2012年 首購、換屋買賣全攻略 不吃虧買好屋

奢侈稅上路、歐債風暴震盪,急凍的房市將在總統大選後見真章,學會在對的時機進場,才能撿到便宜!房價全面上漲的時代已經過去,展望2012年,有購屋、換屋需求的民眾應該如何因應?8指標為你解讀房市真相、7妙招幫你達成幸福買屋,掌握房市最新趨勢,讓你在新的一年買房不吃虧,換屋不怕跌!

清晨六點二十分,在竹科上班的李和昇,就得從溫暖的被窩起床出門。每周一到五,他都得趕搭六點四十分從台北市發車的接駁車上班,這種每天通勤超過兩小時的日子,他已經過了四年多。

為了縮短交通時間,二○一○年初,李和昇狠下心在新竹市的關埔重劃區,以每坪二十一萬元,買了一戶總價約一千萬元的預售屋,打算完工後一家四口移居新竹。

首購、換屋

2012年 首購、換屋買賣全攻略

最近,建設公司告訴他,新房子明年二月前後就可以交屋,但對於入住新房的喜悅,李和昇只高興了短短的一天。

對他來說,交屋的另一個意義就是,每個月要開始繳房貸了!只要日常生活省一點,應該還過得去。壞就壞在,從下半年開始產業景氣下滑,竹科廠商放無薪假的人愈來愈多,雖然目前公司經營穩健,但李和昇看著全家福照片裡三歲和一歲孩子的笑顏,眉頭卻還是皺了起來,因為他感受到,在經濟如此動盪的局勢下,原來「有殼蝸牛」的背上,要負擔這麼大的壓力。

場景轉到台北市,從奢侈稅上路以後,電線杆上突然增加了許多A4紙大小的廣告單,黃色紙上「缺錢急售」、「開價就賣」的字眼,令人怵目驚心。四年前才成為房仲業務員的小詹說,公司今年下半年只有八月業績達到上半年水準,其餘四個月都很差。

現象:有殼族還款壓力大 房仲恐掀關店潮

「以前大家習慣在辦公室東摸西摸到晚上十點才晃回家,看看有沒有下班的過路客經過,現在等上一個星期,也不見得有人走進來。」原本嘴裡叼著菸的小詹,突然仰起頭,吐出一口長長的煙霧說,「呼!就算是○八年金融海嘯時也沒這麼冷清,現在大家都在比誰的氣長!」

房市冷氣團來襲,就連大家認為這幾年賺到荷包滿滿的預售屋市場也無法倖免。實際到今年推案量高達五百億元的新北市林口走一遭,不過是七個月前,林口才因為機場捷運線動工,推案開價站上每坪三十萬元,但現在,佯裝買方的記者才坐下來,跑單小姐就急著說,「剩最後兩戶,一坪算你二十四萬元,今天下訂,價格還可以再談。」建商的態度從過去惜售,轉變為急賣。

過去幾年專攻大台北捷運共構住宅案的日勝生,十一月下旬才與營建署簽訂「合宜住宅」興建案。董事長林榮顯不諱言,對於明年的房地產景氣保守以待,原本預計在今年底推出的捷運南港機廠聯合開發案,因為市場買氣不佳,已決定暫緩推出。

「雖然合宜住宅房價一坪只有十九.五萬元,但總銷至少有四百億元,對挹注營收數字來說也是很可觀。」日勝生副總經理周惠玉坦言,明年房市回歸市場供需面,建商要滿足目前首購族最需要的「基本款」,才能維持營收。

趨勢:建商推案左傾 房價至少修正兩三年

和日勝生一樣,從M型右端的高端消費市場,轉而「左傾」的還有遠雄、長虹等知名建商,和之前創區域新高、每坪開價二百萬元的豪宅案相比,遠雄在桃園八德市推出的「遠雄艾菲爾」每坪開價十七萬元,長虹明年在鶯歌推出的新案每坪開價僅二十萬元。

「接下來的產品會回歸地段、坪數實在、價格等基本要件,低單價、低總價才是市場主流。」房產達人張欣民說,奢侈稅上路後,房市主要買盤皆為自住客,大坪數、高總價就等於是票房毒藥。

從內政部營建署最新公布的「第三季住宅需求動向調查」結果來看,台北市平均購屋單價再創新高,來到每坪六十二萬元,但平均購屋總價卻是自金融海嘯後首次回跌,從上一季的二七七八萬元高峰,跌至二三五七萬元,跌幅超過四二○萬元!

這是否隱含了房價鬆動的徵兆?大多數建商認為,目前市場是「延遲性購買」,而非價格鬆動。

八大指標看市場動態

指標一:交易冷 買賣移轉棟數創單月新低

華固建設總經理洪嘉昇認為,由於總統大選前政治因素紛擾,購屋者採取觀望的態度,加上政府打房,使得投資客退場、交易量縮,但近期政府對於五百坪以下的國有地出售禁令解除,代表打房將告一段落,在目前低利環境下,房價仍有支撐。

不過,政大地政系教授張金鶚認為,「量先價行是必然的趨勢,現在交易量萎縮是事實,等到選後供過於求的壓力真正發酵,價量齊跌就會發生。」他建議持有物件者越早出場越好,因為未來房市修正兩、三年是一定的,修正三、五年是正常的,修正七、八年則是過去歷史的脈絡。

漲了八年的台灣房市,是否真的進入修正期?從量先價行的觀念來看,除了反映市場第一線的各大房仲業者,每個月的內部成交量都不斷下滑,內政部最新公布的十月全國買賣移轉棟數約二.五萬棟,不僅較前月減少近九%,更創下金融海嘯後的單月新低點。

原本最熱門的交易區台北市與新北市,與去年同期相比衰減幅度均超過三成,以目前的交易情形來推估,今年的全國買賣移轉棟數恐怕僅能勉強觸及三十六萬棟的水準,低於○八年金融海嘯的三十八萬棟,創下SARS(嚴重急性呼吸道症候群)後近八年新低量。

信義房屋企研室經理蘇啟榮說,「量先價行」是房地產市場的鐵律,以○八年金融海嘯為例,當時房地產量縮三個月後,價格開始鬆動,而奢侈稅實施後,全國買賣移轉棟數從六月開始萎縮到現在,價格不可能不降。

指標二:量大減 北台灣九二八推案創新低

除了成屋交易急凍,預售屋的推案量也急踩煞車。從《住展》雜誌的北台灣推案量統計,可以發現去年九一三五億元,今年下降到七千四百億元,尤其是九二八檔期,實際推案量還不到七百億元,創下近五年來新低。

原來第四季是旺季,但從選前推案量觀察,雖然量案有一千二百億元,但其中遠雄「U-TOWN第一期」和「雍和台北園區」都是廠辦產品,這兩個案子就占了選前案量的三分之一。

至於選後,包括甲桂林、甲山林、新聯陽、新理想、創意家五家大型代銷,預計明年第一季推出八百億元案量,比起今年同期的一○八○億元下滑超過二五%。看法最保守的甲桂林廣告,明年第一季更是完全不推新案,主要是今年新案平均銷售期都要一年以上,必須繼續銷售年底前未去化的一八○億元案量。

指標三:信心差 建使照總樓地板面積縮小

量能不足之外,建商對房市前景的信心也不佳。以建造執照和使用執照申請的總樓地板面積的變化來看,建照總樓地板面積反映了建商對房市前景的信心,是景氣領先指標之一,而使照總樓地板面積則代表供給量。

去年建使照的總樓地板面積達到高峰之後,今年已經開始往下,六月奢侈稅上路之後尤其明顯。

建商不看好明年景氣,對於大面積土地的標售意願也降低了。十一月包括南僑台北廠和太子敦南大樓,都開始降價求售。南僑台北廠二千八百坪土地,之前開價三十億元卻沒有買主上門,只好降為二十五億元;太子敦南大樓也是一樣,原本開價一○三.六億元流標,現在確定打八八折,以九十二億元再度標售,預計十二月底開標。

指標四:單價跌 三大都會區房價鬆動

除了大型標案降價求售,國泰房地產指數的新推案「可能成交標準單價」也開始鬆動。第一季時,高雄就從每坪十六.一八萬元高峰,第二季跌到十五.八四萬元;台中房價也小幅下跌,到了第三季,包括新北市、台南、高雄,每坪單價都往回走,六個主要城市中,已有一半房價疲軟。

成屋價格部分,根據信義房價指數今年第三季統計結果,一向被視為「量再縮也不跌」的台北市,赫然出現約二%的跌價,而整個台灣地區也出現七%的跌價。至於哪裡會跌?跌幅多大?政治大學經濟學系專任教授林祖嘉認為,應該要先看空屋率。(今周刊/文/方沛晶、梁任瑋 研究員/陳兆芬)

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