26 4 月 人口老化！買房子大不同
幼兒增加緩慢、老人快速增加，台灣的老化指數快速攀升中。北市哪些區域的居住人口最年輕？又有哪些區域最高齡？結果年輕的竟然是大同區和北投區，老化的是大安區及士林區，你猜對了嗎？人口結構轉變正在台灣各大都市中蔓延，趨勢轉換中，您購買不動產前瞭解新結構嗎？
政府在去年底公布的人口及住宅普查調查結果顯示，比較一九八○年與二○一○年，在這三十年間，未滿十五歲的幼童減少一○八萬人，六十五歲以上的老年人口，則增加了五十六萬人。
台灣的老化指數快速攀升中
從老化指數來看，更是令人怵目驚心，一九八○年時期，老化指數為十二點六％((六十五歲以上人口未滿十五歲人口)*一百％)；但是到了二○一○年，老化指數竄升到六十八點三％。換句話說，當時大約是八個小孩扶養一位老人，現在卻是一點一五個小孩，就得要扶養一個老人。
這幾近一比一的比例，顯示兩種意義，一是老人最好開始安排如何照顧自己的晚年；另一個是日後小孩的扶養壓力會愈來愈大，小孩也要有心理準備，可能每個人都要承擔一位甚至一位以上長輩的晚年生活，這樣的結構改變，都將影響你我的生活。
台北市老化指數達九成
如果以台灣五都來看，台北市老化指數達九十四點一，算是最老化的；其次是台南市，指數為八十一點九；再來是高雄市，為六十七點七；台中市為五十一點八，新北市為五十一點六。
如果以北台灣來看，台北市當然還是第一名，第二名為宜蘭縣，指數為八十六點八；第三名為基隆市，老化指數為八十三；第四名為新北市，第五名為新竹縣；北台灣最年輕的都市為桃園縣，老化指數僅為四十七點五。
區域內居住的年輕人少，跟房價也有關，因為房價愈高，年輕人便愈買不起，就只能往外覓屋，所以我們看到，台北市的房價最高，老化指數也愈大，顯然是要有一定年紀的人，才有辦法住在台北市。所以年輕朋友若是買不起台北市的房子，也無須太嚥氣，從數據來看，這是很正常的現象。購屋總是先求有、再求好，先以擁有一個房子為開始，慢慢再經過時間淬鍊，逐漸累積財富之後，再進駐台北市。
此外，桃園縣、新北市及台中市，都算是相對年輕化的都市，老化指數大約都在五成左右，顯示老人約為孩童的一半，都市成長活力旺盛。
台北市三房賣最好
一般來說，通常都會假設所得與年齡成正比增加，也就是說，隨著年紀增長，累積的財富也會愈多，意即年齡愈大，購屋能力愈強，假設需求的坪數也會愈大。
在這個假設前提之下，查看台北市十二個行政區，根據台北市政府五齡組數據顯示，台北市平均年齡層集中在相對高齡者，以大安區為最，士林區次之；反之，平均年齡層集中在相對年輕化的區域，顯示北投區最為年輕，其次是大同區。
這個結論恐怕已經顛覆了傳統印象，北投區及大同區算是台北市舊社區，舊社區的延伸聯想，就是高齡者多，但是這兩區人口最多的年齡層，竟然是三十至三十四歲，其次是三十五歲至三十九歲，看來這兩區的人口結構似乎已經經過大幅調整，重新換過一輪了。
士林區幅員廣大，也算是台北市舊社區，年齡層偏高並不意外，倒是大安區被列入最高齡區出乎意料，時間經過五年、十年的輪轉之後，現況跟印象已經大不相同了。
回過頭來看看，高齡者愈多，顯示所能承購的房價愈高，也就是坪數應該愈大(假設房數越多，坪數越大)，但是以統計資料來看，去年全年台北市銷售最好的格局，還是以三房為主。顯示高單價高總價還是形成不小的購屋壓力，即便原來想買四房者，最後屈於總價壓力，還是買三房，所以還是三房賣得最佳。
另外有趣的是，二房逐漸竄出，中正區、萬華區及南港區，二房的銷售率都是第一名。顯示去年在這些區域購屋的需求，主要還是在搜尋小坪數，這三區的三房反而是買氣不佳的。
但是四房又相對賣得比三房好，現階段買方不是買高總價，就是買低總價，中間價位的三房，反而有些尷尬，買方結構兩極化的態勢愈來愈明顯。
新北市兩房銷售佳
新北市就是另一個光景了，嚴格說來，新北市僅有新店、五股及淡水的人口年齡層較高，其他區都呈現明顯偏低。
但是新店的四房卻賣得不算好，僅有四成，顯示新店的高齡組購買力有點跟不上需求；汐止去年新案戶數不多，但是四房賣得還不錯，顯示汐止地區四十至五十歲的買方，對大坪數的房子較有興趣。
新莊及林口是去年新北市四房供給量最大的兩區，大約都有一千四百多戶，新莊有副都心計畫的利多支撐，還能有六成銷售率已屬不易，林口可就頭痛多了，四房只賣出三成，多數買方還是以購買二房為主，這與林口現住人口的年齡層偏低有關，林口推了這麼多的大坪數新屋，必須有外來客購買支撐，不然看來年輕區域客的購買選擇還是會以二房為主。
土城的供需平衡度算是最佳的，三百多戶的三房幾乎都已售出，二房及四房也都有很好的銷售率，看來土城還有一些胃納量，繼續推案應該不會造成餘屋壓力問題。
板橋地區平均銷售率大約是五成，各種格局的推案房數大多在三百戶至五百戶之間，買方結構算是平均，各種房型應該可以繼續加把勁。三重也有類似的狀況，不過二房還是賣得比較好，而且三重的居住人口結構算是年輕，後續購屋及換屋的潛力還能有不小的期待。
依區域屬性推案供給
經過這幾年金融風暴的洗禮，不少人將投資主軸又移轉回到房地產，因此以高齡層的居住需求來看，面積不一定放大，但是投資需求就可能購買高總價大坪數產品來置產投資。因此對於高齡層的區域而言，二房及四房產品應該都有潛力市場。
對於年輕屬性的區域，可能首購及首換、二換的購屋需求都很強勁，來回換手頻率應該也不低，這些區域規畫中低總價的產品，應該會比較符合需求。
另外具有新興重劃區的區域，年齡層通常也是較偏低，尤其是台北市以外的新興區，初期房價都比較低，屋新價低，對年輕人具有吸引力；但是到中後期，推案產品會逐漸轉換成三房及四房為主的換屋型產品，單、總價將會向上攀升，這時就很需要區外客來消化這些高總價房屋，區域客對創新高價的產品通常具有抗性，因此，若是區外客興趣缺缺，或是觀望不前，這些高總價產品就很容易滯銷了。
人口結構的輪廓，對於當地的消費有很大的影響，包括商圈形態、交通工具運用、商家屬性等等，都是依據居住人口特質而成長的，供給的房屋必須符合需求，才不會造成社會資源錯置，閒置空屋過多，對房市來說，應該算是個潛在的未爆彈吧！
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