當二房東 須屋主契約同意 二房東租屋、轉租注意事項

轉租當二房東須屋主同意,詳列契約合法轉租,了解房客背景保權益,為了省租金,不少租屋族選擇與三五好友合租公寓,若遇上室友因故搬遷,原本房客往往得自行找人承租,以分攤租金。

合租分攤租金取得屋主同意

想找人合租分攤租金費用,最好先了解對方背景,並取得屋主同意

房屋轉租後,原房客即成俗稱的「二房東」,得同時對原房東與房客負責,責任不輕。法務專家提醒,轉租前最好先詳閱契約規定,確認可合法轉租,並取得房東同意,避免糾紛。

民眾Iris原本與友人合租一層公寓,室友因為要換工作,決定搬家,她只好開始找人入住,才能共同負擔月租金2萬多元,好不容易透過網路找到女性新租客,在沒有告知房東的情況下,就將房屋轉租出去,房東發現後,認為她們違約,要求支付賠償金,讓她不知該如何是好。

套房、雅房爭議較多

永慶房屋總管理處法服部經理吳宜學表示,依照《民法》443條,未經出租人同意的情況下,承租人不得將租賃物轉租給其他人,但如果租賃物屬於房屋的話,且租約上沒有列出不得轉租等規定,房客可以將一部分的房屋轉租給別人。

也就是說,如果租約上沒有特別規定,民眾承租房子後,依法可以將房子的一部分轉租給別人,沒有違約的疑慮;但若承租物為單間套房、雅房,因空間獨立,只能「全部」轉租,恐有違法之虞。

由於轉租後,承租人即成為「二房東」,須分別對屋主與轉租房客負責,一旦發生糾紛,得付出不少心力處理。21世紀不動產法務副理邱創智建議,民眾若有意轉租房屋,除了須詳閱原租賃契約,確認可合法轉租外,另外還須確認轉租房客的身分背景,並依照一般租屋程序,簽定租賃契約,避免房屋損壞、新房客欠繳租金,少了租約保障,將得不償失。

轉租糾紛與解法  常見糾紛/解決之道

˙未先取得房東同意,有違約之虞:
依《民法》第443條,若租賃物為房屋,且契約上沒有列出「不得轉租」等規定,房客可將其中一部分轉租,但仍建議先取得房東同意

˙房東要求增加租金:
與房東協商,若雙方都同意增收合理租金即可

˙轉租房客遲繳租金:
二房東仍須定期繳納租金給原房東,另外再依法要求轉租房客給付應繳之租金
資料來源:《蘋果》採訪整理

二房東轉租注意事項

˙與原房東協議:
◎事先取得房東同意,並在契約上註明雙方同意的約定
◎詳閱租賃契約,確定可合法轉租,一般僅能轉租部分房屋,不得轉租全部租賃物

˙與新租客協議:
◎了解承租房客的身分、背景
◎與新租客簽契約,契約內容比照一般租賃合約
◎租約上詳擬公共區域電費、水費負擔方式

專家建議 簽約 先刪「不得轉租」條文

崔媽媽基金會租屋服務部主任馮麗芳:房東使用的租屋契約版本常含「不得轉租」條文,不過,對學生或社會新鮮人來說,常常因為抽中宿舍、或換工作等因素而必須拆夥轉租,此時受限合約常產生糾紛。

建議租客簽約前,可先跟房東溝通刪除該條文,以確認有轉租權利,一旦同租的室友要搬離,即可找新房客頂替。不過二房東最好再與新房客簽約,以避免新房客有欠租或是破壞設備等情事。 《蘋果》採訪整理 【王柔雅╱台北報導】

可以向二房東承租房屋嗎?

確認二房東與原房東所簽訂之契約,是否有「限制轉租」的規定,若有,則不能承租;如果沒有,則二房東只可以做房屋部分轉租(民法第443條)。

一般來說,租賃契約中如果沒有特別提到轉租規定時,實務上通常是視為可以轉租的。但要提醒您,若為房屋全部之轉租(例如整層樓或全部店面出租),則需與大房東確認過較有保障。

若二房東無權轉租,其與原出租人之租約可能被解除。此時二房客的狀態恐成無權占有,無法繼續在該處繼續承租居住。簡單說就是大房東有權要求房客遷出,而房客僅能再依損失向二房東請求損賠。房客不可不慎! 來源:台灣法律諮詢網

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