買預售屋 建商須揭露 公設面積比例

當你要買預售屋的時候,如果銷售人員宣稱「因為我們社區中庭花園很大,所以公設比會比較高」,你就要注意了,你可能買到的是空有坪數,因為像社區中庭花園這種開放式的空間,並不能計入公設面積內。

買屋時一定要精算公設比,以免花了冤枉錢。公設比,簡單來說,就是公共設施的面積,與建築物總樓地板面積的百分比。

公共設施又區分為「大公」與「小公」,大公是指全社區共同使用分攤的設施,例如屋頂機房、水塔、電梯機房、消防幫浦機房與蓄水池等設施,依照各戶面積大小比例來分攤。小公則是指各戶單層的樓梯間面積,因各戶的樓梯間基本上都是該樓層住戶所使用,所以由當層住戶分攤。

需有加頂蓋的空間才能計入

並非所有的公共設施都計入公設面積內,要想分辨社區各空間是否計入面積計算,只要看該空間是否有頂蓋就可得知,例如頂樓平台、開放式中庭花園與露台,因為沒有頂蓋,所以不能計入公設面積計算。

公設面積

『社區中庭花園』開放式的空間,並不能計入公設面積內。

而游泳池、健身房、KTV或圖書館等休閒設施,若設置在室內空間裡,當然要計入面積,並由全體住戶共同分攤。

合理的公設比應該是多少?一般來說,屋齡二、三十年的中古公寓房子,包括大、小公設比約百分之十至十二左右。

至於電梯大樓的公設比,因九四年實施的建築法規新制規定八樓以上大樓須設兩支樓梯,使得電梯大樓房屋公設比很少會低於百分之三十,現在的公設比多半在百分之三十五左右。

簽約前可要求先提供契約書

民眾購買預售屋在簽約前,可要求建商提供買賣契約書供參閱,建商有義務揭露社區中各戶的持分總表、或列出各戶各項持分占總共用部分的比例。

如果建商在銷售預售屋時,要求購屋人必須先付定金才提供契約書,或不揭露足以顯示全部社區共用部分分攤計算的各戶持分總表,並提供給公眾閱覽或自由取閱,將可能構成違反公平交易法第24條的欺罔或顯失公平行為。

××建設公司銷售「××××」預售屋,以及×××建設公司銷售「××××××」預售屋,都因要求購屋人必須先付定金才提供契約書,被公平會認定造成購屋人交易資訊不足的不利地位,對購屋人顯失公平、違反公平法規定,分別決議處××建設一百五十萬元罰鍰,×××建設罰鍰三百萬元。「住展房屋網」

建商公設面積灌水 公平會重罰一千五百萬

建商「瓏山林」建案「博物館」,銷售時並未揭露公設包含的「確切面積」和「詳細內容」,公平會上午通過再罰「瓏山林」台幣一千五百萬,創下公平會史上對建商最高罰鍰數目。加上前兩次不同建案、相同案情的處罰金額,「瓏山林」已經上繳了總計大約三千七百萬的罰鍰。

根據公平會委員孫立群表示,「博物館」建案在進行預售以及登記時,並沒有在買賣契約中標示清楚,「公設部分」包含約665坪的車道,只在交屋時主張依照買賣契約的「找補約定」,把車道面積「分」給住戶,並要求購屋人補繳高於原契約登記公設坪數的金額,藉以獲取高額暴利。

孫立群說:『「瓏山林博物館」在預售屋的階段,將「車道」大概有六百多坪的土地,在預售時並沒有告訴這些買家,說他會列為公設的部分。那在交屋的時候,卻把這六百多坪的土地,灌在「找補」的這個部分。』

孫立群也指出,根據「瓏山林」呈報公平會的「超收金額」,高達新台幣八千一百零五萬元。考量到建案規模,以及「瓏山林」在其他建案也有相同行為,因此本案課處高達一千五百萬罰鍰。中廣新聞網

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