房貸轉貸 額度過百萬 利率高0.5%較適合

房貸方案推陳出新,各銀行為搶攻客戶不斷推出優惠方案,究竟該不該轉換房貸銀行,獲得更好的房貸利率?專家建議,若房貸戶現繳的房貸利率高於一般的房貸利率0.5%,且貸款額度還高於100萬元者,就可視個人狀況轉貸,以獲得更好的利率方案。

轉換貸款銀行雖可獲得較好的房貸利率,但衍生的相關手續費也不少,台企銀主管表示,同一銀行轉換方案和增貸手續費差不多,若是更改銀行貸款,要先注意有無違約問題,中途解約通常會依比例付違約金,例如第1年就解約,即乘以未還金額的1%,第2年解約則乘以0.75%,以此類推。

無不良信用紀錄

除了違約金,轉貸到其他銀行,新的銀行須重新設定貸款,房貸戶要繳納「最高限額抵押權」千分之1規費,銀行通常會設定1.2倍的抵押權,以房屋總價1000萬元為例,假設貸款800萬元,1.2倍的抵押權是960萬元,此時要繳的規費便是9600元。

相關費用還包括代書費、手續費,代書費有原銀行的塗銷費約1500元,舊銀行約3500元,總共5000元,新辦銀行的手續費約5000元,因此1戶1000萬元的房子轉貸到新銀行,大約需要負擔2萬元的相關手續費。

轉貸耗費的時間成本較多,有些人會選擇增貸來增加房貸金額,增貸可透過信用貸款來辦理,但信用貸款最高上限為月薪的22倍,若用現有房屋抵押貸款,房貸利率約5~18%,比一般房貸還要高,也會有相關手續費、規費等。

日盛銀行個金部協理張翼堂表示,不論是轉貸或增貸,最重要就是之前貸款的還款正常,沒有任何不良信用紀錄,同時,也會依照房屋位置、鑑價房屋總值,綜合考量房貸戶的信用財力狀況,計算可增貸金額。

轉貸注意事項

民眾想轉貸到新銀行,須考量衍伸的手續規費,還有違約金問題,也是筆不小的金額。

 

轉貸注意事項
˙流程:申請→估價→審核→對保→設定→撥款
˙準備文件:
1.借貸人、保證人身分證影本
2.借貸人、保證人財力證明
3.土地、建物所有權狀影本
4.前借貸銀行近半年繳款紀錄
˙違約金比例:視各銀行規定而定
˙注意事項:
1.原貸款期間繳款正常
2.借、保人票債信正常,無不良信用記錄
3.依擔保品座落地,鑑估擔保品總值,考量借、保人負債狀況、信用狀況、財力狀況,計算可增貸金額資料來源:《蘋果》採訪整理 【朱語蕎╱台北報導】

轉貸成本勿輕忽 小心越貸越貴

銀行主管表示,房貸轉貸通常有3大費用,一是付給政府的地政設定規費,二是代書設定費(包括塗銷前銀行設定費),三是銀行手續費。總計轉貸成本約1.5萬元。

以貸款500萬元來算,若新貸款銀行利率能便宜0.5%,1年可省下2.5萬元,扣掉轉貸成本,1年省下1萬元利息,較划得來,若轉貸後省下利息不到0.5%,恐怕是白忙一場。

此外,貸款不到兩年就轉貸的落跑房貸族,往往必須支付0.5~1%不等的違約金。

以貸款500萬為例,必須支付0.5~1%的違約金,總計金額約4~5萬元。銀行業者建議,就算是民營行庫或外商銀行提供的兩年低利房貸,兩年期滿之後,還是得回到原來的較高利率,一來一往,到底有沒有省到錢,房貸族的算盤可得算仔細,再決定這筆違約金付得划不划算。

先協商後轉貸 衍生費用能省則省

部分金融機構在基於經營考量下,提供借款人超優惠的房貸,就會有「限制清償」的情況出現,限制借款人不得在特定年限內轉貸,或是清償所有的貸款,這一點民眾要多加注意。 此外,塗銷費、設定費、開辦費、代償費等相關費用,每家銀行費用不同,每項數千元不等,加一加可能要好幾萬,最好全都一次問清楚,以免賠了夫人又折兵。

銀行業者建議,轉貸族可以與銀行協商,能不能少付點違約金。 如果轉貸戶與房貸銀行,原本就有不少往來交易,或是有基金、股票投資在銀行,不妨以此做為與銀行談判的籌碼,在長期往來的客戶,銀行多半會給一點空間,能省多少是多少。

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