避購屋糾紛 買房基本知識契約注意事項

由於消費金額龐大、手續繁雜,因此無論官方或民間調查統計皆顯示,購屋糾紛經常高居消費糾紛前幾位。近年官方修改定型化契約及推動資訊透明化等,都是希望藉此減少相關爭議;不過民眾的自我教育,仍是最佳預防之道。

充實基本知識 談免除購屋糾紛

無論有無購屋經驗,相信大多數人都知道,購屋乃是消費行為當中金額最高,相關法令、手續最龐雜的一項。然而即便如此,購屋糾紛依然常見。

台北市做為全國首善之區,理當是多數人最嚮往遷入的城市。就此來看,購屋糾紛發生機率與受注目程度顯然最高。而根據北市地政局資料,民國九十五年到一百年間購屋,糾紛累計超過一千八百件,而當中又以「隱瞞重要資訊」、「終止委售或買賣契約」及「房屋漏水」等三項為大宗。

業者應主動充分揭露

身為相關事務主管機關,台北市地政局長陳錫禎認為,一般民眾相關知識不足,當然是原因之一;不過台灣房市長期處在資訊不透明及不對等的狀態,因此陳局長仍認為,業者仍有義務主動、充分揭露相關重要資訊,不能因為急於促成交易,而無意或刻意忽略之。

當然,自今年八月開始的實價登錄新制,也是間接降低購屋糾紛發生機率的重點,地政局已列為未來重點工作項目,並考慮另行架設網站,分攤十月中開始開放外界查詢的內政部查價網站流量。此外,北市地政局還推出『健全不動產方案』,內容主要有以下三大方向。

首先,還是對業者進行積極查核。陳局長表示,不動產經紀業者是否符合執業規範,確認無廣告不實,未給予定型化契約或法定審閱期等情況,都是持續主動稽查的項目,第二項則是建構仲裁調解機制,提供消費者直接循法律途徑(直接提起訴訟),或求助官方、民間團體(各縣市消費者服務中心或消基會)外,另一個排解相關爭議的管道。

教育宣導最積極有效

上述兩項,第一項是事前防弊,第二項是事後亡羊補牢;相較之下,協助民眾充實基本知識,也就是從教育宣導著手,其實仍是最積極、有效的作法,而這又可分為(北市地政)局內與對民眾兩部分。

內部方面,(地政局)同仁的講習活動大約每三季辦理一次,對外部份則是在各社區大學興辦相關課程,另更透過電台節目對民眾做相關宣導。北市地政局同時發行《台北市不動產交易安全手冊》,教育民眾自我保障購屋權益的重要性。

陳局長提醒,買賣房屋要秉持三方向:找對人、確認物及詳細事。要找對的不動產經紀業者及對的人簽約(私契),簽約前要釐清物件產權,更別忘了一定要現場履勘。

確定購買、簽約前,應主動主張詳閱定型化契約、保障契約審閱期,及提供不動產說明書等,事前也一定要做足功課,那就是熟悉欲購房屋周邊行情及自我評估財務狀況等。如此一來,就能順利買到符合需求的房子,避免不必要的糾紛產生。 更多房地產即時分析及建案詳細資料,請上「住展房屋網」

買屋契約應注意些什麼?

內政部於十月公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正案」,定明年四月上路,新制規定成屋買賣定型化契約應揭露,凶宅、海砂屋、政府管制山坡地等房屋現狀重要資訊外,在交易的過程中,為了避免業者藉故遲延交屋,還增列了「業者交屋遲延條款」,而且規定廣告不可使用「僅供參考」字樣等…

預售屋定型化契約

購屋契約應記載現狀確認說明書,要說明建物現況格局楚

新制具有法律效力

內政部早於二○○一年即公告成屋買賣契約書「範本」,供消費者參考,但因該範本對建商並無強制約束力,建商違規情形仍然不斷發生,這次公告的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正案」,具有法律效力,新制於明年四月生效後,屆時建商如果違反規定,各地方政府可依消費者保護法規定科處建商六萬元以上一五○萬元以下罰鍰,並可連續罰,要求限期改善。

買屋契約應注意些什麼?首先應注意簽約人是否為買賣當事人,賣方與權狀所有權人是否為同一人,如非當事人,應檢具授權書以確認是否有代理權,否則將來真正屋主不承認有此買賣,將造成契約是否對本人有效之糾紛,衍生價金給付等問題。

契約載明房屋現狀

其次,依新制規定,在契約中應記載現狀確認說明書,要說明建物現況格局(以交易當時實際之現況格局為準)及建物型態(例如公寓、透天厝、店面、辦公商業大樓、住宅大樓、華廈、套房、工廠、廠辦、農舍、倉庫、其他等型態)。

房屋現狀的「重要資訊」也應在契約中詳細列出來,包括:房屋未登記部分、漏水情形、輻射屋檢測、海砂屋檢測、曾否發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事、是否為政府列管之山坡地住宅社區等等。另外,房屋有無增建情形,於簽訂買賣契約時,也要一併載明。購屋者要看清楚這些事項是否都列入契約中,萬一將來有爭執時,可以作為依據。

交屋通常以「現況交屋」為原則,賣方附送的傢具或家電用品,裝潢等,於簽約時要寫清楚品牌,數量或照相存證,以防賣方在成交後反悔,將贈送之物品取走或替換次級品。購屋者並應事先檢查房屋本身狀況,如發現瑕疵,可以在簽訂買賣契約時,約定修繕事項之責任歸屬,避免事後發生爭議。

面積有誤差要找補

目前的買屋契約中規定「房屋面積誤差在百分之一以內互不找補」,但新制修正為「有誤差就互相找補」。主建物或房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補;其超過部分,買方只找補百分之二為限,如果土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者,買方還可以解除契約。

這項修正很明顯對購屋者有利(坪數不足,建商要全部找補,坪數超過,買方只找補百分之二為限),當你向建商購屋時,千萬要注意契約中有關「面積有誤差如何找補」的約定。

為避免業者借故遲延交屋,導致消費糾紛,新制特別增列遲延交屋條款,如果業者未依約定日期交付成屋者,消費者得請求業者自「應交付日」起至「依約交付日」止,每日按已支付全部價款萬分之二單利計算作為賠償金額。

舉例來說,買屋契約約定十月一日交屋,十月一日是「應交付日」,但建商拖到十一月一日才交屋,十一月一日是「依約交付日」,建商遲延交屋一個月,購屋者可以依遲延交屋條款請求建商賠償。

禁用字句應該刪除

此外,建商在廣告宣傳上禁止使用「廣告僅供參考」字詞,而且不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。購屋者可留意,今後在買屋契約中有無再出現此類的禁用字句,如果契約上出現「廣告、宣傳及說明等文件或圖說僅供參考之用,買賣雙方同意不視為本約之一部份。」或是用「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞,務必堅持要求建商刪除。

還有一點要特別注意,成屋買賣契約修正版規範的對象為建商,消費者若透過房仲業者向一般的屋主(非建商)購屋,因一般屋主不受新制約束,為免困擾,消費者可請房仲業者以此新制的版本內容擬定買屋契約,供買、賣雙方交易使用,這樣,如果發生糾紛要打官司時,可根據契約內容向法院主張權利。

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