量大重劃區 不要碰 學者:量減價才跌 業者:長期看漲

2010年房市大熱,民怨高漲,政府陸續祭出打房招式,卻不見效,直到今年2月奢侈稅一出,房市急凍,眾多學者與買不起房的市井小民,才終於感謝蒼天有眼,房地產不再是有錢人賺錢的工具。但6月奢侈稅正式上路後,開價與成交價不僅不見下滑,反而微幅上揚,未來房市究竟看好看壞?到底該不該進場?房地產專家說法不一,唯一的共識是「供給量太大的重劃區,最好不要碰。」

政府在2009年調降遺贈稅後,大批的海外資金回流台灣,加上2%不到的房貸低利,導致2010年大台北地區房價節節攀升,房市火紅,使建商、代銷與仲介業者口袋爆滿,卻也造成民怨高漲,政府為平息民怨,不得不祭出許多打房政策。

央行多次道德勸說,銀行應提升投資客放款限制,但未見成效,去年6/24祭出選擇性信用管制,不料房價僅在7月小幅下跌後,8月即持續走升,縱使搭配每季升息半碼(1碼為0.25%),仍壓不住節節上升的房價,知名投資客「帥過頭」甚至嗆聲央行總裁彭淮南:「書讀太少,不懂打房。」

買房停看聽

買房停看聽,6月奢侈稅正式實施後,房價卻未明顯下跌,想買到底該不該緩一緩?什麼時候才能進場買?

陸資來台帶動前景

2011年2月底政府終於公布實施奢侈稅,這才打中投資客要害,大台北房地產市場一片風聲鶴唳,成交量大幅下降,5月出現拋售潮,不少投資客即使賠價也要賣,加上預售屋市場有國稅局追查交易所得稅,專家學者都表示房價將下修,眾多投資客、建商與代銷也紛紛轉為低調,不想再觸怒龍鬚。

不料奢侈稅正式實施後,建商又開始大力打廣告,開價沒有下降反倒上升,房市景氣好像又活絡起來,觀望多時的自住客困惑:「怎麼沒跌反漲,如果再等,房價會更高嗎?」

房地產市場好壞,與國際情勢、政策、房貸利率與供需等因素息息相關,甲山林廣告總經理張境在就認為,兩岸關係是影響未來房市最重要的關鍵之一,總統大選後,台灣的政治與經濟將回歸基本面,加上兩岸經貿活動頻繁且熱絡,可帶動陸資進入台灣投資,未來房市看好。

交通潛力區可補漲

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示,房價會隨物價成長,長期來看房市還是看漲的,尤其是有交通建設規劃的地段,如新北市有捷運行經的外環段,房價未來還有補漲空間,自住民眾可考慮進場,但供給量過大、卻無發展遠景的區域,就很可能造成利空,購屋前要特別謹慎。

雖然許多建商與房仲都表示,成交價沒掉,表示該區域有支撐性,短期內上漲空間不大,但房價也不會跌,現在買還是相對便宜。

但玄奘大學財務金融學系副教授花敬群卻認為,現階段或許表面上的成交數據比之前高,但成交量卻是相當少,不能因為少數的成交數據較高,就說房價反而漲了。

花敬群說,交易量下跌表示現在是買方市場,房價鬆動的過程,一定是「量先掉,價才跌」,現階段即使議價空間大,買貴的可能性還是很高,沒有迫切需求的購屋族,建議先緩一緩,等明年總統大選後,觀察新的房市政策再決定要不要進場。

兩岸政經變數仍多

綜觀各大地產大老與學者意見,下半年度房地產景氣回溫有限,未來房市走向主要取決於「總統大選」與「房貸利率」,房貸利率高,獲利空間就小,但目前利率約2%,以1季升息半碼推估,就算要升到3%也是2年後的事了,短期來說對房市影響不大。

總統大選影響兩岸的政治與經貿交流,外界普遍認為執政黨若當選,可提升陸資來台的意願與可能性,有望活絡台灣房地產,但事實上,陸客在台買房有眾多限制,2002年開放陸資來台投資不動產,至今僅許可45件申請案,而且台灣在地的短期投資客才剛出場,台灣民眾有誰會願意敞開大門,讓大量陸資進台灣炒房,總統大選在即,敢開放限制的政黨,大概也不用選了。

地多區域 靜待大選後

王應傑 東森房屋加盟總部董事長;中華民國商業總會監事會召集人
過去房地產都是大漲小回,下修頂多1.5成,不至於會變成負資產。但土地供給大的區域,就要特別小心了,如淡海新市鎮跟頭前重劃區,幾乎都是空地,房價都是靠投資客撐起來,奢侈稅嚇跑投資客後,這類區域確實不建議現在進場,不妨等明年總統大選後再進場。

下半年難回溫 期待明年

林談 新北市代銷公會副理事長;談美廣告董事長
近期除了奢侈稅外,買賣預售屋查稅也是影響房地產的一大原因,導致預售屋賣得比成屋還差,不過現在土地成本一直墊高,房價要下修也難,中古屋則因為成本不變,下修幅度會比新成屋高。依我觀察,今年下半年不會回溫,但明年大選後,政府沒有選票壓力後,限制變少,房市才可能好轉。

房價漲2% 可能吃光20年優惠息

花敬群 玄奘大學財務金融學系副教授
依照國泰房地產指數,第2季北市新推案成交量比第1季少83.7%,新北市則少64.9%,我認為第3季其實是建商的逃命潮,報章雜誌廣告猛打,塑造房市景氣還是很熱的假象,但事實上是存貨大出清,蓋好了就趕快賣,還沒蓋得就推出預售,因為現在房價還是高,能賣多少是多少。

奢侈稅後,投資客想出場,自住客若想進場,壓力大的一方,就必須承受多一些的房價,所以消費者要團結,要沈住氣,我預估未來2~3年,一般住宅房價會下修到7成,而且因明年有總統大選,推測今年10月後兩黨會開始比賽誰殺投資客殺得兇,此舉也將造成投資客利空。

現在房價還在高點,政府卻推出政策型優惠房貸,每年只有1000多元的優惠,但未來房價只要跌個2%,就吃光所有優惠,2%的房價可能比20年的利息都還高,民眾購屋前不可不慎。蘋果日報【吳苡辰 ╱台北報導】

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