二房東轉租判5月 向二房東租屋注意哪些?

林姓男子以月租7萬元在新北市板橋區承租一棟3層樓房屋,因皮鞋生意不如預期,林自稱是房東,將1樓及騎樓以1個月12萬元轉租給何姓女子賣小吃,何女得知後氣炸提告;板橋地院昨依詐欺取財罪判林5月徒刑,得易科罰金15萬,可上訴。

發生糾紛的房屋位於南雅夜市內,67歲的林某昨受訪時不斷喊冤,指稱承租此房已3、40年,才得到優惠租金7萬元,後來僅照當地市價轉租,南雅夜市內一個小攤位就要3萬,1樓店面也有人開到13萬,自己絕無詐欺犯意,將提出上訴;記者昨無法聯繫上何女,該店面已改為簡餐店,員工均表示不知情。

據查,林某與原房東租約從98年9月5日起至今年9月4日止,卻自98年11月間對外招租。判決書指出,20多歲的何女與其母前來看屋,林某佯稱房東,以每月12萬元出租,雙方租賃期限至今年12月31日止,明顯超過林與原房東的租約,何女簽約交付24萬元押金,並投入214萬1400元裝潢店面,去年3月10日,原房東發現後,寄發存證信函給何女,本案才爆發。

二房東轉租

二房東轉租判5月,林某昨受訪時表示無奈,強調將上訴。

何女說,雙方簽約時,林某表示自己是所有權人,但她要求到法院公證,林卻不敢;何母則說,她花錢租屋給女兒做生意,「如果知道該屋不是林某所有,就不會承租,因為裝潢花200多萬元,將來大房東不同意轉租,那怎麼辦?」

法官指出,林某與原房東的契約中已明定不得對外轉租,還經過法院公證,後來原房東得知此事,也提告獲勝訴,顯見林確實違法轉租,更未對何女說明是二房東及不得轉租此事,明顯有詐欺意圖,故做出上述判決。

何女已對林某提出200多萬元民事求償,這部分仍在審理;林某昨天說,該房根本未回復原狀,何女家人去年12月間又換了招牌繼續做生意,自認無須再賠裝潢費用。自由時報〔記者王定傳/新北報導〕

可以向二房東承租房屋嗎?

壹、向俗稱的「二房東」承租房屋,於法並無不可;但唯一要顧慮的是,「二房東」與原房東之間的租賃契約(下稱A契約),是否有禁止轉租的約定,以免住到一半,就失去使用房屋的權利。

貳、房客若違反與原房東之間禁止轉租的約定,而擅自當起「二房東」,原房東依法是可以終止A契約(民443條參照);此時,第三人(次承租人)與二房東之間的租賃契約(下稱B契約)仍然有效而不受影響,但這名「二房東」已經因A契約失效而失去原有的使用收益房屋之權利,繼而無權繼續將房屋交予次承租人使用收益,因而對次承租人構成違約;而次承租人亦不能以有效之B契約對抗原房東,同樣也是無權繼續占用房屋,因為B契約雖然有效,卻只能向「二房東」主張有效,而不能拿來向原房東主張有效。結局是,那名「二房東」與後來的次承租人均會失去使用房屋的權利,次承租人亦只能要求那名導致此結局的「二房東」負責。

參、所謂負責,指的是次承租人若因而受有損害,就能向那名「二房東」求償,若找不出有受到何種損害,那名「二房東」也就沒啥責任可負了,雖然他的確違反了對次承租人應盡的B契約義務。聯晟法網

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