精華店面租金漲 創業別被房租拖垮

精華店面帶動2樓租金漲,空置率降至4.7%,忠孝東路四段搶手,在龐大內需市場支撐下,第3季零售業表現依舊強勁,國際知名品牌相繼在台展店後,精華地段租金跟著上漲,顯示店面需求仍高。商仲業者調查,台北市精華商圈近3年店面空置率驟降至4.7%,同時帶動租金上漲2成,房仲也發現,許多2樓屋主紛紛將住宅轉租店面,搶收高店租效益。

欣元商仲調查,台北市路寬20公尺以上、區域店面總數100間以上路段發現,台北市12個熱門的一線商圈,整體店面空置率從3年前的11.8%,下降至今年10月的4.7%,也帶動店面租金平均上漲2成,最搶手的仍為忠孝東路四段黃金店面。

欣元商仲總經理焦文華表示,捷運忠孝敦化站周邊表現最亮眼,近3年店租漲幅高達4成,店面空置率0.3%,目前僅1間店面待租。

3年前2成閒置

焦文華指出,商圈理想的空置率應在5%以內,但3年多前金融風暴時景氣跌落谷底,多數商圈空置率10%~20%。

台北東區店面租金

台北東區為北市最精華商圈,店面幾無空置。

焦文華認為,下半年開始受歐美債影響,房市、股市表現不佳,但零售內需市場受影響較小,今年零售業展店積極,且有國外知名品牌UNIQLO、ZARA、H&M設點加持,他預估展店熱潮會再延續1季。

店面報酬率穩定

永慶房仲則調查發現,熱門商圈的店面需求,已經從1樓店面垂直向上延伸,2樓店面不論成交價、量都上揚。

永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴表示,奢侈稅、全球股災讓投資客轉進租金報酬率較穩定的店面市場,加上精華商圈消費能力旺盛,吸引許多2樓屋主將住宅轉作店面或進行交易。

鄭朝鶴指出,目前2樓店面轉用率(從住宅或商辦轉為店面使用)最高的為忠孝SOGO、西門町、站前等商圈,比例高達8成左右,以忠孝SOGO商圈為例,早期2樓店面多為連鎖餐廳,近期則有補教、醫美、娛樂、精品業加入,成交價每坪90~160萬元。

永慶房屋明耀店店長吳竹武表示,忠孝商圈的黃金路段從捷運忠孝復興站直線延伸至忠孝敦化站,目前全無待租店面,搶手程度可見一斑。

商圈擴至仁愛路

吳竹武說,近3年忠孝東路上以精品店開店最多,無法負荷高店租的店家,則轉租後方巷內店面,商圈範圍不斷擴大,除了垂直發展在2樓出現開店潮,更向南北延伸至市民大道及仁愛路。 蘋果日報【馮牧群╱台北報導】

想創業先精算 別被房租拖垮

在台北市東區經營公司已經十餘年了,不知道大家有沒有發現,現在店面的單位愈來愈小,尤其原來的統領百貨這一帶最明顯,如麥當勞變小了、金石堂變小了、加州健身房變小了。

不僅如此,更有許多店面變成店中店,或是原本1個店面格成4、5個區塊再分租,每個單位看起來價格不高,也許只要幾萬元就可以一圓創業夢,但是常常會看到這些迷你店面一直不斷的輪番重新出租、重新裝潢,我很少看過這些小店家有順利經營超過幾年的,有的甚至開幕沒幾個月就結束營業。這些看起來不貴的店面,為什麼幾乎都是失敗收場呢?

別被房租拖垮

想創業先精算別被房租拖垮

主因就是創業者沒經驗,在初期沒有概念自己到底可以承受多少租金?也許以為只要花幾萬元月租金,卻沒想到重點不是那幾萬元租金。既使是有經驗的大公司,也常常是花了許多裝潢費用,後來卻默默的結束。到底創業者要如何看待租金、評估租金呢?

誤踏房租陷阱 美夢變噩夢

在過去的創業經驗中,房租也曾讓我吃足苦頭。我曾頂讓一家兩百坪的頂級SPA店,這家SPA在那時算是小有名氣,當我知道原主提出的頂讓金額不高時,我真的認為那真是「天上掉下來的禮物」,雖然房租每月高達30萬元,但當時的我根本就不覺得這是個問題。雖然許多人勸我三思「為什麼他們做不起來」?

當時驕傲的我怎麼可能聽得進去,只想著我的「老闆夢」、「發財夢」,就這樣,我一步一步進入了絕境。這家店從一開始營業就幾乎每個月虧損,剛開始我認為虧損是因為「所託非人」、「行銷模式錯誤」、「新產品開發太慢」等等原因,所以公司營運策略常常改來改去,唯一不變的就是虧損結果。

但是這些當然都不是真正的原因,其實就是我的租金占比太高,大約到4成左右,所以結果想當然爾,就是不管怎麼努力,獲利永遠不夠,更慘的是,SPA這個行業是前期投資很高的公司,尤其是裝潢費用,加上設備成本等費用,再加上預收款問題,使得這個行業真的是進來容易出去難,所以就這樣一個投資錯誤,讓我損失慘重。

房租占比過高 淪為房東佃農

經過這次教訓,我對房租成本愈來愈敏感,因為這是每個月都要發生的費用,調整的機會幾乎是零,尤其現在房價高漲,房東不漲租就很好了,哪有什麼調降的機會?所以如何評估房租,簡單的說就是以營業額占比來估算,健康的數字應該是15%,最高不能超過20%,當然愈低愈好,如果可以控制到10%之內,這樣的成功機會就高出許多了。

例如餐飲業,一般吃到飽的店,食材占營業額約4成以上,如果房租占15%,還有薪資等其他的部分控制好,還可以小賺,但如果房租沒有控制好,那就虧定了!所以想要開店一圓老闆夢的人,要清楚知道租房子的本質就是「佃農」,可以承受多少房租是很重要的!就好像我之前的慘痛經驗,房租幾乎占去營業額40%以上,就是說每個月幾乎一半的營業額都是要交給房東的,這樣的生意是肯定失敗的。

想創業先精算 別被房租拖垮了

前幾天在東區一家小攤子跟老闆聊到這些事,他指著巷子裡一個小小的分隔店鋪說:「這樣一個陽台大小的店,每個月的房租要3萬元!」那個賣衣服的年輕老闆常常顧了一整天店,一件衣服都沒有賣出去。而且房東很狠,很喜歡租給這種沒有經驗的年輕人,如果他們半途想退租,還得賠房東3個月的違約金!像這種沒有想清楚就拿個幾十萬元想創業的年輕人,幾乎沒幾個月就賠光光了,連3個月押金都拿不回來,全被房東吃掉!」

這種因為房租支出沒想清楚而失敗的案例,比比皆是,所以請要創業的人一定要算清楚,保守的計算你可以負擔的房租成本,因為房租真是營運成敗的重要關鍵呀!yes123求職網 文/李健鵬

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