議價成功不買斡旋金難要回 消費者可選擇要約或斡旋契約

動產交易金額龐大,涉及法令繁瑣,一般民眾普遍一生只買一次不動產,缺乏相關專業知識,再加上部分不動產服務業者在廣告與銷售過程中,未充分揭露重要資訊,給予交易當事人正確的引導,以致衍生許多糾紛 。

議價成功的真意為何?

消費者購買房屋時,買方通常會委託房仲與賣方議價,這時,買方先與房仲簽定議價委託契約,並交付保證金給房仲作為擔保,如果議價成功後,買方違約或不買,則保證金會被沒收。

議價委託書

購買房屋時,消費者通常會委託房仲與賣方議價。

議價委託契約中所謂「議價成功」,其真意究竟為何?

莊姓男子有意購買台中市賴姓地主所有的一筆土地,賴開價一億二千萬元,莊只願意出價一億元,莊於是與有巢不動產仲介公司簽議價委託契約,委託房仲與賴議價,莊並交付面額五十萬元之支票作為協商議價之保證金。

九十六年九月,賴同意以一億元出售土地,並於「買方議價委託書」出賣人欄內簽名,雙方約定在九十六年十月十五日正式簽訂買賣契約,但莊事後並未依約前來,有巢不動產仲介公司依據議價委託契約約定,以莊違約為由,沒收保證金,但莊則認為,雙方並未正式簽定房屋買賣契約,議價並未成功,要求返還保證金,雙方因此打起官司。

買方委託房仲與賣方議價

議價委託契約中所謂「議價成功」,是指買賣契約正式成立才算議價成功?還是只要達到買方預定購買該土地之價格一億元時,議價即成功?

台中地方法院認為,「議價成功」的真意為何?要看雙方「議價委託契約」中所約定的議價條件是否完成而定,如果議價委託契約只要求房仲代為議定買賣總價金,至於買賣契約之付款條件等細節部分,則有待與賣方協商時再為議定,並非屬於議價委託契約之約定範疇,那麼,房仲只要能與賣方達成買賣總價金的金額符合買方的要求,議價就算成功。

如果議價委託契約另外有規定「買方應於三日內補足購買總價款百分之五以上之現金為訂金,並於雙方指定之時間、地點與出賣人訂立買賣契約書、不得藉故拖延。」那麼議價委託契約中所謂「議價成功」,應該在買賣契約成立後才算議價成功。

達總價金要求 議價就算成功

莊姓男子欲購買賴所有之土地,但因擬承購之價格與賴所願出售之價格尚有差距,因此才委託房仲代為協商議價,簽訂之議價委託契約中所謂「議價成功」,是指莊與賴就土地之買賣價金數額達成意思合致之意。莊為保證其以一億元之價格購買賴的土地之意願為真實,而提出保證金,並約定於議價不成功時,無息退還,如果議價成功後,莊卻違約或不買,房仲可以沒收保證金。

現在,房仲從中斡旋議價成功,莊卻不肯簽定正式的買賣契約,莊違約在先,房仲有權沒收其保證金。「住展房屋網」

不要隨意出價或與仲介業者簽訂議價契約

消費者誤以為與仲介公司簽立委託議價契約後,仍擁有購買與否的最後決定權;或誤認為議價成功後,再仔細地檢查房屋,如有問題可以拒絕購買。,消費者與仲介公司簽的契約中,多已約定。

所謂「斡旋金」契約,實務上亦有稱「議價委託書」、「附停止條件定金契約」、「不動產承買意願書」等,消費者簽訂此種契約後,必須先支付一筆費用,通稱為「斡旋金」亦有稱「保證金」、「附停止條件定金」等不同名稱。該筆費用是表示買方的購屋的誠意,也是買方出價的保證。議價成交後,買方如果事後反悔不買,這筆費用通常是要不回來。

多數仲介公司會在契約約定,如果議價成功,「斡旋金」則轉為購屋定金,交付賣方,買方如果此時不買,轉成定金的「斡旋金」,可能會遭賣方沒收;又因議價成功,部分仲介公司甚而會再向買方要求支付仲介服務費。所以簽訂「斡旋金」契約,事後反悔不買,消費者恐有遭雙重損失之虞。

所謂「要約書」是指內政部所頒之「要約書定型化契約應記載及不得記載事項」(屬於「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」之附件),稱為內政部版本之「要約書」。

依據該要約書契約第四條規範,要約書需經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達於買方時,雙方即應負洽商簽立本約之ㄧ切義務;且買方於要約期限內,賣方承諾之書面未送達買方前,買方均得以書面方式,撤回要約。

更重要的是,「要約書定型化契約不得記載事項」規定,仲介公司不得約定在契約成立前,得向消費者收取斡旋金、訂金或其他任何名目之費用。故消費者選用內政部版本之「要約書」時,可避免因使用「斡旋金」契約所產生之爭議。

保留委託議價之撤回權

委託仲介議價在賣方未承諾前,買方有權撤回要約不買,惟部份仲介業者在定型化契約中,記載買方在委託斡旋期間,不得撤回之約定條款,消費者如不查,簽約後,在斡旋期間能否撤回要約,雖有法律上之爭議,但為避免此種爭議,簽約時如有不得撤回要約條款之約定,應要求刪除,明確保留要約之撤回權。撤回要約,通常約定需以書面方式提出,並需在賣方未承諾前,送達仲介業者或賣方,方生要約撤回之效力。

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