避轉租屋 看清二房東3要素

房價高,租金也高,不少承租人為減輕負擔,會將承租屋內的其他空房轉租他人,當起二房東。專家指出,法律雖然未禁止二房東轉租行為,但民眾向二房東租屋易有爭議,且若二房東違反與大房東間的合約,房客可能被迫搬遷,建議租屋前要確認房東是否為二房東,或該二房東是否有權出租空房。

轉租屋易生爭議

只要沒有特殊約定,二房東確實可將部分空房轉租他人,但轉租屋易生爭議,租屋前最好確認清楚。

承租公寓又全轉租他人屬違法

依照《民法》第443條規定,只要無特別約定,承租人可將承租屋的部分空間轉租他人,不須經過房東同意,但要特別注意的是,該規定僅限「部分」出租,若承租整層公寓,卻又全部轉租他人,即便合約未限制,大房東得知後也可收回房屋。

轉租部分空間合法

過去曾出現投機的二房東,在承租整層公寓或大樓後,先將房間全數出租,但故意保留儲物室或衛浴室等小部分空間,講明該空間不出租,但房客可自由使用,律師張建鳴指出,即便法條未禁止此行為,但實際訴訟時,法官仍可能會認為保留此儲物室或衛浴空間,並不符合當時租賃公寓或大樓的目的,而判定二房東是將房屋「全部轉租」屬違約行為,大房東可將房屋收回,不予租賃。

不過,即便是大房東同意二房東轉租,但與二房東租屋除了會出現房租通常較貴的缺點,也容易引發糾紛,最常見的就是房客準時繳納租金,但二房東卻欠租,大房東欲收回房屋,房客只能被迫搬離。

出示權狀確認租權

要避免租到二房東轉租屋,建議租屋前可特別詢問房東,並請房東出示權狀,若該房東無法提供權狀,也無法提出合理解釋,便可能就是沒有出租權的假房東或二房東。

21世紀不動產總部法務經理邱創智表示,簽約之前要先確認出租人是否為二房東?並確認二房東與大房東簽訂的租約,有無禁止轉租約定,若二房東違反相關約定,大房東可依法終止契約。

租屋注意

◎判定二房東3要素:
1.請房東出示身分證明文件與權狀,多數二房東無法提供權狀
2.當房東身分證明文件與權狀所有權人不同時,便要提高警覺,了解原因
3.即使房東與所有權人為同一人,但權狀所有權人有2人以上,也應取得其餘所有權人同意

◎確定為二房東時:
1.應請二房東出示其與大房東的租約,確定二房東有權利出租該屋
2.特別留意合約內有無禁止轉租約定,與租約有效期限
資料來源:《蘋果》採訪整理

「轉租」報你知

◎法律規定:
《民法》第443條原文:承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約

◎意義:
1.承租房屋時,只要合約無特別規定,承租人可將房屋部分空間轉租
2.儘管合約無特別約定,但承租人全部轉租,房東可收回房屋
3.若合約有禁止轉租規定,不論部分或全部轉租,皆違反合約

◎合約未特別約定時,狀況模擬:
1.承租公寓,將其中1房轉租他人→可
2.承租公寓,將全部空間轉租他人→違反規定
3.承租公寓,將所有房間轉租他人,特意留1間儲物室不出租→有爭議,視法官認定
蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】

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