09 4 月 不動產買賣 價金信託有保障
近年房市交易頻繁，因不動產買賣因產權移轉登記的程序及資金調度的時差，無法「一手交錢、一手交貨」完成交易，買賣雙方在交易的過程中，存在不同程度的風險，反倒讓銀行的「不動產買賣價金信託」業務需求大增。
因應產權移轉登記與資金調度時差
第一銀行表示，近年來隨著不動產交易的熱絡，交易類型的多元化，買賣雙方需有一個安全機制來保障雙方的權益，可藉由銀行擔任公正第三人角色，控管金流及文件的保管。
如此一來，不僅可使買方安心購屋，賣方產權移轉後的價金，也可以獲得安全保障；以信託來結合不動產買賣交易，能有效降低買賣雙方交易的風險。
據了解，目前銀行承作不動產買賣價金信託收費，多視信託內容逐案洽商，以一銀來說，收取的費用約在萬分之五到千分之一附近，至於是向買方或賣方收取，則端視買賣雙方協議。
所謂的「不動產買賣價金信託」，是不動產買方及賣方與銀行共同簽訂信託契約，由銀行擔任受託人；買賣雙方約定在買賣契約交易完成前，買方依約將應交付的價金，存入以受託人名義開立的銀行受託信託財產專戶。
信託存續期間，受託人依買賣雙方簽訂的信託契約內容，或共同出具指示書處理信託事務，並在產權過戶至買方名下時，買賣雙方再共同指示受託人（即信託的銀行）將信託專戶內買賣價金支付予賣方，以保障買賣雙方交易的安全。
坊間也經常聽到有「成屋履約保證」業務，到底與銀行承作的「不動產買賣價金信託」有何不同？
銀行表示，一般業者承作的「成屋履約保證」，不保證買方在簽約後，可以順利取得完整產權。
因為，成屋履約保證雖然字面為「履約保證」，但實際上因保證人僅對買賣價金負保管責任，不見得能夠保證順利取得產權，也就是說，成屋履約保證具體的保證內容只有價金而已。
價金信託七大優點 降低風險
銀行業者表示，「不動產買賣價金信託」具有以下七個優點，首先，可降低交易過程可能產生的風險，例如過戶登記進行中，買賣標的遭查封，賣方無力解決；
賣方一屋二賣，買方已支付的價款，追討無門，造成訟爭紛擾，影響生活層面；買賣價金已支付，賣方未用以清償原抵押貸款，原抵押權未能塗銷等。
其次是買賣價金單獨設帳，價金管理透明化；第三是買賣交易類型、承作金額、客戶對象無限制；第四是資產隔離效果，因信託專戶資金不可強制執行；第五是提供買賣契約相關費用代繳功能。
第六是專戶內資金動支由信託委託人共同指示，資金安全有保障；第七是加強買賣雙方信賴度，提升買方購買意願及賣方成交意願。同時也是量身訂作信託契約，可兼顧買賣雙方應有權益。但要如何選擇銀行呢？銀行業者建議，首先可以選擇主要往來的銀行，再來可以考慮找此業務承作較多、較有經驗，還有品牌佳的銀行，可更進一步確保交易安全。【經濟日報／文／呂淑美】
不動產買賣價金信託架構圖
不動產買賣價金信託
一、不動產買賣有何風險？
1. 買方面臨之風險：賣方一屋二賣、賣方不配合辦理原抵押權塗銷、買方已交付買賣價金，在未完成不動產所有權移轉登記前不動產遭法院查封等。
2. 賣方面臨之風險：已完成不動產所有權移轉登記，但買方不支付交屋尾款等。
二、什麼人適合辦理不動產買賣價金信託？
1. 買方擔心支付買賣價金而無法順利取得不動產所有權移轉登記者。
2. 賣方擔心將不動產所有權移轉登記給買方卻無法順利取得買賣價金者。
三、何謂「不動產買賣價金信託」？
不動產買方及賣方為信託契約委託人，本行為受託人，買賣雙方約定於不動產所有權移轉登記前，買方依約定應交付賣方之『買賣價金』交付本行『信託專戶』管理，待完成不動產所有權移轉登記後，買賣雙方再共同指示本行將『不動產買賣價金』交付賣方。
四、請備妥下列文件至本行各營業單位辦理：
1. 不動產買賣契約影本。
2. 委託人身分證正本，如初次往來請提供第二身分證明文件，如健保卡。
資料來源 彰化銀行
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