您不可不知房價變動的因素

台灣從創造經濟奇蹟後房價開始飆升,至今已歷經數次多空波段,而造就每一個波段漲跌的成因都各有不同;本文藉由審視過去房價變動的原因,以期為讀者提供鑑往知來的房價走向……

造成房價波動的因素千絲萬縷,固非一端,如果將所有成因追溯到源頭,大抵可從「市場供需」與「營建成本」兩大層面來探討;而無論是政策、建設、通膨、資金等多空消息,均不斷左右「市場供需」與「營建成本」高低,也因而造成房價的波動。

若先由市場供需的角度切入,一般而言,市場需求越強勁,則房價越有支撐、越容易上漲;倘若供給大於需求,則房價就容易下修;而促成市場需求強弱的最大因素,當然就是經濟景氣的好壞。

經濟與房價因果

由於台灣經濟屬於淺碟型市場,易受國際情勢影響,所以政大地政系張金鶚教授、五十甲行銷團隊建築部副總邱進宗一致同意,國際經濟環境是牽引房價波動的主因之一。邱進宗副總認為,只要國際經濟一好,就直接帶動國內經濟;如此一來就會形成經濟帶動就業,就業激發需求,而需求拉高房價的狀況。

張金鶚

張金鶚認為政治與政策面長期牽動台灣房價,造成市場上過多假性需求,進而引發泡沫的形成。

最有力的例證,就是民國七○年至七八年間,台灣每年經濟成長率達到百分之八點五,平均國內生產毛額(GDP)由兩千多美元,躍進至七千多美元,增幅近三倍,同期間台北市住宅單價從每坪六點二萬,飛漲至十七點九萬,漲幅也逼近三倍。

相對的,一旦經濟走軟,市場需求就會降低,房價就會走跌,九七年間襲捲全球的金融海嘯即為此例。邱進宗就表示,經濟情況變差,市場供給高過需求,業者若有套現壓力,就會認賠殺出,房價自然下修。

貨幣供給的問題

經濟起落與房價漲跌連動,這個道理固然放諸四海皆準,但終究非牢不可破的硬道理。九八年上半年,當全球經濟仍陷在金融海嘯的泥淖之中,台灣房價卻率先展開一波凶猛的拉抬,造就這項結果的原因,恐怕就是政策面使然,包括貨幣寬鬆政策、調降遺贈稅、鼓勵海外資金回流、常態的優惠房貸,以及官方定調將房地產為火車頭產業所致。

首先,要先談談與經濟緊密相關的貨幣供給。當美國「雷曼兄弟」宣布破產後,引發全球金融海嘯;當年為了挽救瀕危的經濟情勢,由美國帶動啟動一連串貨幣寬鬆政策,拼命釋出資金挹注市場,而世界各國無不全力跟進,甚至頻頻加碼,而我國九八年一到九月間,M1B、M2平均年增率分別爆衝到百分之十七點二、百分之七點四一。

當外部經濟嚴峻,但貨幣供給近乎浮濫,不僅加深通膨疑慮,銀行存款利率還變成負利率,市場資金就必須尋求出路,此刻具保值性的房地產與貴金屬便成了最佳避風港;直到現在,貨幣供給量仍然過剩,也曾有學者出面抨擊央行未適當處理此問題。

當貨幣供給額太多,市場資金足,銀行到處求人借錢,擁有房地產的業者或屋主就不缺錢,當然不會主動賠錢賣屋,因此就穩穩支撐房價向上。

房價暴起落成因

經濟因素與貨幣供給量實攸關房價動向,但我們從台灣房價歷史走勢觀察,造成幾次大幅波動的原因,經濟情況是其中之一,但絕非唯一,「非經濟因素」則占一部份比例。包括民國八八年的「九二一大地震」,以及民國九二年爆發的SARS疫情,都一度使市場需求劇跌;在災情或疫情最嚴重時,房地產交易是無行無市,房價下修壓力沉重,可見天災與疾病二者,在在牽動房價之波動。

除了天災與疾病致使需求減弱外,戰爭威脅也是因素之一。就在民國八四年到八五年間,中國解放軍嚴密展開軍事演習,並在八五年將飛彈試射至台灣南北端兩處海域,欲藉封鎖台灣海峽來干預台灣首次總統民選,演變為「台灣海峽飛彈危機」。當時房市需求低迷不振,房價便應聲下挫。

非經濟因素在市場引發恐懼,直接讓原有的需求轉為觀望或消失,成為牽引房價不可預測的黑手。不過若觀察非經濟因素造成房價波動,不難發現它具有漲跌劇烈的特性,意即事發引起的房價急跌,風頭過後房價就快速回漲。

邱進宗

邱進宗表示土地價格波動會立即反映在房價上,形成地價帶動房價,而房價又推升地價的循環。

政治實干預房價

排除經濟因素與非經濟因素之外,「政治面」與「政策面」同樣能影響市場需求,進而導引房價趨勢。張金鶚首先從政治面分析,他解釋過去我國房價因有來自於對岸的軍事威脅,然隨著兩岸從對峙轉為和緩,市場就有了「預期性」,認為兩岸關係趨於安定,更放心把資金投入到房地產;從另一個層面說,兩岸和平也成了一個炒作題材。無論是預期性或炒作題材,都推升了市場需求,形成房價波動的因由之一。

其次,張金鶚表示過去不動產業者即使政治有部份連結,近幾年來不但仍舊如此,且互動越來越深;局勢循此發展,導致官方所發布的房地產政策朝業者方傾斜,而政策的多空,往往對房價造成長遠影響。最為顯著的例子,就是「土增稅減半」與「調降遺贈稅」,以及實施多年的「優惠房貸」等政策。

稅制的扭曲或更迭,縱然會造成房價波動,但稅制的源頭仍是政策。官方政策偏多,固然能提高市場需求,促進產業繁榮,但因政策作多而湧現的需求,其中卻隱含不少「假性需求」;當「假性需求」過盛,市場買低賣高氣焰高漲,房價就會逐漸形成泡沫。不過張金鶚同時也肯定政府所祭出「奢侈稅」的用意,他認為官方至少試圖尋找政策的平衡點,而這當然也會是房價漲跌的風向球。

邱進宗認為,官方任何政策或建設,都深刻影響到房價走向,唯有時對房價的影響是區域性的,例如內政部長李鴻源提出的「國土規劃」,與桃園機場捷運線,為桃園房市帶來自住與投資需求,且牽動桃園地區的房價就甚至於其地方需求。

另一個增加市場需求的因素,則是人口的變化。人口變化包含層面相當廣,包含人口增減、家戶數多寡、人口就業情況,以及人口老化等項。據張金鶚剖析,台灣家庭少子化已久,勢必無法享受「人口紅利」,再加上人口老化嚴重,長期而言將減少市場之需求,對房價也是不利的;雖然家戶數仍持續成長,但這頂多影響產品,對整體需求助益不大,況且全台空屋數量不斷攀高,長期還是會朝合理面修正。

華人逐利的根性

熟悉國內外房地產變化的張金鶚,更一語道破台灣房價波動因素與他國最大的差異就在「人」身上。由於華人文化中,「有土斯有財」的思維根深蒂固,尤其是老一輩的長者更是如此;當一個人這麼想、兩個人這麼想,乃至於數百萬人這麼想,就形成市場源源不絕的需求。

他進一步說,與其說這是文化根性,倒不如說房地產是「利之所在」。正因為不少人在房地產賺到錢,自然而然認為房地產是可以賺錢的工具,多數人這種「逐利」的想法,聚積起一定程度的需求,也就拱高了房價。

華人圈裡愛買房地產的特性,張金鶚認為除非世代交替,否則短期內都不會改變;然倘若下一個世代仍有同樣迷思,則將是無解的難題。而華人這種傳統的觀念,恐怕是房價只漲不跌的根源。

成本與房價關係

總的來說,市場供需是影響房價變動的外部因素,但業者興建房屋的成本與利潤,則是牽動房價的基本因素。

有句俗話說:「殺頭生意有人做,賠錢生意無人問」,業者蓋房子來賣,目的當然是為了賺錢,而不是作功德;因此營建成本的高低、利潤如何,就是訂定價格時最大的考量,也是影響房價波動不可忽略的因素。

正如同邱進宗所說的,業者在商言商,一定會把營建成本和利潤反映在房價上。一般而言,除非建案能夠在短時間內脫手,否則業者利潤成數固定且變動幅度不大,所以營建成本就是定價的主要依據。

而在各項營建成本中,鋼筋、水泥、磁磚或管銷費用都不是支出的最大宗,占據成本最多成數的一直是「土地」。據邱進宗指出,隨著桃園地價快速攀高,在桃園推案,土地占營建成本比率逼近五成;他並表示在北市推案,土地約要占到總成本的七成。土地成本居高不下,因此只要「地價漲,房價就勢必跟著漲」,地價在房價波動中扮演極為重要的角色。

土地是業者推案與獲利最重要來源,只要地價出現波動,就會觸動業者的敏感神經,隨即進行價格調整。對於這一點,邱進宗分析得十分精闢,他說「都會區房價有立即反映地價上漲的特性」,意即當地價揚升,不管是預期心理或反映成本,業者會馬上調漲房價因應;然而,當都會區房價下跌,地價卻不會立刻下修,原因就在多數地主沒有資金壓力,不會賤價求售。這項特性,也就造就地價帶動房價,而房價易漲難跌的現象。

超額貨幣供給

各國政府製造出超額貨幣供給的經濟環境,存款利率偏低,資金便轉入保值性佳的房地產。

短期下修但長期上漲

雖然影響房價變動的緣由百百種,但不可否認的,市場是會自己形成一個趨勢,而無論趨勢是多是空,都是大大小小因素所堆疊而成;因此無論何種單一因素,都無法反轉市場趨勢。所以更客觀的來講,房價變動的因素是環環相扣、難以切割的。

而縱觀我國房價歷史波動,通常是「短期修正、長期上漲」。即使八○年代一度因政府研議實施容積率,引發建商搶建潮,而種下日後空屋率爆增與房價泡沫的種子。但在餘屋消化後,房價仍穩定走揚;而我國長期房價只漲不跌的特性,或許最大的主因,就是張金鶚所說的,華人特性與利之所在吧!

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