03 9 月 購屋流程糾紛多 買房注意事項必看！
購屋糾紛頻傳，主因在於多數消費者並無多少的購屋經驗，往往容易因為衝動而簽約購買。而過去的房地產資訊不流通，讓消費者更處於弱勢，購屋置產一旦發生交易糾紛，最讓買方擔心的就是，付出去的錢會要不回來，面對購屋糾紛，如何保障自己的權益，將購屋風險降到最低？
要求把契約帶回家審閱
消保法規定，消費者委託仲介買賣房子，在簽約購屋之前，享有「契約審閱權」，可以要求把契約帶回家「審閱」，預售屋和新成屋的契約審閱時間至少為五天，中古屋則在三天以上。「契約審閱權」是消費者的權利，但很多的購屋民眾卻忽略了自己的這項權利，事後再以沒看清楚契約為由反悔，平白惹出許多購屋糾紛。
善用提出契約的審閱權
其實，消費者在審閱建商所提出的定型化契約時，比較官方所制定的定型化契約範本與「建商版」的差別，就能夠充份保障自己的權利，千萬記住，在審閱完契約上的每一個字句之前，不要隨便簽名，對於一些曖昧不明的字句，可以要求對方要寫清楚，以確保自身權益。也就是說，在簽約之前，對於合約不妨發揮「雞蛋裡挑骨頭」的精神，問清楚每一項細節，權益也就更多一分保障。
根據內政部統計資料，購屋糾紛中，斡旋金的糾紛甚至多於「施工瑕疵」，高居糾紛原因第二名，斡旋金可否撤回，最好在契約中應詳細載明。
房仲先向買方收斡旋金
房仲業為促使買賣雙方成交，常先向買方收取「斡旋金」，但此種交易型態容易引起糾紛，內政部於八十六年公告「要約書」應記載及不得記載事項，希望藉此逐漸取代收取斡旋金的做法，惟實務上以斡旋金進行交易的情況並未改變。
購屋人可選政府要約書
因此，公平會於九十年五月通過「公平交易法對房屋仲介業之規範說明」，規定房仲業應向消費者說明斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，不得隱瞞，如果在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇內政部版「要約書」，房仲將違反公平交易法規定。
如何保障購屋權益在簽約購屋之前，享有「契約審閱權」，可以要求把契約帶回家「審閱」。
購屋流程糾紛多 買房注意事項必看
售屋廣告不實問題困擾
為了促銷房屋，房仲業者常以優美的文字宣傳，搭配華麗的廣告圖片，吸引消費者，導致市面上的不動產廣告陷阱一堆，有很多廣告的外觀設計、格局配置常與事實不符，造成購屋消費者很大的困擾。
消費者購屋時，如果認為業者的廣告不實，可以向公平會申訴，或是直接向法院提告，建商即使在廣告上標記「僅供參考」，仍然無法主張免責。
建商為了規避法律責任
有些建商為了規避法律責任，會在買賣契約特別約定，「一切以買賣契約為依據，不受其他供參考用之廣告、圖片及樣品屋等影響。」這樣日後如果雙方發生糾紛，建商可以引用契約這一條款，辯稱廣告或樣品屋之示範只是供「參考」，不具法律效力。
法院實務上認為，消費者如果依廣告訊息與建商簽約購屋，倘若雙方在契約中未就廣告內容另作約定，那麼廣告內容就可以成為契約的一部分，建商必須確保廣告內容的真實性，但是，雙方如明確在契約中約定將廣告內容排除，廣告就不是契約的內容了。
建商廣告不實是否成立
簡單來說，建商廣告不實是否能夠成立？關鍵在於，建商的售屋廣告是否屬於契約內容之一部分，如果買賣雙方在契約中約定將廣告內容排除，例如契約中明白記載：「建商在銷售工地現埸所提供的宣傳、廣告文件、資料等只供雙方參考，不是契約內容的一部分」，或是「廣告只是供雙方在銷售時的參考，並非買賣契約的內容，如有出入，一切以買賣契約為準。」那麼消費者即使被建商的廣告騙了，也只能自認倒楣，告不了建商。
檢視房子有無漏水問題
「房屋漏水」一直高居購屋糾紛排行榜的榜首，幾乎是每五件糾紛，就有一件是因漏水引起的。因此，民眾在買房子時，不論你買的是中古屋還是新成屋，都應檢視房子有無滲漏水的問題。
賣方擔保其所出賣之物
民法規定，賣方必須擔保其所出賣之物，沒有瑕疵，也不得刻意隱瞞，但若買方於簽訂契約時，賣方已清楚告知該物有瑕疵，則買方必須自行承擔責任。房屋漏水構成「買賣標的物之重大瑕疵」，因為漏水足以影響居住之目的，對居住環境品質會造成極大不利的影響。
如果購屋者不幸買到漏水屋，可以請求原售屋者修繕，或是要其負擔瑕疵擔保責任，請求減少價金。
請求權的行使有時效性
但是要注意，請求權行使有時效性，如果逾越法定期間就不能再要原售屋者賠償了。買方在交屋前，可向屋主要求瑕疵擔保責任，例如房屋漏水，原屋主便應負責解決房子的漏水問題，而在交屋後，若發現屋內滲漏水，須於半年保固期內通知對方處理。至於買預售屋者，則應在驗屋階段看仔細房屋。
預售屋有交屋的驗收權
購買預售屋時，買方擁有一個很重要的權利「驗收權」，預售屋在交屋時，一般人通常只是走馬看花似的在屋內看一遍，很難看出什麼名堂，即使事後發現瑕疵要求建商負責，還要再打官司，相當麻煩，所以在交屋時，買方可以要求建商進行驗屋手續。
內政部訂頒的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，建商興建完工，領得使用執照並接通水、電、瓦斯、配管及完成契約設施後，應通知買方進行驗收手續。買方如發現房屋有瑕疵或未盡事宜，應載明於「驗收單」上要求賣方限期完成修繕。
房子應驗收的項目眾多
房子應驗收的項目眾多，除了房屋結構體外，舉凡房屋是否有傾斜、進排水是否通暢、地壁磚是否空心、電線線路是否符合法規要求等，都要進行逐項驗屋，否則購屋者無從得知屋況是否真正達到可堪居住之情形。
在買賣契約中，通常都會約定：「賣方應通知買方進行驗收手續。買方如發現工程缺失或未盡事宜應載明於驗收單上，賣方應儘速完成修繕。」，這是建商所負買賣契約的給付義務，必須依約確實履行，好讓買方得詳細查驗建商興建房屋是否符合約定品質，如果建商有意規避，未通知買方進行驗收手續，就會構成違約。
房屋現狀的確認說明書
內政部於去年十月公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正案」，新制於今年四月上路，依新制規定，在契約中應記載現狀確認說明書，說明建物現況格局及建物型態。
關於房屋現狀的「重要資訊」也應在契約中詳細列出來，包括：輻射屋檢測、海砂屋檢測、曾否發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事、是否為政府列管之山坡地住宅社區等等，另外，房屋有無增建情形，於簽訂買賣契約時，也要一併載明。萬一將來有爭執時，可以作為依據。
房屋有誤差就互相找補
舊版的買屋契約中規定「房屋面積誤差在百分之一以內互不找補」，但新制修正為「有誤差就互相找補」。主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限，如果土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方還可以解除契約。
新制明顯對購屋者有利 (坪數不足，建商要全部找補，坪數超過，買方只找補百分之二為限)，當你向建商購屋時，千萬要注意契約中有關「面積有誤差如何找補」的約定是否依新制記載。
特別增列遲延交屋條款
為避免業者借故遲延交屋，導致消費糾紛，新制特別增列遲延交屋條款，如果業者未依約定日期交付成屋者，消費者得請求業者自「應交付日」起至「依約交付日」止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算作為賠償金額。
還有一點要特別注意，新制規範的對象為建商，消費者若透過房仲業者向一般的屋主(非建商) 購屋，因一般屋主不受新制約束，為免困擾，消費者可請房仲業者以此新制的版本內容擬定買屋契約，供買、賣雙方交易時使用，這樣，如果發生糾紛要打官司時，可根據契約內容向法院主張權利。
購屋採行履約保證制度
預防購屋糾紛，消費者在購屋時，最好要求履約保證，將錢撥到銀行，由銀行代管，才能避免陷入房子沒買到，購屋資金不翼而飛的慘況。這種將信託概念延伸到不動產買賣的作法，等於把龐大的不動產交易價金買了保險，成為不動產交易過程中，消費者保全資產的最佳財富管理工具。
房地產市場的「履約保證制度」，是由銀行投資成立的建築經理公司，擔任履約保證人，以客觀第三人立場做好房屋交易的流程控管，為買賣雙方做更嚴密安全的把關。
所謂「履約保證制度」，又稱「成屋履約保證」或是「買賣價金履約保證」。買賣雙方簽定不動產買賣契約後，買方陸續付出的價金先匯入建築經理公司在銀行開設的「履約保證專戶」中，經確認款項無誤後，建築經理公司會寄發履約保證書給買賣雙方，等買賣手續全部完成，過戶、交屋後，銀行才會將價金交付給賣方。至於建築經理公司收取的履約保證費用(交易金額的萬分之四至萬分之八左右)。
簽約前善用契約審閱權
買房子是人生的一件大事，在簽約前善用契約審閱權，仔細了解契約內容，不要草率簽約；購屋時，最好要求履約保證；交屋時行使驗收權，注意房屋現狀說明書的記載；那麼，發生購屋糾紛的機率將會大幅降低。
本文摘自5月5日出刊之《住展雜誌》378期專題報導，同期內容除本文外，並有「新北市熱區發展大躍進」、「高房價症狀該怎麼醫」、「選何種投資保值商品最佳」、「成屋買賣資訊全都露」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
【文/編輯室】http://tw.house.yahoo.com/news/如何保障購屋權益-054504567.html
買房須知：請仔細看看選購屋五大法則
購房的基本預算
現在新人購房預算一般都會控制在60萬元至100萬元之間，而且絕大部分選擇貸款購房。但很多新人沒有較大的資金儲備，並且在支付首付款之後往往還需要支付婚房設計、婚房裝修、結婚等費用。
貸款選年限較長
所以新人們應根據自身情況盡量選擇貸款年限較長的類型，一方面緩解自身的還貸壓力，保證婚後的生活質量；另一方面，如果事業發展順利，還可以提前還貸。
不要求一步到位
部分新人會考慮到有孩子後的住房需求，首次購房就買三房、面積大的房型。這種做法，看似目光長遠，但往往會造成空間浪費、貸款壓力大、生活質量下降等問題。因此新人首次購房還是應該根據自身經濟能力及實際需求來選擇，不要求大求全、一步到位，兩房相對比較實用。
交通與上班兼顧
交通方面應兼顧雙方上班時間成本、交通費用成本，同時適當考慮就近照顧父母。公交便捷處或是有軌道交通的地點應該是新人們考慮的重點。生活配套設施方面則周邊有大賣場的小區是比較理想的。
但以60萬元至100萬元的價格來看，地區的商業配套短期內可能會有所欠缺，因此要特別考察小區周邊是否有便利店、菜場、銀行和飯店等一些比較基礎的商業配套設施。
房屋保值增值性
婚房的選擇不僅應滿足當下的住房需求，還要考慮到房屋的保值性和增值性，所購房屋未來是否具備一定的區域升值潛力，這對于幾年之後新人在積累更多經濟儲備後，如想換房，到時也可以更高的價格再出售，進而緩解第二次購房的資金壓力。資料來源www.yn.xinhuanet.com
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