交易實價登錄 勢在必行! 實價課稅對誰產生衝擊?

難得一見的一致!藍綠雙方聯合出手,搶居住正義的議題及選票,握有執政優勢的國民黨,當然更得要搶先出手,行政院院會昨天通過《地政士法》與《平均地權條例》修正草案,明訂不動產交易採實價登錄,由地政士、買方、不動產經紀業,於辦完所有權移轉登記卅天內,向主管機關登錄實際成交價,實價登錄已經勢在必行!

違反規定者則處新台幣三萬元以上、十五萬元以下罰鍰,並限期改正,屆期未改善者,可按次連續處罰。行政院表示,推動實價申報登錄,是為落實馬總統居住正義的政策,以符合社會期待及改善現行不動產成交案件資訊不對稱的情形。

實價登錄先行,實價課稅意不遠矣

實價登錄先行,實價課稅意不遠矣

行政院長吳敦義也將責成內政部規畫後續相關配套措施,包括如何受理申報登錄、申報不實的裁罰,以及兼顧個人隱私前提下提供各界查詢或利用等各項事宜。

根據住展房屋網的觀察,兩黨同時搶用這個議題,其實也是好的,競爭之後,會激化出最實用的政策,就像行政院已經一改日前對不動產交易資訊應採「區段化登錄」的修法態度,在昨天的院會通過號稱「地政三法」中的《地政士法》與《平均地權條例》修正草案。

「地政三法」在這個會期應該會順利通過,包括之前已經送審的《不動產經紀業管理條例》修正草案,都會一並協商處理,上回是因登記方式引發爭議,當時委員會做出決議,待其他兩法送院審議後再一併協商處理。行政院會昨天上午通過兩法後,將「地政三法」列為本會期優先法案。

《地政士法》修正草案,增訂地政士應在買賣受託案件辦完所有權移轉登記卅天內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊,並以去除識別化方式提供各界查詢或利用。《平均地權條例》修正草案則規定,權利人應於買賣案件辦完所有權移轉登記卅天內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。

但如何確認登錄是實際交易價格,未來可能仍是考驗,究竟需不需要第三者審核機制,來評議成交價格是否失真,還有待更細部討論。

畢竟,如果沒有搭配照價收買,買方確實很有可能低報,之前的防堵措施,是要求賣方要會同申報,就如平均地權條例規定的,由權利人負責申報,若是買賣雙方共同負擔申報責任,成交資料的正確性應該會比僅由買方申報提高許多。

賣方會顧慮到日後是否會依此課稅,所以應該會鉗制買方低報成交價格,將機制由買賣雙方自行協調,應該要比所謂的第三者審核,來得有效率得多吧!新聞提供:住展房屋網

不動產交易實價課稅 倒底對誰產生衝擊?

十之八九基於選舉之理由,先前一度被外界認為過關機率不大的所謂『實價登錄三法』修正案,反而成為本立院會期執政黨拼優先通過的法案;連同住宅法草案及土地徵收條例,更被冠上『住宅五法』新詞,及實踐『居住正義』的大帽。國內房市交易資訊透明化,看來已向前一大步。

但事實真是如此嗎?土地徵收按市價及通過住宅法,離實踐居住正義還差遠,不過實價登錄至少是個開始。然如同房仲分析,無論他們或地政士,都是中間人,只要買賣兩方刻意操作,資料還是可能失真;目前官方版本的登錄方式,的確缺乏公正第三者或機構查驗或監督。

整體而言,相關業者對實價登錄修法的態度,還是分作兩大派。賺取佣金為本,算是服務業性質的房仲業,大致肯定修法;至於靠買土地加工蓋房、賣建案獲利的建商則是感到憂心。而這樣的反應落差,其實也不出意外。

畢竟房仲業近年競爭激烈,為拉攏消費者認同,近年房仲品牌早就把『資訊揭露』視為重要攬客手段。相對而言,以台灣銷售建案慣例,都是每賣一定成數就調高價錢,且定價機制外界很難參透;如果建案周邊房價,消費者可一目了然或輕鬆查驗,對建商推案定價及銷售確實不利。

這當中還有個有趣現象。針對此一議題,各房仲品牌發言人或高層是具名受訪,但建商這邊則幾乎都未具名,似乎應是受訪者要求匿名處理。如果真如此,顯示其實際態度保留甚至反對,但面臨目前選舉氣氛轉濃,高房價又成為此次大選重大議題,因此多不願正面表態、相對低調。唯一反其道而行的,是素有大砲稱號的鄉林建設董座賴正鎰;就最近一週多來的報導來看,他是唯一不避諱、具名發表言論的建商代表。

先前某報曾『引述』賴正鎰說法寫道,推行實價課稅的政黨一定會被替換掉。今天相關報導則又引用他的說法寫到,(實價登錄)修法可予支持(不等於贊同),但如是(交易)實價課稅,不如調高公告現值使其接近市價,因為『衝擊較小』。

經過這一、兩年媒體披露,大家現在都清楚,因為公告現值和市價差距大,因此房地產交易所得課稅(土增稅)偏低,製造炒樓空間,因此財稅單位才宣稱要積極調整稅基,使其接近市價。按實際交易價格,怎樣都比按公告現值(課稅)更符合公平正義,不能因為造成所謂衝擊,就因噎廢食。

實價登錄對業者的衝擊一定會比較直接,但對於自用購屋者來說,影響也是不小,雖然自用購屋有重購退稅之設計,但基本上僅有少數交易可以重購退稅,因此若是無法適用重購退稅,對於房地持有人,尤其是土地面積較大的透天或是公寓型房屋,屋主售屋成本勢必增加,因此對賣屋屋主也是會有影響,但相較於稅制改革的必要性,這些都是「必要之痛」吧!

不過,部分業者提前『憂慮』仍有其道理。目前台灣房地產持有稅是房地分離,但實際交易價格是兩者合一,按照現制,兩者價格難以分割估計。因此要創造真正合理健康的房市交易環境,不僅是稅基改為實價,不動產稅制整體檢討改革,同樣刻不容緩。新聞提供:住展房屋網

不動產未實價登錄 將開罰 確認登錄價格未來考驗

不動產交易不透明 房價永遠不會合理

實價課稅 說容易做可難 查核是關鍵

房價要透明 財長:實價課稅要落實