奢侈、補稅戶暴增 課稅追繳查很兇

出售房屋的「售屋所得」大多民眾都是採「房屋評定現值」乘上「售屋所得率」,也就是所謂財政部公布的財產交易所得標準計算,但若能提出交易金額與成本費用證明,「售屋所得」則採取實質認定。

是否申報實質交易所得

因此近期不少民眾都接到國稅局電話問:「去年售屋所得,是否有申報實質交易所得?」使得補稅戶暴增。

財產交易所得標準計算

台灣的不動產是房地分離,在房屋交易時,由於土地的部分已經有課徵土增稅,因此「售屋所得」則是單純課徵建物的部分。

而早期實價登錄之前,大多民眾都是採「房屋評定現值」乘上「售屋所得率」,也就是所謂財政部公布的財產交易所得標準計算「售屋所得」。

實價課稅

民眾都是採房屋評定現值乘上售屋所得率。

財產交易所得規定核實

地政士公會全聯會名譽理事長王進祥指出,這是依據《所得稅法施行細則》第17條之2第1項,若不能提出證明文件,則依據財政部核定的標準,但若能提出交易金額及成本費用證明,財產交易所得則得依據規定核實認定。

舉例來說,若以台北市精華地段房屋,假設購入房屋總價為3700萬元(房屋評定現值400萬元),出售房屋總價5200萬元(房屋評定現值390萬元)。

若依照過往的計算方式,那麼就是房屋評定現值390萬元,乘上財產交易售屋所得率48%,並以個人最高所得稅級距40%換算,等於74.88萬元。

國稅局追稅的實質認定

不過,若以國稅局打算追稅的「實質認定」,那麼就會以購入與出售的總價,乘上「房屋所佔比例」的建物總價金額之價差課徵「售屋所得」。

上述的案例,假若總價3700萬元房屋總價的「房屋所佔比例」為33%(假定比例),建物總金額等於1233萬元,扣除出售時的總價5200萬元乘上28%(假定比例),建物總金額等於1459萬元,兩者相扣等於226萬元乘上所得稅率最高級距40%,等於90.4萬元,因此得補稅15.52萬元。

好房News記者蔡佩蓉/採訪報導http://news.housefun.com.tw/news/article/12585946228.html

想逃奢侈稅? 財政部大查稅

道高一尺,魔高一丈,為逃避財政部課徵奢侈稅,坊間「研發」出預告登記、信託、以租代售等各種逃稅手段,但別自以為聰明,國稅局已盯上這些新興手法,已找出破解之道,正展開新一波不動產大查稅行動。

不動產奢侈稅不當逃稅

奢侈稅自100年6月開徵以來,截至今年9月稅收總計100.6億元,其中不動產奢侈稅就占了逾半數,為67.85億元。但自奢侈稅實施以來,坊間悄悄流行運用預告登記、信託、贈與或人頭戶等不當規避稅負的手法來逃稅。

不動產時暫不辦理過戶

所謂「預告登記」產權,就是在出售不動產時暫不辦理過戶,由買方同意先採預告登記方式以確保產權,等到賣方持有該房地期間超過2年後,再辦理移轉登記,以避開奢侈稅(奢移稅規定在兩年內交易就要課徵)。

針對預告登記案件清查

對此一方式,國稅局已針對預告登記案件進行清查,只要出售持有期間在2年左右的預告登記不動產,都已被列為查稅對象。

被查到補稅外還會罰鍰

至於有民眾將房子登記為信託財產,並透過信託移轉,或是買賣雙方簽訂租約,買方住滿兩年再過戶等規避奢侈稅方式。

財政部表示,只要是不合常規的信託規劃避稅案件、租賃案件都會被國稅局盯上,若被查到,除了要補稅外,還會加處罰鍰,呼籲民眾千萬不要心存僥倖。

為追查藉人頭戶避稅者

此外,五區國稅局為了追查藉人頭戶避稅者,也已經針對沒有資金能力又疑似人頭戶的短期買賣不動產案件,從資金流向加強選案查核。

財政部指出,一旦被查獲有漏報奢侈稅的行為,不但要補稅,最重還可依所漏稅額加處3倍罰鍰。

國稅局幾乎是全面掌握

除了上述坊間流傳的各式不當規避稅負的手法外,預售屋雖確定不列入奢侈稅課徵範圍,但房地產業者表示,現在交屋前換約買賣,國稅局幾乎是全面掌握,「一件也跑不掉」。

稅捐人員先從建商手上取得買方名單,再比對交屋登錄的屋主,只要兩者不是同一人,就展開追查,雖然這部份為針對獲利部份課稅,但所得稅申報最高稅率可達40%,高於奢侈稅持有未滿一年課15%、未滿兩年課10%。

奢侈稅修版呈送行政院

奢侈稅開徵逾兩年,財政部雖預計11月才將奢侈稅修法版本呈送行政院,並確定預售屋不納入課稅範圍,但近來國稅局不只加強對預售屋換約進行查稅,五區國稅局也已針對「假預告真賣屋」、「假信託真避稅」、「以租代售」等案件積極進行查核。

資料來源: http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/8221422.shtml#ixzz2jLwlc2Bc

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