人口老化!買房子大不同

幼兒增加緩慢、老人快速增加,台灣的老化指數快速攀升中。北市哪些區域的居住人口最年輕?又有哪些區域最高齡?結果年輕的竟然是大同區和北投區,老化的是大安區及士林區,你猜對了嗎?人口結構轉變正在台灣各大都市中蔓延,趨勢轉換中,您購買不動產前瞭解新結構嗎?

政府在去年底公布的人口及住宅普查調查結果顯示,比較一九八○年與二○一○年,在這三十年間,未滿十五歲的幼童減少一○八萬人,六十五歲以上的老年人口,則增加了五十六萬人。

台灣的老化指數

台灣的老化指數快速攀升中

從老化指數來看,更是令人怵目驚心,一九八○年時期,老化指數為十二點六%((六十五歲以上人口未滿十五歲人口)*一百%);但是到了二○一○年,老化指數竄升到六十八點三%。換句話說,當時大約是八個小孩扶養一位老人,現在卻是一點一五個小孩,就得要扶養一個老人。

這幾近一比一的比例,顯示兩種意義,一是老人最好開始安排如何照顧自己的晚年;另一個是日後小孩的扶養壓力會愈來愈大,小孩也要有心理準備,可能每個人都要承擔一位甚至一位以上長輩的晚年生活,這樣的結構改變,都將影響你我的生活。

台北市老化指數達九成

如果以台灣五都來看,台北市老化指數達九十四點一,算是最老化的;其次是台南市,指數為八十一點九;再來是高雄市,為六十七點七;台中市為五十一點八,新北市為五十一點六。

如果以北台灣來看,台北市當然還是第一名,第二名為宜蘭縣,指數為八十六點八;第三名為基隆市,老化指數為八十三;第四名為新北市,第五名為新竹縣;北台灣最年輕的都市為桃園縣,老化指數僅為四十七點五。

區域內居住的年輕人少,跟房價也有關,因為房價愈高,年輕人便愈買不起,就只能往外覓屋,所以我們看到,台北市的房價最高,老化指數也愈大,顯然是要有一定年紀的人,才有辦法住在台北市。所以年輕朋友若是買不起台北市的房子,也無須太嚥氣,從數據來看,這是很正常的現象。購屋總是先求有、再求好,先以擁有一個房子為開始,慢慢再經過時間淬鍊,逐漸累積財富之後,再進駐台北市。

此外,桃園縣、新北市及台中市,都算是相對年輕化的都市,老化指數大約都在五成左右,顯示老人約為孩童的一半,都市成長活力旺盛。

台北市三房賣最好

一般來說,通常都會假設所得與年齡成正比增加,也就是說,隨著年紀增長,累積的財富也會愈多,意即年齡愈大,購屋能力愈強,假設需求的坪數也會愈大。

在這個假設前提之下,查看台北市十二個行政區,根據台北市政府五齡組數據顯示,台北市平均年齡層集中在相對高齡者,以大安區為最,士林區次之;反之,平均年齡層集中在相對年輕化的區域,顯示北投區最為年輕,其次是大同區。

這個結論恐怕已經顛覆了傳統印象,北投區及大同區算是台北市舊社區,舊社區的延伸聯想,就是高齡者多,但是這兩區人口最多的年齡層,竟然是三十至三十四歲,其次是三十五歲至三十九歲,看來這兩區的人口結構似乎已經經過大幅調整,重新換過一輪了。

士林區幅員廣大,也算是台北市舊社區,年齡層偏高並不意外,倒是大安區被列入最高齡區出乎意料,時間經過五年、十年的輪轉之後,現況跟印象已經大不相同了。

回過頭來看看,高齡者愈多,顯示所能承購的房價愈高,也就是坪數應該愈大(假設房數越多,坪數越大),但是以統計資料來看,去年全年台北市銷售最好的格局,還是以三房為主。顯示高單價高總價還是形成不小的購屋壓力,即便原來想買四房者,最後屈於總價壓力,還是買三房,所以還是三房賣得最佳。

另外有趣的是,二房逐漸竄出,中正區、萬華區及南港區,二房的銷售率都是第一名。顯示去年在這些區域購屋的需求,主要還是在搜尋小坪數,這三區的三房反而是買氣不佳的。

但是四房又相對賣得比三房好,現階段買方不是買高總價,就是買低總價,中間價位的三房,反而有些尷尬,買方結構兩極化的態勢愈來愈明顯。

新北市兩房銷售佳

新北市就是另一個光景了,嚴格說來,新北市僅有新店、五股及淡水的人口年齡層較高,其他區都呈現明顯偏低。

但是新店的四房卻賣得不算好,僅有四成,顯示新店的高齡組購買力有點跟不上需求;汐止去年新案戶數不多,但是四房賣得還不錯,顯示汐止地區四十至五十歲的買方,對大坪數的房子較有興趣。

新莊及林口是去年新北市四房供給量最大的兩區,大約都有一千四百多戶,新莊有副都心計畫的利多支撐,還能有六成銷售率已屬不易,林口可就頭痛多了,四房只賣出三成,多數買方還是以購買二房為主,這與林口現住人口的年齡層偏低有關,林口推了這麼多的大坪數新屋,必須有外來客購買支撐,不然看來年輕區域客的購買選擇還是會以二房為主。

土城的供需平衡度算是最佳的,三百多戶的三房幾乎都已售出,二房及四房也都有很好的銷售率,看來土城還有一些胃納量,繼續推案應該不會造成餘屋壓力問題。

板橋地區平均銷售率大約是五成,各種格局的推案房數大多在三百戶至五百戶之間,買方結構算是平均,各種房型應該可以繼續加把勁。三重也有類似的狀況,不過二房還是賣得比較好,而且三重的居住人口結構算是年輕,後續購屋及換屋的潛力還能有不小的期待。

依區域屬性推案供給

經過這幾年金融風暴的洗禮,不少人將投資主軸又移轉回到房地產,因此以高齡層的居住需求來看,面積不一定放大,但是投資需求就可能購買高總價大坪數產品來置產投資。因此對於高齡層的區域而言,二房及四房產品應該都有潛力市場。

對於年輕屬性的區域,可能首購及首換、二換的購屋需求都很強勁,來回換手頻率應該也不低,這些區域規畫中低總價的產品,應該會比較符合需求。

另外具有新興重劃區的區域,年齡層通常也是較偏低,尤其是台北市以外的新興區,初期房價都比較低,屋新價低,對年輕人具有吸引力;但是到中後期,推案產品會逐漸轉換成三房及四房為主的換屋型產品,單、總價將會向上攀升,這時就很需要區外客來消化這些高總價房屋,區域客對創新高價的產品通常具有抗性,因此,若是區外客興趣缺缺,或是觀望不前,這些高總價產品就很容易滯銷了。

人口結構的輪廓,對於當地的消費有很大的影響,包括商圈形態、交通工具運用、商家屬性等等,都是依據居住人口特質而成長的,供給的房屋必須符合需求,才不會造成社會資源錯置,閒置空屋過多,對房市來說,應該算是個潛在的未爆彈吧!
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