囤房空城計:新建案馬上完銷?

奢侈稅二年閉鎖期,加上美國QE釋出浮濫資金,近幾年房市出現「囤房」現象,投資人囤積房產,待價而沽,許多先建後售建案標榜「完銷」,卻幾乎無人入住,如同空城。

建案有人買但是沒人住

房仲業者說,近期推案量大的區域,都是囤房風氣極盛的區域,包括淡海、林口、桃園青埔以及台中七期以及高雄美術館等區域。 部分建案早早喊出「完銷」,製造熱銷印象,但是入夜後,這些「完銷」新大樓整幢暗黑,只有零星幾戶開燈,也就是「有人買、沒人住」。

囤房單價、總價都不高

房地產業者說,一般說來,「囤房」區域的房子單價、總價都不高,以總價約千萬元的預售屋為例,只要五十至一百萬元自備款,即可簽約,房市景氣好時,日後轉售報酬率約二至三成,而中古成屋,也可做八成房貸,造成囤房風潮。

投資客囤房的情形很多

不過房價如修正逾兩成,投資客幾乎就血本無歸,「現在手上三、五間房子的屋主,其實都在走鋼索」。 政部統計顯示,若以身分證歸戶,全國廿五萬人擁三間以上房宅,數千人擁有八至十間房宅,「囤房情形很多」。

有錢遠離金錢數字遊戲

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,囤房怪象主要是國內投資管道貧乏,尤其金融海嘯後,有錢人遠離金錢數字遊戲,回歸「有土斯有財」的老觀念,把錢都存在房地產,拉抬房價、也造成囤房怪象。

全文網址: 【聯合報╱記者陳信升/台北報導】 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=295782#ixzz2cwbguYA6

口袋變愈淺錢愈來愈薄

奢侈稅政策的修法,對一般百姓來講,是條很生硬也很無聊的新聞,但它卻攸關景氣,一個不小心,甚至會讓你我口袋愈變愈淺,錢也愈來愈薄。 為什麼?我先簡單說明一下,希望大家能繼續看下去。

不吃不喝30年都買不起

因為房價漲,讓小市民不吃不喝30年都買不起,購屋痛苦指數不斷飆高,於是政府開始打房,根據財政部的說法,奢侈稅立法目的是為加重買賣非自用不動產稅賦,以達到抑制短期投機炒作。

目的抑制短期投機炒作

大家看清楚了,立法目的是「抑制短期投機炒作」。但是我們都知道「抑制短期投機炒作」,用奢侈稅減少房產買賣,這樣並不等於「房價會下跌」。 舉個例來說好了,我們都知道國際金價是起起伏伏的,其中當然有人為炒作,所以投資人常常是一天買進賣出好幾次,如果按照我們的財政部的邏輯,就會規定大家黃金每2年只能買賣一次,請問,這樣金價就會下跌嗎?答案當然是不會。

建案完銷

「完銷」新大樓整幢暗黑,也就是「有人買、沒人住」。

預售屋居然不列入管理

然而奇怪的是,房地產最常見的「短期投機炒作」手法就是「預售屋轉單交易」,奢侈稅居然不列入管理。買賣預售屋也不需要做實價登錄,形同完全放手圖利建商。這又如何期望奢侈稅能打擊炒房,讓房價回到合理價位? 依照財政部昨天下午(19日)剛出爐的研究報告,學者建議應延長奢侈稅課稅年限,奢侈稅應比照香港、新加坡,從2年延長至3或4年。

建議向買方課稅極危險

甚至,建議向買方課稅,我只能說這是極危險的,這可能會導致賣方將成本轉嫁給買方,到時候大家更買不起房子。奢侈稅鎖2年無效,就加到4年,更是無稽的做法,請問有什麼根據說4年就會有效?如果還是無效,那麼是不是要再延長下去?這麼做只會讓想賣的人不敢賣,想買的人無房可買,房市將成為一潭死水了。

房產投資疲軟百業不興

房產是經濟產業的火車頭,它帶動的是營建業、建材業、裝潢業、仲介業、搬家業…,其中光是建材這一項,就不知道有多少大大小小的公司行號賴以為生?又有多少行業是在這些行業的上下游?大家是不是都會連帶受到影響? 其實,「投資疲軟,百業不興」才是房價遲遲仍未下跌主因。

投資管道金融工具太少

台灣比起香港、新加坡來說,國際化程度不足,各種投資管道及金融工具太少。台灣人沒有其他較好的投資管道,怕錢貶值,只好把房子當定存,因為我們從小到大就認為有土斯有財,反正買房子準沒錯,於是資金都流入房市,房子還能不漲嗎? 奢侈稅不管是限2年還是限4年,只是限制買房子處分的靈活度,但是我們從經濟學最簡單的供需理論來看,奢侈稅鎖住房子不給賣,這樣反而可能會降低供給,供給減少了,需求增加,反而會促使房價上升。

愈長的定存利率就愈高

如果依定存的慣例,期限愈長的定存,利率就愈高,我的房子如值1000萬,被綁二年,不就等於2年定存一樣?如果現在改為4年,請問我將來可以賣的時候,我會不會想賣更高價?除非政府打算逼大家都破產,否則依這樣的邏輯,房價怎麼會降下來?

原文網址:文/好房總編輯 吳光中 http://news.housefun.com.tw/news/article/19575738769.html

延伸閱讀:

囤房囤地66萬人 政府擬課買房稅

投資客炒預售屋 奢侈稅管不到!

奢侈稅打囤房 實價課稅勢在必行!

奢侈稅修法 打趴房屋交易量

多屋族小心 奢侈稅政策擬打囤房

奢侈稅祭出新招 鎖定炒房歪風專打囤房

不動產奢侈稅轉變 擬將對買方課額外稅

購屋必看 政策打房現在可以買嗎?購屋七大問