實價登錄 搞了半天做半套

不動產實價登錄預計八月上線,使得七月房市吹起一陣冷風。市場買方期待真實價格做比較基礎,暫時按兵不動,反而嚴重影響房市動能。不過,首購、換屋、設籍的剛性需求憋不了太久,估計八月中下旬,雖逢農曆鬼月,但買氣仍會逐漸提升。

搞了半天 實價登錄做半套

最近和一位仁愛帝寶住戶閒聊,他說原本他希望賣掉C棟8樓的帝寶,可以成為帝寶第一個實價登錄後的交易案,無奈政府把七月上路的實價登錄遞延至八月,壞了他的如意算盤。(註:他在帝寶有三戶,賣了一戶可以拉抬另二戶的價格)不過,他絲毫不擔心,因為號稱全台第一豪宅的帝寶,幾乎沒人要賣,只要一釋出,肯定是破盤的天價。

邱太煊

前台灣房屋研究中心執行長 邱太煊

實價登錄 人心惶惶

時空場景拉到下新莊峰景鳳翔,一位老朋友急著八月前賣出房子並完成過戶。因為這個案子是工業住宅,除了建商、地主餘屋尚未出清外,加上有一些投資客也急著要賣,林林總總超過二十餘間出售,他擔心實價登錄後,社區多戶出售選擇性高,怕賣不到好價錢,希望獲利出場。所以物件稀有的豪宅、透天厝,實價登錄後,身價肯定水漲船高;反而偏遠、造鎮、推案量超大的林口、淡水、三峽、新莊,可能會出現往下競價的情況。

事實上,民眾滿心期待的實價登錄,相較香港、中國大陸、新加坡,台灣只做了半套。因為挾著個人資料保護法的保護傘,為了民眾隱私,房價只透明了一半。

主要是內政部將成交資訊「去識別化、區段化」處理,採取門牌1~50號或51~100號的區段化,預計十月就可開放民眾查詢。

換言之,民眾僅能知悉區段行情,至於精確到哪一門牌、哪一棟、哪一樓成交,民眾恐怕還是霧煞煞。反而對市場打滾多年的仲介業務,因為實價登錄更容易探知哪一戶成交。

其實就算房價透明了,民眾只能概括抓出區域行情。至於每一間房子的屋齡、採光、通風、格局、景觀、樓板高度都不一樣,尤其是房子有無裝潢,價差可以到每坪3~7萬不等;又或是漏水、海沙、輻射、凶宅等房價,較區域行情跌個一至三成也不為過,別以為房價透明這麼簡單,眉眉角角一堆呢!

房價透明化 談何容易

實價登錄前,許多房子買賣常發生買方希望貸款成數高,做假合約向銀行申貸。

實價登錄後,假合約申貸的情況恐會式微。萬一登錄政府的成交價和銀行申貸的成交價兜不攏,恐有違法超貸、偽造文書等罪責,投資客誰以後還敢做假合約超貸鋌而走險。不過,貸款更困難也會造成買方卻步,市場交易恐不活絡。

至於預售市場,內政部規定「預售屋在代銷與業主的代銷契約屆滿或終止30天內,須向主管機關申報登錄成交案件實際資訊」,萬一建商或代銷遲不結案,或待房子蓋好才結案,銷售期間拉長半年以上,對實價登錄要達到資訊即時、公開、透明豈不背道而馳。

總言之,咱們政府的實價登錄是做半套的、隔層紗的,建商、仲介、代銷早做好因應措施,民眾期待房價透明恐要落空了,不過,話說回來政府用意可是「項莊舞劍(實價登錄),意在沛公啊!(實價課稅)」
Yahoo!奇摩房地產編輯部【房地產專家專欄-邱太煊】

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