國有地使用權融資 攸關地上權標案前途

表面上是活化閒置土地、實質則是國庫空虛窘境下的挣錢最後手段;總之,近一年來,政府興起一股推地上權案『瘋』潮。這些地上權標案多數地段不差,更重要的是基地完整、面積大;由於近年民間完整大片可開發土地早就難尋,過去曾是票房毒藥的地上權案,如今成了民間開發商趨之若鶩的有利標的。

不過,最近一項相關發展,卻可能讓民間業者對地上權標案再度產生疑慮,甚至直接影響投標意願,那就是有關地上權標案中的地上建物融資問題,根據財政部93年所發布的函令,國有非公用土地若出售地上權,則其地上建物所有權仍為國有。

地上建物融資

住展企研室認為、地上建物融資問題,將成為地上權標案能否成功標出最大變數。

舉例來說,一家建商取得國有地若干年限地上權,接著在上頭興建房屋出售,則購買的民眾,只是取得「使用權」房屋,實際所有權仍由政府持有。說得更白一些,消費者買到的,不算是地上權,而是長期使用權,性質和長期房屋租約雷同。

研判極可能是財政部在積極推動地上權案時,發現這部份茲事體大、恐降低廠商投標意願,因此召開跨部會議,建議金管會以解釋之方式,將這種房屋使用權解釋為銀行法12條的「權利質權」,以利進行授信及貸款。

只不過,先前法院曾判決使用權不能視為權利質權,因此法務部態度保留;金管會也表示,這不是他們說了算,因為是屬於民法規定範疇,相關事宜必須進一步釐清、研議。更簡單地說,使用權相當於長期租約,而承租戶是無權申辦房貸的。

不過,在實質房市端,還是曾出現過此類案例,那就是台北車站交九用地案「京站」。根據住展企研室了解,當時所有權人北市府即規定,該地上權不能分割(銷售),因此得標建商日勝生另立萬達通實業做專案融資,才能以一般房市產品的型式推出銷售。

然扣除此特殊案例,別說是使用權,就連地上權,行庫核貸意願一般都不高,成數也比有土地權的房產低一些,消費者接受度也跟著下降。

此外,過去一些地上權國宅,後來權限到期,確實也面臨原住戶不願搬遷,希望逕行向官方購買土地權未果,但土地及地上物也難回收的窘況;這是當初北市府規定,不能分割交九用地案地上權的主因之一,也是金管會的另一擔憂,所以認為財政部不應單方面廢除上述的93年函令。

總而言之,正當官方強力推動地上權案之際,地上建物融資問題卻同時浮上檯面。過去地上權案件相對有限,多數又是商用設施,融資相對較為單純,如空總基地案,就有不得興建住宅之規定;但有些地上權案卻涵蓋住商用地,如稍早三度舉行說明會條件鬆綁的財訓所開發案,就是住三用地比例較高,未來推出產品肯定以住宅居多。

站在法令角度,住展企研室同意此事相當複雜、須審慎研議,但平心而論,如果各部會間不能盡快達成共識、提出具體結論,勢將成為此類標案能否成功標出的最大負面變數。畢竟這些地上權標售案多已箭在弦上,且大多數的購屋民眾,無論產品有無土地權或使用權,都得向行庫申貸,才有能力購屋。 新聞提供:住展房屋網 www.myhousing.com.tw

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