居住正義第一步 實價登錄揭房市國王的新衣

台灣房地產市場長久以來,一直被詬病為是投資客「炒作」、「哄抬」的溫床。政府為了健全房市,終於在今年八月起,推出「實價登錄」政策,希望促使不動產交易資訊「透明化」,網站並在十月十六號正式上線,讓想擺脫「無殼蝸牛」身分的民眾,在買房時有更多的房市實價參考。

實價登錄與日俱增 房地產「國王的新衣」現形

目前,根據內政部地政司統計,雖然十月間民眾可以到內政部「不動產交易實價查詢服務網」查詢到的資料,只有八月間申請登記、九月所完成申報的不動產買賣、租賃及預售案件,預計可查詢到件數,約在一萬六千多筆左右。但有房市專家形容,當「實價登錄」資訊與日俱增,將讓更多房地產「國王的新衣」現形。

每個月十六號 揭露前個月登錄資訊

未來,內政部將在每個月十六號將會揭露前個月完成申報登錄,也就是再前一個月申請登記的不動產交易資訊,而登錄的房屋交易資料,將會以每50個門牌號碼為一個區間公布。

同時為了便民使用,除了可以依「交易類型」、「縣市區域」、「建物型態」、「價格區間」或「區段化門牌」等屬性資訊查詢「實價登錄」資訊外,也可以直接在地圖上圈選範圍,以獲得成交資訊,而透過網路查詢將不收取任何費用。

此外,內政部也開發供Android行動裝置使用的App,增加使用查詢功能的行動化。內政部政務次長簡太郎說:『那麼這個系統已經完成,從10月16號開始,就可以受理民眾上網來查詢,未來比如說我們10月16號上網查詢的,大概就是從8月1號到8月31號,這一段時間裡面,向政府辦理實價登錄的。』

內政部舉「買賣案件」為例,可查到的資訊包括「交易標的」、「價格資訊」與「標的物資訊」等三部分,但會篩選掉明顯異於市場正常交易價格及特殊交易的資訊,並在整理後對外提供查詢,也就是價格過高、過低或親友交易等特殊原因案件,將不對外提供查詢。

到底有多少「不實喊價」在「實價登錄」下現形?

內政部指出,確實有觀察到,台北市一個成交個案揭露價格只有165萬,明顯低於市場宣稱的均價200萬,成功破除「哄抬」,簡太郎說:『有些當然在資訊沒有公開之前,有可能會有人去哄抬,譬如說這裡本來是只有一坪賣150萬,那他是要買賣的時候,你查不到這個價格,他有可能說這裡已經賣到200萬、250萬,也有這個可能,但是資訊透明化以後,就不會有這樣的問題了。』

至於「實價登錄」對房市買賣移轉影響,經內政部分析今年七月份移轉數年增率約在0.2%,據研判主要因為「實價登錄」八月即將上路而呈現微幅增加,然而到了八月、九月移轉數則都呈現微幅降低,減幅約在0.03%到0.12%間。

購屋不用「瞎子摸象」

對此,房仲業者分析,「實價登錄」上線,讓房市行情終於回歸透明公開,對於買賣雙方價格交集認知上相當有幫助,可以讓議價回歸理性,而不是過去觀念上「先砍兩、三成」,信義房屋企研室不動產專案經理曾敬德說:『一旦「實價登錄」有實際成交價格「有跡可循」狀態下,大家就不用「瞎子摸象」了,大家對於價格認知是比較接近的時候,反而交易速度就會比較快,那對於買賣雙方在於資訊透明上,也是比較好、比較公平的。』

曾敬德建議從異求同中間值

曾敬德提到,「實價登錄」資訊揭露後,民眾可以短時間取得相當多的資訊,但民眾仍應把握幾個原則,對取得資訊加工,提升可信度,更貼近市場行情落點,他說:『那我們建議是幾個原則,包括「從異求同」,儘量要找同質性比較高的大樓,最好是周邊的同個社區;接下來就是「去頭去尾」,可能把一些比較高價的產品去掉,那可能比較低價的這種公寓,這種產品去掉,取「中間值」來做我們基礎的價格。』

徐佳馨建議把握「三多一少」原則

住商不動產企研室主任徐佳馨則建議,可把握「三多一少」原則。首先,要「多方取得資料」,除了內政部網站外,也可以比對參考各房仲網站的行情資料;以及要「多看個案差異」,比較各產品的不同。

其次,也要多留意「車位與頂樓加蓋」可能影響到房屋單價的高低。最後,就是「少看偏離行情」,最好剔除「過高」或「過低」的特殊個案,以免影響判斷。

徐佳馨說:『所以我們其實會建議,如果說這個標的有車位或是有頂加的話,你可能要先扣除,會算出來的一個價格會比較貼近真實的原價。』

張金鶚實價登錄 房價明顯逐步下滑

至於學界方面的看法,政大地政系教授張金鶚預期在「實價登錄」上線後,交易市場雖然不能說「哄抬喊價」完全消失,但已經大幅改善,至少預售屋開價開始降低,因為房價訊息已經公開透明。

張金鶚更強調,實價還會再下修,因為買方在得知資訊後,出價只會比現有登錄價低,不會願意讓自己當「冤大頭」,所以成交價將會明顯逐步下滑,張金鶚說:『主要一個當然是說,事實上這個「國王的新衣」打開來的時候,已經在下修的訊息早就出現了,只是原來沒有被揭露這樣的訊息,那這揭露的效果現在是出現了!』

但張金鶚提醒,現在「實價登錄」效應才剛開始,至少要等半年後才會看到更多「國王的新衣」,賣方當然心急想快脫手,而買方就應該使用資訊越來越多的網站多做功課,張金鶚說:『當然第一個就是看這個房子的價格,過去是看高的不對,現在是要看低的、要看平均數、要看分布的狀態,然後要去看房子的內容,盡量從實際的成交價格去了解,那當然實際價格裡面也有些偏誤,那當然要去注意一下,要等資料夠多一點,才會有比較更完整的、對自己有利的功課嘛!』

張金鶚建議,民眾可以多去了解想買房地區的高低價差,特別要觀察低價部分,以當作往下砍的空間。

事實上,就像張金鶚不斷提及的,最近幾年由於台灣持續維持低利的環境,加上市面上游資充沛,讓市場炒作行情不斷,媒體也隨之起舞,大力渲染「比高不比低」的房價,讓民眾棲身的「蝸牛殼」過度商品化,成為有心人士投機致富的工具。「實價登錄」上路,不過是房市健全的第一步,未來如何逐步落實「居住正義」,才是政府應及早規劃的當務之急。 中廣(何庭歡報導)

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