財務槓桿原理 預售屋如期貨

中央銀行總裁彭淮南近日赴立院備詢時談到,「預售屋市場就像房屋期貨交易」,以小資金即可進行財務槓桿操作,買一棟房子的錢就足以買十棟預售屋,因此,希望預售屋市場能受到管控。其實預售屋控管,早就該做了。現在官方終於有了起頭,希望本期立院有所行動。

期貨就是一種契約

期貨就是一種契約,兩方約定在未來「特定時間」以「特定價格」去買或賣契約商品。期貨的最初功能,就是提供標的物商品的持有者可以轉嫁價格變動風險。

契約能使市場穩定

例如棉花、銅鋁等農產品或金屬商品,因為有期貨契約而使市場穩定發展。但期貨也是一種衍生工具,通常只需要少量保證金,就可以買賣鉅額合約。

因此期貨交易參與者中,就產生套利者(或稱對沖者)、投機者,透過市場運作,決定公平合理的價格(價格發現),促進經濟的活動。

預售屋如期貨

預售屋市場就像房屋期貨交易 圖片來源:TVBS

預售屋是一種契約

預售屋也是一種契約,契約中建商與客戶約定以「特定價格」買賣預售商品,並在未來「特定時間」交付,且預售屋尚未交付,所以僅需繳交少許頭期款與工程款就得以買賣,因此概念與期貨相近。

施工分期繳自備款

平心而論,預售制度本身並沒有太大過錯,大部分的建商、承購戶都須依賴它。

預售屋制度可以讓承購戶在二至三年的施工期間分期繳交自備款,減輕購屋壓力,可以幫年輕人一圓購屋夢或成為無殼蝸牛買殼的入場券,此外,購屋者亦可於預售期間要求建商進行客變,避免建材無謂浪費與汙染;對建商而言,利用預售制度,可透過財務槓桿原理,減輕建築融資與存貨壓力。

財務槓桿大的特性

然預售屋投入少、財務槓桿大的特性,加上預售屋不受特種貨物及勞務稅條例(簡稱特銷稅)規範,甚至也不受實價登錄交易一個月登錄的限制,成為投機炒房客介入牟利的標的,預售制度成為房市短線炒作的絕佳溫床。

期貨價格帶動現貨

投機客透過財務槓桿操作與期貨價格帶動現貨價格特性,不斷換約,墊高房價,讓真正需求者永遠買不起房子,部分建商甚至包裝成低自備款、工程零付款等超低門檻,去吸引投資客進場。近年來桃竹地區屢見不鮮的紅單、白單轉讓等亂象,也都是從預售屋制度所衍生而來。

預售屋如期貨操作

這些投機炒作讓預售屋制度猶如期貨操作,在房地稅制偏低、資產家節稅 、國內游資氾濫又缺乏多元投資管道消化下,幾乎穩賺不賠。在房價飆漲的此刻,自然喚起輿論對預售屋制度檢討聲浪。

利率趨勢房價預期

此外,在美國傳出量化寬鬆貨幣政策可能退場後,30年房貸利率已由3.4%調高至4.4%,長期利率走揚約1個百分點,牽動全球長期利率趨勢及房價預期,房市風險提高。

預售屋為房屋期貨

預售屋為房屋的期貨,在財務槓桿擴大操作下,風險尤高,若面臨市場反轉,投資客拋售不掉,將有一波房市斷頭危機。不論政府基於居安思危或是站在抑制預售屋房價炒作的管理立場,都應該謹慎看待預售屋制度,加強控管。

預售屋納實價登錄

現階段來看,我們認為較有效的方法有三,一是將預售屋納入實價登錄,並要求預售屋簽約後30天內就立即實價登錄,如此一方面可以讓業者開價「膨風」立刻現形,而非等到兩、三年後交屋才知道,另一方面也可減少換約交易拉抬房價情況;二是推出特銷稅加強版,將預售屋納入課稅範圍;三是責成政府主管機關加強管理預售制度。

加強預售換約交易

包括:稽查自備款、工程付款是否合理與加強預售屋換約交易稽查、罰則,避免低買高報或高賣低報之情形,讓換約交易者繳交應有的財產交易稅。

我們衷心期盼政府施政與決策能多考量未來可能面對的問題,事先提出因應措施,而非等事情發生後,花十倍或百倍的心力與代價進行善後。

(作者台大經濟系教授、國政基金會財金組召集人)

經濟日報╱林建甫 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=419&f_SUB_ID=4104&f_ART_ID=297875

財長:預售屋不課奢侈稅 須報綜所稅

台北市預售建案每坪飆上二百五十萬元,立委盧秀燕昨天說,八大行庫都有預售屋貸款資訊,應該適度揭露,以俾民眾了解房價是否膨風;財政部長張盛和說,此事涉及隱私與個資法,「必須研究看看」。

預售屋並非不動產

張盛和指出,預售屋屬於「權利」並非不動產,因此不納入奢侈稅課徵對象,但預售屋買賣如有獲利必須納入綜合所得申報,最多可課到四十趴的稅,財政部已積極在追查預售屋。

建商膨風都會現形

張盛和也說,實價登錄上路後,過去亂喊房價的現在都現形了,而且公股行庫承作房貸時也會特別注意,建商如果膨風,都會現形。

盧秀燕也質疑,國內行庫配合打房,限縮一至三房小坪數房貸成數,反打到一般小市民。

張盛和表示,財政部不干預八大行庫的房貸授信條件,但八大行庫限縮小坪數房貸,若打到小市民,財政部會提出討論。

預售屋會比成屋貴

銀行業者說,預售屋比成屋貴,因為建商賣的是三年後的價格;從建商的立場來看,一個建案要二、三年才完工,購屋者可以慢慢籌措自備款,資金壓力較小,而且交屋時,房價大都漲上來了。

銀行業者指出,房價看漲時,買預售屋壓力可能比較小,也可能賺到錢;但不表示房價永遠不會跌,「就像期貨,建商是賣未來的價錢,不保證一定漲。」

升息預期心理濃厚

大型不動產銀行主管表示,由於整體不動產放款已逼近法定上限,加上升息預期心理濃厚,目前銀行新承做建商土地與建築貸款,利率都從百分之二點七,甚至百分之三起跳,百分之二點五以下的超低利率幾乎絕跡;建商資金成本加重,也為房市投下變數。

聯合報╱記者林上祚、羅兩莎/台北報導 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=417&f_SUB_ID=4072&f_ART_ID=297876#ixzz2hND2Hapx

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