淡定購屋術 破解銷售話術技法

房價高,很多人一輩子就只買一次房子,通常難有豐富看屋經驗,但銷售人員可是個個受過專業房屋銷售訓練,為了賣屋無所不用其極,舌燦蓮花,要人不衝動也難,此次特別針對常見購屋話術與技法,找出破解之道,更提醒購屋族,買屋過程,一切「淡定」。

狀況1 基地位置大家猜

淡定購屋

購屋前,淡定先!

 

˙話術:很多人拿到DM後,看到「信義XX」,建案基地就在信義區?

˙淡定一句:泡杯淡定購屋紅茶,好整以暇的喝著,慢慢找出基地位置與環境!

˙淡定做法:不想到了現場才發現,「那ㄟ差蛤多!」最簡單的方法就是,出發前先打通電話到案場,問清楚基地位置,然後上網查詢電子地圖,Google街景功能也能先瞭解小環境,若環境或距離與原本購屋條件差異甚多,就不用白跑一趟了。

部分預售屋或邊建邊售的建案,會規劃「外接待中心」,是指基地與接待中心不在相同位置,舉例來說,基地位於重劃區,附近都是空地,會刻意將接待中心設在鬧區,製造住家環境機能佳的錯覺,提醒周董,有些基地旁有墳墓的建案,也會規劃外接待中心呦!

狀況2 環境超優無處嫌

˙話術:建案宣稱嫌惡設施將遷移?對外交通超方便?

˙淡定一句:問里長、問鄰居、問房仲,實際跑一趟。

˙淡定做法:一些建案宣稱鄰近的墳墓或電塔將遷移,但別立刻相信,可事後詢問當地里長或仲介,通常會得到「遷移已經說了10年」的離譜答案。

另外有某些非台北地區建案,號稱10來分鐘到台北市東區,但實際前往時要注意,尖峰、離峰差很大!18分鐘可能是半夜開車的時間,50分鐘才是正常上下班的耗費時間。

狀況3 不確定的政策

˙話術:捷運站2年後完工,走路5分就到了!

˙淡定一句:打電話詢問公部門。

˙淡定做法:候選人常在選舉時開空頭支票,而這些空頭支票,卻是房屋銷售人員大做文章的炒作梗,常有建案號稱「捷運站距離200公尺,2年後完工,還是三鐵共構喔!」

此時務必冷靜,只要拿起話筒,撥電話到當地捷運工程局詢問,或是捷運公司網站查詢,路線規劃、完工時間與設站位置等資料一目了然。

狀況4 貸款成數有多少?是要問銀行!

˙話術:自備2成,輕鬆成家!

˙淡定一句:直接找多間銀行評估,並在合約載明

˙淡定做法:沖杯熱的淡定紅茶,邊等變涼,邊找銀行。

建商承諾貸款8成,可不表示銀行願意貸款8成,若到交屋階段,才發現房貸比預期低,輕則還款壓力大,重則斷頭財房兩失。貸款問題不能只相信案場,民眾可先請建案合作的銀行、薪資戶銀行或長期有往來的銀行,針對個人財務狀況進行評估,才能找到最確定的成數。

另外,簽約到交屋最長可達3年,期間可能因央行放款規定改變,或因購屋人本身負債比增加,導致放款成數變低,擔心建商可能改以信貸或其他貸款支應,卻產生利率較高或還款期限較短的問題,建議合約應載明:「當『房貸』成數未達8成,本合約將無條件解約。」

看屋階段

狀況5 樣品屋情境好夢幻,實際交屋「我的媽!」

˙話術:案場會搭設美侖美奐的樣品屋,引誘民眾衝動性消費

˙淡定一句:先跟案場要杯紅茶,記得還要配點心!索取平面圖與機電圖詳加比對,詢問實際坪數,檢視建材表。

˙淡定做法:就算是新成屋,有些案場介紹時也會將坪數灌水,強調1500萬元就能買到50坪的房子,但卻將車位坪數計入,資深媒體人盧燕俐提醒,看屋時一定要問清楚,室內實際坪數、公設比等。

另外,樣品屋為了空間感,往往大量採用玻璃隔間,搭配小尺寸家具,有時建商還會違規將陽台外推,增加客廳空間,或是機電空間規劃成餐廳,但這些違規使用情況,遭舉發,都必須回復原狀。看屋時最好要持平面圖與機電圖詳加比對,看見屋內地面貼有虛線貼紙,就可能是二次施工後的陽台外推,或機電空間入移。

太平洋代銷事業體副理王更新表示,當公共設施或房屋內有二次施工狀況時,有良心的建商都會事先提醒,最怕的是刻意掩飾,但載明於合約內容,購屋族事後才發現,要告也告不成,建議首購族購屋最好找有經驗的朋友陪同。

另外,建材表常見「TOTO等同等級配備」字眼,但「同等級」由誰認定?建議可在合約註記清楚舉例,同等級建材僅限特定幾家廠牌,避免原本的TOTO免治馬桶,交屋變成從沒聽過的TQTQ馬桶,不過建商卻堅持「同等級」。

淡定看屋法

1. 仔細看DM資訊

2. 看屋前先致電確認基地位置

3. 上網利用街景功能了解周邊小環境

4. 介紹環境時,多提問,但勿全然相信,事後須驗證

5. 有名氣或上市櫃建商≠良心建商,仍要查證

6. 銷售人員承諾的貸款成數,不等於銀行實際放款成數,事前最好先請銀行確認,並在合約載明,當成數不足時,可無條件解約

7. 看屋時,可持平面圖與機電圖相互比對,有異樣都應詢問

8. 親自察看基地位置,並尋找制高點觀察

特別感謝:瑞室、陰森、董仔、華森(這群人團隊)
聯絡方式:
www.facebook.com/people444或 0910-826-034

資料來源:《蘋果》採訪整理 【吳苡辰 ╱綜合報導】

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