奢侈稅打房 換屋族房貸遭夾殺 換屋貸款教戰守則
政府雷厲風行打炒房，換屋族也遭殃，房仲業說，許多人明明是自住，但因先買後賣，同時擁有兩間房，現在多被銀行視為投資客，不只貸款成數低，還得面臨嚴格所得負債比審核。
業者指出，換屋族原本把「先買後賣」改成「先賣後買」，貸款時名下沒房子，就能解決貸款問題，但現在也行不通。因為奢侈稅造成房市瞬間急凍，根本賣不掉。換屋族正面臨前所未有的困境。
受奢侈稅影響，換屋族買賣房子也得小心，別被流彈襲擊
信義代書專案經理林以德表示，民眾換屋有兩種方式，一是先買後賣，另一是先賣後買。一般來說，大多數人會採取先買後賣，因為如果先把房子賣了，再找房子，就得另外租屋安頓自己或家人，不然就得寄人籬下，十分不便。
央行去年祭出第一波選擇性信用管制，要求銀行對購買第二套房的投資客降低房貸成數後，對先買後賣的換屋族影響並不大，只要民眾舉証舊房子已經在出售或是過戶中，多數銀行都能接受，視為自住客，房貸不受影響。
但今年二月後，情況完全不同。永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，由於央行和金管會聯手緊盯銀行，並不斷以金檢手段施壓，現在銀行大多不管是不是換屋，只要貸款人名下有房子，想再買另一間，就視為投資客，比照第二房辦理。
陳俊宏說，購屋人一旦被貼上投資客標籤，貸款就會變得很困難，以所得負債比來說，本來只是作為放貸參考，但如果是投資客，就會進行嚴格審核，每月支出占收入比例過高，往往就會吃閉門羹，借不到錢。
各家銀行對所得負債比，規定各有不同，不過現在基本上如果超過支出超過收入5成，房貸條件就會限縮，7成以上甚至會到處遭拒貸。有些銀行規定負債月支出占月收入3成就得由送總行審核，並以5%來推算還款能力，再決定借貸成數。
銀行除了嚴審先買後賣換屋族個人條件外，業者說，按央行現行規定，在選擇性信用管制區內購買第二房，成數上限為6成，但實務上，先買後賣換屋族很難貸到這樣的成數。
主要是銀行配合政府打炒房，目前在鑑價上多採取更嚴格的標準，通常鑑價會比市價低1~2成，然後再以6成放貸，換算結果，實際貸款成數大概只有5成上下。簡單說，換一間1千萬元的房子，自備款往往得提高到500萬上下。
房仲業說，現在可說是換屋族最辛苦的時刻，一方面銀行緊縮資金，使購屋難度上升，另一方面，在奢侈稅風暴下，想先賣房子也難賣個好價錢。此外，奢侈稅雖使賣方態度軟化，但價格仍未明顯下滑。換屋族可謂面臨三面夾殺。
業者表示，過去一兩個月來，換屋族買氣已明顯下滑，許多人暫緩換屋計劃，不過，這也未必不好，市場少了一部份購屋動能，或可使房價下修速度加快，房市可更快回復平穩。
聯合晚報╱記者游智文╱台北報導 2011/04/16
想換屋 先讀教戰守則
換屋族被政府打炒房流彈掃到，面臨「借不到，賣不掉」窘境，業者表示，換屋族大多沒有購屋急迫性，現在不妨先觀望市場變化，慢點買也許還可揀到便宜。如果真有換屋需求，也有多種方式可以因應。
先賣後買 契約註明售後租回
首先就是改變策略，從先買後賣，改為「先賣後買」。先賣後買最大問題就是家人居住問題，但其實可以在出售房子時，在契約上註明延後交屋或是售後租回，然後利用這段時間找新房子，這樣購買新屋時，名下就沒有房子，就不會被銀行認為是投資客，會有比較好的貸款成數及利率條件。
如果覺得現階段房子出售，價格不會太好，仍希望先買新屋，再把舊屋處理掉，那麼如果舊房子的貸款所剩不多，一次還清是最好的解決辦法，房仲業者說，只要名下房子沒有貸款，銀行都會視為第一屋。
和屋主協調 舊房賣掉再交屋
還有一種方式是，找到適合的房子後，先和屋主協調，等待舊房子賣掉再交屋，這樣名下也只有一間房子，這在景氣好時，屋主通常不太願意配合，但現在買氣冷清，可能有機會，但切記一定要在契約上註明清楚。
業者提醒，採取先買後賣的換屋族，現階段買房，最好要多準備一些預備資金，如果透過房仲交易，則最好請房仲業者先向銀行探詢，依個人情況，房子可以貸到幾成，以免付了訂金，發現貸款成數太低，自備款又不足，讓自已陷入進退維谷困境。
解約條款 貸款不足契約失效
業者說，換屋族也可和賣方在契約上另註明一條「解約條款」，言明如果貸款不足幾成，契約失效」，這樣也可以避免發生退訂糾紛。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/04/16