房地產糾紛 隱瞞重要資訊最嚴重

住展雜誌根據最新內政部地政司不動產交易科的數據,作出雙北市今年上半年的房地產消費糾紛統計,包含中古屋的仲介糾紛,以及建商推案的預售屋、新成屋買賣糾紛,上半年雙北市就有271件,其中台北市有96件、新北市有175件。

經過交叉分析,今年上半年台北市的96件交易糾紛中,有63件來自仲介公司,而建商的糾紛為29件、代銷業者僅1件,其他為3件;在新北市方面,175件的交易糾紛中,仲介業者的糾紛也是最多,為115件,其次是建商的46件,其他13件及代銷業者的1件。

買房糾紛

少數的房仲人員為了順利成交,刻意避而不提。

分析糾紛的來源,可明顯看出糾紛主要來自房屋仲介業者,雙北市加總下,房仲業者的糾紛案件計178件,占總糾紛數271件的65.7%,也就是說雙北市的房地產交易糾紛中,10件就有近7件是房仲業者的糾紛,建商的比率為27.6%,房屋廣告代銷業者的比率則僅有0.7%。

從附表的102年上半年雙北市房地產消費糾紛統計可再看出,以「隱瞞重要資訊」的比例最高,有41件,佔上半年購屋糾紛總件數271件的15.1%,其次為「房屋漏水」也居高不下,今年上半年共有27件,佔總件數的9.9%。至於排行第三的「終止委售或買賣契約」的糾紛,則有22件,佔了8.1%,其次是「定金返還」及「仲介斡旋金返還」,分別居糾紛的第四與第五名。

買賣糾紛隱瞞重要資訊

常成為新聞焦點的凶宅買賣糾紛,就是隸屬於「隱瞞重要資訊」,說穿了是少數的房仲人員為了順利成交,刻意避而不提;另外,在買賣房屋或租屋最常見的糾紛,就是臨時有變故,必須終止契約時,所衍生的「定金返還」與「斡旋金返還」的糾紛。

有鑑於此,承購戶如無正當理由而拒絕簽約,建商自可依約沒收定金;如承購戶依約簽定,但有正當理由無法與建商協議致簽約不成,承購戶可依約要求返還定金,建商不得拒絕。

在「契約審閱權」上,依消費者保護法規定,企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。

另外,依內政部公告「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」規定審閱期至少3日,「預售屋及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定審閱期至少5日。倘若建商或房屋仲介任意剝奪買方的契約審閱權利,那麼買方可以以沒有時間審閱契約中的某些條款,主張這些條款不能成為契約的內容。

恐怕交易糾紛件數增加

隨著年底房地產交易旺季的到來,民眾購屋的需求勢必持續增加,房市預售屋、新成屋與中古屋的交易量亦可望攀上高峰,在供給案量欲小不易下,恐怕交易糾紛的件數,也較易隨之增加,購屋民眾尤其應特別注意。

另根據地政司的估計,今年購屋糾紛恐仍將位居交易糾紛的前幾名。容易有糾紛發生的地區,也大多是房市推案及交易較熱絡的地區,如:新北市、桃園、新竹、台中市與高雄市的申訴案件亦不少。

給消費者的建議是,要買預售屋,一定要找大品牌,最好是上市櫃的優質建商。否則,如果碰到財力不足的建商,購買預售屋的風險將大增,此外,為避免陷入糾紛的泥沼,一定要參考政府制定的契約書範本,以及尋求合法的業者與專業的執業人員服務,購屋民眾才能將交易糾紛降至最低。

大台北區要買一間房子動輒上千萬元,如果發生糾紛,或是無法順利交屋,消費者可能將一生的積蓄都付諸流水,那真是情何以堪的悲痛經驗。從統計出的房地產消費十大糾紛中,如何減少消費糾紛,並加強房屋交易的安全,成為買屋賣屋的重要議題,除了政府必需加強宣導外,也有賴地產相關業者與消費者的共同努力。

【住展房屋網/台北報導】http://house.hinet.net/realestate/dailynews/2013-09-18/14697847.html

買賣糾紛/隱瞞重要資訊 賣方、仲介都有責任

買房子最怕資訊不透明,尤其「隱瞞重要資訊」佔買屋交易糾紛中不低的比例,包括物件為凶宅、輻射屋、鄰損、漏水等卻沒告知,都是隱瞞重要資訊,法務人員表示,目前法院針對類似判例,多認定屬「客觀買賣價值減損」,可依據《民法》要求減少價金或解除契約。

內政部公布上半年不動產交易糾紛,其中「隱瞞重要資訊」的案例,像是民眾委託仲介購買房屋,在成交簽訂買賣契約後,發現房屋建物後方是政府施作污水排水管線範圍,廚房部有空間須拆除,民眾認仲介隱瞞資訊,經過調解會處理,賣方付2萬元慰問金,並解除合約,仲介也不得收取服務費。

嚴重可解約 也有的案例是,買方已支付10萬元定金,但仲介業者沒告知房屋「非一般住宅」,無法辦理首購貸款,且貸款成數過低,因此希望返還定金並解除契約遭拒。最後依《消保法》返還定金,並解除合約。

以上都是屬調解階段,民眾遇隱瞞交易資訊糾紛,若要經由訴訟是該向屋主或仲介求償?中信房屋資深法務專員鍾運凱表示,一般來說,仲介與賣方簽定「不動產銷售契約書」時,也會填寫「不動產現況說明書」,該筆資料也視為契約的一部份,因此,只要仲介善盡調查義務,並告知買方,最終賣方應該負責賠償。

屋主負「瑕疵擔保」責任 不過,由於仲介為買方接觸的第一線人員,因此對於未告知物件現況,多會歸咎於仲介企圖隱瞞資訊,鍾運凱分析,若仲介知情而沒告知,買方也可向仲介求償。

針對賣方,民眾可依據《民法》354條瑕疵擔保,要求減少價金、嚴重狀況可解除契約;仲介若是刻意無告知,則可依據《民法》567條,居間人不履行調查義務進而求償,並賠償「交易價值」減損的金額,例如民眾成交1戶500萬元房屋,事後卻發現是漏水屋,會由估價師重新估價,若因漏水減損50萬元價值,該筆金額就須由仲介賠償。

未告知嫌惡設施難求償 鍾運凱指出,隱匿重要資訊糾紛通常與「物的瑕疵」有直接關聯,至於住宅旁有電箱、福地等嫌惡設施,屋主、仲介卻沒告知可否求償?鍾運凱說,目前法院少有出現判例,要看法官針對因嫌惡設施「客觀買賣價值減損」的直接關聯為何,否則一般難求償。

好房網 記者蔡佩蓉/採訪報導 http://news.housefun.com.tw/news/article/2000137623.html

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