何謂容積率、容積銀行 有何不同

經建會於七月審查通過一○一年度公共建設預算為二一六六億元,預算額度不僅遠少於今年度的三二○八億元,更創下近十年來新低紀錄,使明年度公共建設經費捉襟見肘。為了讓預定於明年施作的公共建設不至於跳票,經建會亟思廣闢財源之道,遂成立「公共建設推動小組」,提出多項另覓經費方案,「容積銀行」即為其中之一,本文將為您解說「容積銀行」為何。

什麼是容積率

但在解釋「容積銀行」之前,必須先暸解什麼是容積率;容積率要義係某一區塊內建築物總樓地板面積與基地面積之比率,簡而言之,即地坪與建坪之比率,通常容積率愈高,則土地價值就愈高。

容積率牽涉到每一坪土地能蓋出多少樓地板面積,故容積率之高低與興建之建坪多寡成正比。舉例來說,地目為「住二」之土地容積率為百分之一二○,則每坪土地可蓋到一點二坪建坪;

地目為「住三」之土地容積率為百分之二二五,則每坪土地可蓋二點二五坪建坪。每種地目容積率皆不相同,所以自己的土地若參與都市計畫變更時,切莫輕忽地目變更所造成的影響。

容積銀行為何

經建會認為,政府耗費鉅資投入公共建設,而公共建設周邊區域進行都市計畫變更時,法定容積被大幅調高,地主往往是最大受惠者,這種現象顯然不盡公平,這類因公共建設而增加的容積應屬於公共財,屬於全民所有,故將創立「容積銀行」來保管與出售。

「容積銀行」顧名思義,即是儲存建物容積的概念。據經建會表示,未來在政府所有重要公共建設沿線及其周圍,若透過都市計劃變更提高容積,則多出來的容積將會存入「容積銀行」中,然後再轉售予建商或地主,得標者就可依規定移轉標得的容積。

這些多出來的容積稱為「增額容積」,目前內政部已著手制定「增額容積出售辦法」,預計年底施行辦法就會出爐;至於從「容積銀行」標得的增額容積有無移轉之限制呢?依經建會初步規劃,在變更後的都市計畫標得的容積,只能用在都委會指定區域內。

事實上,目前坊間也有私人機構開設「容積銀行」,其援用的也是容積移轉的方式,只不過現行的容積移轉,乃憑藉各地方政府所制定的容積移轉管理辦法來運作,如台北市的「台北市都市計畫容積移轉審查許可條件」,或新竹市的「新竹市都市計畫容積移轉實施辦法」,與經建會所指之「容積銀行」乃名同實異而易於混淆。請上「住展房屋網」

容積當成工具,拿捏宜慎

近年政府一再降稅,財政日益困難,非賣地、釋股、舉債難以編出預算,如今終於想到國父「漲價歸公」思維,擬把增額容積收歸國有,理論上,這既能增加政府收入又符合社會正義,實為一舉兩得,但未來在執行上仍得審慎,以免過度運用容積而出現負作用。

長期以來,政府經常以容積做工具,為解決都市停車位不足給予停車位容積獎勵、為維護建物安全給予雨遮屋簷免計入容積、為鼓勵都市更新還是用容積做誘因、甚至花博期間的「台北好好看」還是拿容積做獎勵。

細究這些運用容積的政策,立意確有道理,但最終總是引來不少紛爭,其中停車容積獎勵及雨遮屋簷兩案更接連遭監察院糾正,顯示長期以來政府確已過於浮濫使用容積這項工具。

容積給的愈多,對地主及業者固然有利,但對城市的負荷、都市景觀卻帶來相對的衝擊,實不宜讓這項攸關長期都市發展的容積政策來承擔短期的政治經濟問題。

如今財政困難,許多公共建設找不到經費,政府又想到如何透過標售「增額容積」挹注建設經費,這個漲價歸公的思維非常正確,但如何落實卻必須審慎。

例如依都更建築容積獎勵辦法,凡在鐵路、捷運場站週邊土地進行都更可獲法定容積一倍的獎勵,如果原法定容積是200%,在鐵路、捷運開發完成後升至250%,依增額容積概念,新增50%容積將透過標售挹注建設經費,若10年後該地區擬進行都更,彼時的法定容積是250%而非200%,如此一來,同一個增額容積於今天注入建設財源,10年後又被運用於都更獎勵,這自然是要引發爭議。

有人說:「土地是地主的,但天空是政府的」這意味著政府擁有容積的調控權,但天空真的是政府的嗎?恐怕未必,持平而論,天空是所有世代居民的,政府在運用容積做政策工具時,必須要格外謹慎才好。

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