都更關鍵十問 10分鐘搞懂都更

都市更新的議題,近年來持續發燒,但由於都更領域太過專業,許多人還是一知半解。以下特別整理了都市更新的常見問題,現在只要10分鐘,就可以立即搞懂都更。

問:都市更新是什麼?

:「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫,「都市更新」可以讓房屋符合現代化的社會需求,市容更美麗,也更能提升都市整體的生活品質與機能。「都市更新」就像是城市面貌再生的種子,能讓整個城市的美力再進化。

問:我家屋齡超過20年,也可以參與都更嗎?什麼樣的老房子,符合都更條件?

:房子要進行都市更新的重建前,必須先被劃入「都市更新地區」或「都市更新單位」,如要查詢自己的房子,是否已經劃入更新地區或單位,可至「都市更新處」網站查詢。

如果有意參與都更,只要符合以下其中3項條件,也可以提出申請:

老屋都更

老屋須符合哪些條件才能申請都更

1. 非防火建築物棟數比例,達二分之一以上。

2. 現有的巷道狹小,寬度小於6米,長度佔現有巷道總長二分之一以上。

3. 土磚、木、磚及石造建築物,或是20年以上加強磚造及鋼鐵造、30年以上鋼筋混凝土及預鑄混凝土造、40年以上鋼骨混凝土建築,以上建築物合計面積,達總面積二分之一以上。

4. 建築物的基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形,達二分之一以上,有公共安全危險者。

5. 建築物地面層土地使用現況,不符現行都市計畫分區使用樓地板面積,達二分之一以上。

6. 距離捷運站200公尺內。

7. 建築物沒有化糞池或沖洗式廁所排水,生活雜排水均未經處理而直接排放者,達二分之一以上。

8.4層以上合法建物棟數,達更新單元三分之一以上,半數以上沒有電梯,而且法定停車位數低於戶數者。

9. 耐震設計標準不符內政部78年5月5日修正規定的建物棟數,達二分之一以上者。

10. 穿越更新單元內,且未供公共通行計畫道路面積比例,達二分之一以上。

11. 現有建蔽率大於法定建蔽率,而且容積率低於法定容積率一半。

12.平均每戶居住樓地板面積,低於北市每戶居住樓地板面積平均水準二分之一以下者。

13. 附近有內政部、市政府指定的歷史建築物及街區、都市計畫劃定保存區。

14. 更新單元達907.5坪以上或完整街廓,而且超過十分之三土地及合法建物所有權人同意。

問:參與都市更新的好處有哪些?

:政府為了翻新城市面貌,紛紛祭出容積獎勵、賦稅減免、融資優惠等利多補助。參與都市更新計畫,除了享受政府提供的優惠獎勵外,還可以改善居住品質,讓房子升級,變得更美觀更安全。土地與建物都增值了,更可望賺到老宅變黃金屋的機會財。

問:都市更新和傳統的老屋改建,有哪些不同?

:一般的老屋改建,需要100%的所有權人同意,但是流程上只須按照一般建築管理程序就可以了,如果要辦理「都市更新」,就必須擬定計畫書送審,並舉辦公聽會,而且對於屋齡及基地面積等條件都有所限制。

「都市更新」的主要目的,是為了改善城市的居住環境,提升公共利益及生活機能,因此更重視公共設施的比例。

「都市更新」的基地面積通常較大,整合的戶數也較多,只要取得8成土地及合法建物所有權人的同意後,政府可介入執行公權力,對於不能配合者或公有土地參與「都市更新」具有強制性。

問:什麼是「容積獎勵」?對都更的住戶有什麼差別嗎?

:由於都更後公設比例增高,屋主最後分回的居住坪數,可能比原本的舊屋還小,因此必須付出額外成本,才能取得和都更前同樣居住面積的房子。

政府為了增加都更誘因,特別有條件地釋放比原來法定容積更高的獎勵。

舉例來說,一塊「住三」(見次頁表一)的基地面積1000坪,容積率225%,原本樓地板面積最多只能蓋到2250坪,但如果爭取20%的容積獎勵,則可加碼蓋到2700坪。

問:都市更新的流程是什麼?

首先要看房屋的所在地,是否已被公告為都市更新地區,如果不在公告的區域內,但符合都更的申請條件,也可和鄰近土地及合法建物的所有權人合組更新單位,向政府申請都更劃定。

:「都市更新單元」的劃定,必須先簽訂都市更新委託書、提供都更事業概要同意書,居民擬定房屋重建的「都市更新事業計畫」,申請審查通過後,即可開始執行政府通過的「都市更新事業計畫」。

問:都更該由誰來進行呢?

:都市更新的重建,可由都市更新事業機構(需為股份有限公司)或所有權人組成的「都市更新會」辦理,負責籌畫所需資金、協調全部的所有權人、申辦都市更新、申請建照、處理施工過程及細節等。

問:辦理都市更新,會產生哪些費用?

:都市更新的流程中,有許多龐雜的費用會產生,如都市更新申請辦理費、建築及結構設計費、鑑價費、信託及管理費、房租及搬遷費、建築興建費等,種種費用因金額龐大,一般住戶通常無法獨立負擔,因此往往需要有信譽、有財力的建商或銀行等專業機構協助辦理。

問:參與都更的話,如何分配重建後的房屋權利?

:更新後的房屋位置與樓層,原則上以原址原配為主,但是因為重新設計規劃的緣故,如果同一位置有二人以上申請,就先進行協調,如果協議不成,則公開抽籤。 房屋的分配以合法產權持分為依據,頂樓加蓋或是各樓層的違建,都不列入未來房屋分配的計算之中。

問:房子還在付房屋貸款,這樣也可以進行都更嗎?

:可以的!貸款繼續繳,等重建之後,新的土地持分及房屋權狀,會交還給原持有人,住戶再跟原銀行辦理貸款變更即可。

都更小百科:

建蔽率:「建蔽率」指的是房屋投影面積與基地面積的比率。

若一塊土地的面積為100坪,而建物的投影面積為45坪,建蔽率為45%,通常建蔽率比率愈低,留下的空地愈大,建蔽率愈高,則空地面積愈小。 (建蔽率、容積率規定,請見表一)

容積率:「容積率」指的是建築坪數與土地坪數的比例。

若「住三」一塊土地的面積為100坪,容積率為225%,每坪土地可蓋2.25坪的建坪,若每一樓的樓板面積為45坪,則最多可蓋5層樓。(45*5=225) 通常容積率越高,一坪土地可蓋的坪數就越高。

更新單元:「都市更新單元」是可單獨實施都市更新計畫的分區,通常有最小基地規模限制。

權利變換:「權利變換」是更新地區內的土地及合法建物的所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新。

都更完成後,則依照更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。 更新前後的權利價值,須由三家以上鑑價機構估價,以做為評定價格參考。

表一:建蔽率、容積率相關規定

表一:建蔽率、容積率相關規定

Yahoo!奇摩好宅王

延伸閱讀

選中古屋避開地雷 大賺都更財

都更重建3方法你家適合哪一種?

買都更屋 風險評估 算盤打得精

都更條例為建商量身惡法 公權力變打手

參與都更案 整合變數大 專家問答報你知

如何買到好的老屋?

老屋翻新 價多4成 買拉皮屋暗藏危機,建築結構看分明