人口結構變化 看台灣房價長期走勢

最近主計處公布了十年一次的人口普查結果,其中有幾項指標與人口結構和住宅有關,值得吾人關切。其中在人口方面的幾個重要變化中,包括常住人口成長率由十年前的0.9%下降到0.4%,家戶總數也減少了1%;但是,弱勢單親家庭比十年前增加五成,單人戶也增加一成七。

另一方面,自有住宅率由82.5%略為上升到83.9%,不過,空屋率則由17.6%明顯提高到19.3%。由於人口與住戶增加是導致居住實質需求的主要來源,因此我們可以利用人口與住戶的長期變化,來看台灣住宅市場價量的長期變化趨勢。

首先,由於常住人口數量成長率大幅下降,同時家戶數總量也在減少,因此表示未來台灣人們對於住宅需求總量的成長率也會減少。不但如此,由於台灣經濟已經進入成熟階段,經濟成長率也呈現長期下降的趨勢,因此對於住宅需求的成長也會有限。

政大經濟系特聘教授-林祖嘉

政大經濟系特聘教授-林祖嘉

再者,弱勢的單親家庭與單人家庭數目卻在增加當中,再加上所得分配惡化,因此,未來對於住宅需求可能會出現兩極的情況。也就是說,一方面由於所得提高,因此高品質、高單價與大面積的住宅需求會增加;另一方面,小坪數住宅的需求可能也會增加。

至於在住宅供給方面,由於自有住宅率一直在上升,再加上空屋率由十年前的17.6%大幅增加到現在的19.3%,也就是說,現在全台灣的住宅中幾乎是每五戶就有一戶是空屋,這是一個非常高的比例。

因此,在短期下,台灣住宅有明顯的超額供給,在此種情況下,全台灣的房價在短期內出現大漲的可能性當然是很低的。另一方面,過高的空屋率,代表房屋資源的浪費與沒有效率的使用,政府也不應讓這種情況再繼續擴大。

當然,由於房屋不能移動,因此房價有很強的地域性,比方說台北市的房價與台灣其他地區的房價就大大不同。雖然我們認為長期下台灣的房價走勢並不樂觀,但是台北市的空屋率卻是全台灣最低的,只有13%左右。

因此,台北市的房價想要下跌,可能並不容易。而且,台灣的高所得家庭幾乎都集中在台北市,台北市的房價在台灣一枝獨秀的長期趨勢也很難改變。

但是,無論如何,台北市的房價偏高的確是一個事實,即使說我們必需尊重市場機制,但是過高的房價,對很多年輕人來說會因為買不起房子而產生很大的挫折感。因此從政府的角度來看,當然仍然應該採取較嚴肅的態度,來處理台北市房價過高的問題。

我們認為如果台北市的高房價純粹是因為居住需求而造成,那麼對於房價的上漲就不必太在意;但是,如果台北市房價過的因素中有很大一部分是來自於投資與投機的結果,那麼過高的房價對於住需求就會產生不利的影響。因此,我們認為目前實施的奢侈稅,應該長期的持續實施下去。

而且,更重要的是,目前尚未正式通過的不動產實價登錄制度,應該立即通過立法並實施,而且未來對於所有不動產交易都應該依實際交易價格課稅。

然後,自有住宅可以用較低的稅率,而非自用住宅則課徵較高的稅率,以抑制國人對於不動產的過度投資或投機,讓房地產市場機制能真正回到長期均衡。HiNet專欄作家【作者:政大經濟系特聘教授-林祖嘉】

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