租屋報稅 附租賃契約繳費證明 租金可申報上限12萬

租屋報稅列舉最高扣除12萬,附租賃契約租金繳納證明即可申報,5月報稅季快結束了,在外租屋的民眾,別忘了準備租金單據,申報所得稅列舉扣除額,最高額度可達12萬元;

包租公們可採取不需任何證明文件,以全年實收租金的57%做為申報租賃所得金額,或選擇列舉扣除方式,針對因租賃而發生的合理支出耗損費用,減除租金收入後作為申報所得金額。

報稅季開跑,不論出租或承租,同樣有節稅方式,為防止房東逃漏稅,房客只需檢附租屋契約、切結書、租金繳納證明即可申報。

合租室友人人可報

中信房屋資深法務專員白宗益表示,承租者因自住租屋,且沒有營業或執行業務使用,都可申報房租支出,以12萬元為上限。

若租屋在學校宿舍,可憑註冊時繳交的宿舍費收據影本,申報房租扣除額。

若租屋族在租屋同時以貸款購屋,報稅時只能擇一扣除額。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,若與友人分租單層住家,因租金支出扣除額不受1屋只能申報1次的限制,每人都可列舉扣除12萬元上限。

房東可先列舉耗費

而包租公們同樣有節稅方法,白宗益表示,租賃所得有兩種申報方式,一種是不需證明文件,以整年房租收入的57%作為申報租賃所得金額;另一種則是列舉扣除方式,在當年租賃期間,發生合理且必要的消耗費用,都可逐項列舉,房東可先行試算,挑選適合方案。

若是將房屋無償借給親友做生意,或無償做一般事務所使用,不論有無收租金,都需申報租賃所得。

若做住家使用,須由當事人以外的2人證明此為無償借用,並至法院公證,才能免申報租賃所得。

案例試算

小明為在外租屋的無殼單身族,每月租金1.2萬元,整年房租為14.4萬元,若採列舉扣除額報稅,房屋支出的列舉上限可達12萬元,超過標準扣除額的4.6萬元,假設最後所得淨額適用最低5%級距,則有(120000元-46000元)X5%=3700元的節稅效果。 資料來源:國稅局、《蘋果》採訪整理 【朱語蕎╱台北報導】

租屋報稅準備文件

租屋報稅準備文件

租屋報稅手冊

什麼資格的房客可以報稅?

所租自用的房子,必須在中華民國境內,但不能當營業用(營利事業)或執行業務(例,醫師、律師、會計師、代書…)使用的房屋。

租屋者必須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬,也就是同一申報戶口中,其他受扶養親屬名義租的房子不可認列。

房客應以實際房租支出申報,最高以十二萬為上限不能同時列報購屋自住貸款利息支出。

【房客申報時需準備的文件?】

租賃契約書正本:必須載明房東與房客的姓名、身分證字號、戶籍地址、租金金額
房租付款證明影本:房客必須檢附房東或房東配偶簽收的收據,或足以證明匯入房東帳戶的存簿影本,或是匯款單存根正本或影本。(ATM自動櫃員機轉帳交易明細表,或金融機構的匯款證明)

房客供自住的設籍證明文件:租屋者必須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬,在課稅年度在該承租地址辦妥戶籍登記的證明,或檢具納稅人載明承租的房屋在課稅年度內是供自住且非供營業或執行業務使用的切結書。

房客常見問題

申報條件認定

問1:租賃契約是不是一定要公證,才能報稅?

答:不是。但契約上一定要有房東與房客的姓名、身分證字號、戶籍地址,及租金金額。

問2:租金一直是以現金給付,並無房東簽收單,房客可以報稅嗎?

答:關於房租付款證明部分,除了房東或房東配偶簽收的收據外,房客只要能提出足以證明匯入房東帳戶的存簿影本,或是匯款單存根正本或影本即可申報。(例如:ATM自動櫃員機轉帳交易明細表,或金融機構的匯款證明)

問3:租期已滿(或未滿)時,搬離或遷居另一租賃處,可以申報房租列舉扣除額嗎?

答:可以,只要約期(或部分約期)是在九十年度的都可以申報,但單據要齊全。

問4:房客戶籍一定要遷入承租地址嗎?

答:房客戶籍一定要遷入承租地址才得以申報房屋租金抵扣所得。房客要將戶籍遷入承租地址,必須持已公證之房屋租賃契約書或承租房屋之房屋稅單至戶政事務所才能辦理。

問5:如果租金不到十二萬,或超出十二萬該怎麼辦?

答:房客應以實際房租支出申報,但上限最多不得超過十二萬元。
例:陳先生年所得為四十萬,每月的房屋租金為一萬五千元,個人每年保險費為三萬元,醫藥費為一萬元,那麼陳先生整年的租金雖為十八萬元,但是可以申報的費用仍是十二萬。

以陳先生的而言,申報租金抵扣所得稅的影響如下:

如果未申報租金抵扣所得稅時,以採標準申報方式,陳先生該年度應納稅金為一萬二千四百二十元。(保險費最高扣除額為二萬四千元整,所以以陳先生之保險費與醫藥費加總後小於標準扣除額(24,000+10,000=34,000<44,000),故採用標準申報方式較為划算。)

其計算方式為下:綜合所得稅=﹝全年所得-(免稅額+薪資特別扣除額+標準扣除額)﹞×綜合所得稅率﹞-累計差額(若所得未達三十七萬則無累計差額)
12,420= ﹝400,000-(74,000+75,000+44,000)﹞×6%

若陳先生申報租金抵扣所得稅,因列舉申報總額超過標準扣除額,所以採列舉方式申報較有利,以列舉方式申報綜合所得稅陳先生該年應納稅金為五千八百二十元。

其計算方式為下:綜合所得稅=﹝全年所得-(免稅額+薪資特別扣除額+全年租金+保險費+醫藥費)﹞×綜合所得稅率﹞-累計差額(若所得未達三十七萬則無累計差額)
5,820= ﹝400,000-(74,000+75,000+120,000+24,000+10,000)﹞×6%

所以陳先生申報租金抵扣所得稅後,將可以節省六千六百元之稅金。

申報方式

問6:租金要報稅一定要用列舉申報的方式嗎?

答:是。就像申報房貸利息支出特別額的規定一樣,房客必須提出相關證明文件才得以申報。申報人可以計算之後,自己決定要採列舉方式申報或簡式申報。

其他

問7:房客堅持報租金抵扣所得稅,但房東卻說要漲房租,房客該怎麼辦?

答:房客可能要詳加計算之後,才決定是否要堅持報稅,或是下次換屋時,找一個願意到法院公證(亦即願意申報租賃所得)的房東。

問8:房東在契約書上要求租賃所得稅,由房客負擔是否合法?

答:律師表示收入報稅本就是國民應盡之義務,租金報稅則是房客應有之權利,不可在房屋契約書上用『不得報稅』等文字,來限制房東、房客行使權利及義務。但契約中可註明所產生之稅金,由房東或房客負擔,若契約明定由何方負擔,則照契約內容行使之。

問9:多人合租一間房屋,但只以其中一位房客名義與房東簽約,其他未簽約房客可否申報房屋租金抵扣?

答:房客申報租金抵扣所得稅,必須取得申報所需的文件,才可進行申報,國稅局是以該文件認定房東之全年租賃所得。若其他房客可取得申報之文件,即可申請申報房屋租金抵扣。,崔媽媽建議每個房客必須與房東簽約,或是再與代表簽約的房客簽一份二房東的租約。來源崔媽媽基金會

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