政策及低利率導致房價上漲?

近日立法委員許添財向央行10A總裁彭淮南質詢時,質疑央行實施長年低利率與寬鬆貨幣政策不當,導致台灣房價不斷上漲;不料彭淮南卻駁斥許添財說法,並指房價上漲與貨幣政策關聯性很小。住展企研室認為,若未體察事實,恐怕也無法讓社會大眾信服。

我國自九○年代以來,利率就維持在百分之四以下,且市場上貨幣水位年年上揚,資金氾濫甚為嚴重。

尤其是九七年金融海嘯以來,央行為確保資本市場資金動能無虞,又為市場供給大量資金,最後演變成滿地爛頭寸,銀行到處「求人借錢」。這是鐵錚錚、且無法否認的事實。

實施貨幣量化寬鬆

多數國人只知美國實施貨幣量化寬鬆,卻不知台灣早就實施貨幣量化寬鬆多年。這點從央行逐月公布的貨幣概況就能窺見一二,而今年七、八月的M1B、M2平均餘額,依然維持在歷史高檔,顯示市場資金量還是很多,甚至有學者抨擊央行是在實施「廉價新台幣」政策。

房價上漲

央行寬鬆貨幣政策,應該無意引導房價高漲。

投資與經濟的成長

央行為資本市場創造出一個資金豐沛的環境,旨在希望帶動民間投資與經濟成長,但實施迄今,我國民間投資成長實在有限、內需依舊疲弱不振,我國經濟成長動力仍仰賴出口外銷與政府支出。那麼,市場上氾濫的錢怎麼辦?

市場上的資金自然會尋找出路,只是宥於我國投資管道十分有限,扣除工商業投資,主要投資管道只剩股市與房市。

但股市波動太大,獲利者少而賠錢者多,迄今股市成交量能還是很慘淡,於是乎資金就一窩蜂湧進房地產,進而推升房價。

置產買盤始終不退

在市場資過盛、利率極低的情況下,投資客所取得的資金成本是很低的,以致於房市中的投資置產買盤始終不退。

當然,我們仍須客觀地說,房價上漲原由並非只有單一因素,央行寬鬆貨幣政策只是其中之一,另外像房地產稅制扭曲、房屋贈與避稅等漏洞,也是箇中原因。

住展房屋網企研室表示,從央行的高度而言,創造出一個資金充沛的環境,絕非專為刺激房市買氣、帶動房價上漲,而是放眼國內整體經濟而為之。

刺激經濟成長有限

但不可否認的,資金成本過低的環境,對刺激經濟成長顯然有限,卻意外助長了房市炒作風氣。

關於這個論點,也是業者與學者掛在嘴邊不斷強調的,從美國的葛老到現在的英國央行,都被質疑低利率令房價高漲、甚至催生出泡沫。

即使我國央行祭出數道房市管控措施,甚至發行微不足道的定存單回收游資,但資金依舊太多、資金成本仍低,投資客還是有管道可取得足量資金投資房地產,金融機構在商言商,也樂得承作相關業務,央行也難以全面掌控。

如果說房市是一個賭場,那麼提供大量籌碼的始作俑者,就是中央銀行,至於提供賭的場地、方式者,則是政府錯誤的住宅與賦稅政策。

也就是說,我國房價不斷上漲,尤其是98年下半年以來房價狂飆,與央行貨幣政策脫不了干係。

住展企研室強調,也許在國外或其他年代,貨幣政策與房價關係不大;但九八年下半年以來,房價上漲卻與貨幣政策息息相關,我們相信任何財經、經濟學者,都難寫出出近年房價高漲與貨幣政策『關係極小』的論文。

但我們也要公允地說,央行寬鬆貨幣政策,應該無意引導房價高漲,但卻不能否認近年貨幣政策與房價間是有極大關聯;彭總裁為政策辯護,顯然過了頭,且不盡真實。

資料來源:住展房屋網/台北報導 http://house.hinet.net/realestate/comment/2013-10-04/14736190.html

央行召開今年第3季理監事會議後,央行總裁彭淮南罕見呼籲房貸戶留意利率上升風險,被解讀為央行將展開升息循環,房貸利息勢必加重。

甚至有業者與學者認為,利率一旦升到3%,房市投資客將撤出,且房市可能由多轉空,房價會開始下跌。住展雜誌企研室認為,上述說法都言之過早,且缺乏歷史經驗或學理作支撐。

首先,投資客退不退場,與利率調漲多少百分點關係並不大。不可否認的,當利率調升,投資客資金成本與投資風險連袂提高,常理上就會減少房市投資。

但對一個投資客而言,退不退出房市所評估的依據,是在於「獲利的多寡」,並非只看「利率高低」。

假使今日利率降到0%,但房價連年跌跌不休,試問投資客就會一窩瘋湧入嗎?

反之,即使利率調升至3%,但全台房價年漲幅仍維持在10%以上,投資房市的獲利仍遠大於定存利率,投資客如何會退場?

因此,住展企研室表示,房市多空的評估標準,並非單一指標或數據就能決定;若單純只以利率調高為依據,就論定未來投資客就會退場,未免過於武斷,且不盡客觀。

其次,又有人認為利率漲至3%,台灣房市就會反轉進入空頭,就連台北市副市長張金鶚接受經濟日報記者訪問時亦如斯言。

那麼,我們回頭檢視台灣房市過去歷史走勢,是否利率在3%之上,房市一定是空頭呢?答案絕對是否定的。

當然,利率調升對房市需求也許會產生抑制效果,但若觀察我國過去房市景氣循環,並專就「利率」與「房價」二者作繫聯比對,就會知道利率與房市空頭並無「絕對相關」,而是與整體經濟有較密切的因果;至於台灣房市史上引爆空頭的導火線,也並非利率上揚所造成。

所以若說利率升到3%房市就會反轉,顯然欠缺更有力的例證。唯一較合理的說法,是長年的低利率養出浮濫、虛胖的房市需求,這些需求中,夾雜著許多信用能力較差的房貸戶,無力去支撐利率升高成本而違約;但這些違約量是否會構成房市反轉條件,仍在未定之天。

住展房屋網企研室再次強調,我們雖然也不樂見房價漫無止盡狂飆,但自由經濟市場變化莫測,並非藉由單一指標就可以猜測多空,房市當然也是如此;若如利率上升到3%房市就會進入空頭,說法不僅太過粗糙、也欠缺邏輯,更違背經驗法則。

資料來源:住展房屋網/台北報導 http://house.hinet.net/realestate/comment/2013-09-28/14720841.html

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