科學看待嫌惡設施 買房議價籌碼

知名藝人周杰倫之母葉惠美因新購住宅會看見「福地」憤而將建商告上法院,讓媒體又聚焦「嫌惡設施」這個議題。雖然「嫌惡設施」在房地產市場交易裡屬於傳統上的「票房毒藥」,但並非所有「嫌惡設施」都人人避之惟恐不及,有的「嫌惡設施」屬於傳統迷信,有的則是人云亦云、毫無科學根據。

善用嫌惡設施 做為議價籌碼

城市的發展通常由中心向外擴展,早期那些會威脅生命安全或影響生活品質的公共或民間設施往往都遠在郊區,平常眼不見為淨,但隨著城市的擴大,這些原本位於都市邊陲的公共或民間設施在不知不覺中便一下子拉近了與城市居民間的距離,並成為居民心裡欲避之而後快的「嫌惡設施」。

高壓電塔嫌惡設施

高壓電塔目標大且有電磁波疑慮,始終名列嫌惡設施前幾名。

例如:飛機場、交流道、垃圾焚化場、高壓電塔、變電所、墳場或火葬場等。

應以科學化看待 莫讓迷信牽著走

此外,有些「嫌惡設施」在早期一開始並未被視為「嫌惡設施」,而是由於民眾對環保、健康、或社區意識的抬頭,而從過去不痛不癢的公共或民間設施,變成不受歡迎的「嫌惡設施」。例如:夜市、加油站、資源回收場、基地台、神壇等。

嫌惡設施的分類

房地產市場經過長期買賣交易實務經驗,簡單歸納出「嫌惡設施」種類,一般可概分為「生命威脅類」與「生活干擾類」兩種,舉凡科學的或迷信的都大致歸納在這兩類。

生命威脅類嫌惡設施

其中,「生命威脅類」為經過科學驗證或醫學統計,發現該類設施會對住戶的生命安全造成直接、間接或潛在威脅,像是緊鄰加油站、瓦斯槽、化學工廠、高壓電塔或基地台等設施。

不過上述設施如加油站、瓦斯槽或化學工廠,因本身具潛在危險性,所以在當初建置與日後維護時,往往須遵循相關安全規範,因此在一般的情況下是相當安全的。至於高壓電塔與基地台,雖然磁場與電磁波被認為對人體確有影響,

但相關研究報告仍不足以具體證明劑量與危害程度間的比例,加上只要與高壓電塔或基地台保持一定距離,磁場與電磁波即告大幅衰減,影響程度微乎其微,因此在一般的情況下也是相當安全的。

生活干擾類嫌惡設施

「生活干擾類」則主要是在視覺、聽覺或嗅覺上對緊鄰的居民造成心裡上的不良影響,或是生活動線上不便的設施,像是墳場、殯儀館、火葬場、夜市、資源回收場、高架橋、鐵道、神壇或廟宇等,傳統上所謂的「凶宅」也歸屬此類。

這類「嫌惡設施」對緊鄰的居民影響往往屬於心理、精神的層面,除了發生刑案、非自然死亡的「凶宅」必須明列在屋況說明書中,其餘「嫌惡設施」並未明文規定一定要告知,因此對上述「嫌惡設施」介意的讀者必須在購屋前詳做功課。

科學看待嫌惡設施

就像「4樓」、「穿堂煞」這類的購屋迷信一樣,有些刻板印象裡的「嫌惡設施」其實多屬人云亦云的無稽之談,除了那些會造成明顯而直接危險的「嫌惡設施」如樓下是瓦斯行、隔壁是爆竹工廠、對面是常發生流血械鬥的酒店最好要避開之外,多數「嫌惡設施」令人嫌惡的程度往往因人而異,可以做為購屋時的議價籌碼,

而建商或代銷在推案時,通常也會考量建案基地周遭是否有傳統上所謂的「嫌惡設施」而在定價上予以酌減。實務上發現,除了國人普遍最忌諱的凶宅、墳場、火葬場、垃圾焚化爐等屬於「一招斃命」的「死穴級」設施外(買或不買一翻兩瞪眼,額外議價幅度往往超過20%),緊鄰其他「嫌惡設施」的住宅,往往在一般的議價空間外,又會有5~10%的空間。

善用嫌惡設施議價

由於「嫌惡設施」令人嫌惡的程度往往因人而異,有的「嫌惡設施」甚至對某些人並不構成嫌惡,因此對於那些聰明的投資客或消費者,只要掌握該房屋周邊「嫌惡設施」的背後成因,確定不會對生命安全造成明顯而直接的威脅,就能夠以低於市價5~10%的行情購得這類房屋,無論自住或將來轉手都堪稱划算。
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高壓電塔目標大且有電磁波疑慮,始終名列嫌惡設施前幾名。

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