打房救房同步? 買屋租屋 2方向指點迷津

打炒房救房市6月1日同步上路,政府健全房市,6月1日雙箭齊發,奢侈稅及放寬青年房貸多元優惠措施同步上路。行政院副院長陳冲昨(6)日召開跨部會會議,行政院會下周四(12日)核定整體方案並公布。

奢侈稅即將實施,行政院快馬加鞭,陳冲昨天邀集內政部、財政部、中央銀行、金管會、經建會等相關部會,就各項優惠措施執行細節、經費估算,下周將精算所須經費和執行細節。

內政部長江宜樺表示,內政部及財政部貸款優惠方案合併申請,以30年複利設算,加上貸款人數無上限,粗估預算至少須增加10億元。

行政院長吳敦義昨天強調,政府一方面打擊投資炒作,一方面也要鼓勵民眾購買自用住宅,可減輕負擔,規劃奢侈稅和青年房貸多元優惠措施,一起在6月1日上路。

對於外界質疑,政府的措施是讓年輕人當屋奴撐住高房價,行政院發言人楊永明表示,政府是健全房市,實現居住正義,和「撐住高房價是兩回事」。楊永明舉例說,以最高貸款720萬元,貸款成數八成計算,房價約1,000多萬元,不會是高房價。陳冲強調,行政院本來就有「健全不動產方案」,實施一段時間後,因應市場需求,有必要提出一些配套措施。

根據規劃,財政部公股銀行去年底辦理的2,000億元青年安心成家方案,貸款總額度將修改為無上限的限制,即不受2,000億上限。政府高層強調,公股資金充裕,可以充分支應,沒有問題。

青年安心成家方案還可以和內政部的青年安心成家方案搭配使用,青年首購貸款最高可達720萬元,貸款成數最高八成。青年安心成家、整合住宅貸款利息補貼,貸款年限將由20年延長為30年。【經濟日報╱記者蘇秀慧/台北報導】2011.05.07

買屋租屋 2方向指點迷津  觀察租金報酬率與房貸利率 先試算個人財務

購屋時機考量

升息購屋學 近年利率處於2%左右的低檔,房市一路熱門。然而全球景氣熱,各國陸續進入升息循環,台灣不能置身於外,購屋人應將利率變動納入風險考量,衡量自身能力,謹慎買房

利率升息為長期趨勢,有購屋打算的買屋人,考量升息因素,得把目前2%左右的房貸利率再往上加1~2%,仔細衡量自己償還房貸的能力;另外,也可透過觀察「租金報酬率」與「房貸利率」2大指標,來衡量買或租何者划算。已購屋者,則可善用自身條件,選擇最優惠的房貸專案,並謹慎理財,才不至於在面臨升息壓力時,亂了還款步調。

利率試算 多加1~2%

從過去10年中央銀行統計的5大銀行房貸放款利率走勢看來,利率自2001年6%以上漸漸下降至2005、2006年的2.3%左右後,又升息至2008年的2.75%,但2008年底經歷金融海嘯,2009年利率則降到2%以下,一度到達1.6%左右,而後隨經濟回溫逐漸升息,今年3月利率為1.767%。

銀行業主管表示,以國內升息經驗來看,央行為降低升息對企業籌資及民眾貸款負擔等衝擊,通常採緩步升息方式,以經濟現況及通膨疑慮看來,下半年仍屬升息趨勢,由於一般房屋貸款多以20年為期,通常也須7~10年還清貸款,利率的升降與全球市場密不可分,長期走勢難以預測。

下半年不脫升息趨勢

對購屋者來說,為避免升息造成房貸壓力,最具體的方式是將未來升息風險納入考量,在目前的財務試算中,提高未來支出的額度,除了每月還款金額不超過家庭收入的1/3外,可將目前利率加上1~2%試算。

上海商業儲蓄銀行個人金融事業部經理馬婉瑜舉例,以500萬元貸款按月平均攤還本息試算,2%利率月付金為25294元,為保險起見,以3%利率算出月付金為27729元,粗估每月房貸負擔將增至28000元。

在未來升息風險內,究竟是購屋划算,還是租屋划算?信義房屋企劃研究室經理蘇啟榮指出,可從「租金報酬率」、「房貸利率」2大指標來觀察,「目前租金報酬率普遍被認為不到2%,和利率不相上下,但因房貸利率處於低檔,是購屋進場好時機;然而未來若升息,房貸利率跑在租金報酬率前面,就可能租比買划算。」

一段式利率適合長期

舉例而言,用每月2萬元的租金租下一間20坪的房屋,一年租金24萬元,假設當地類似條件的房價每坪60萬元,換算成總價為1200萬元。24萬元除以1200萬元,租金報酬率2%,假如房貸利率高於2%,租屋就相對划算,此時除非財務充裕且還款能力綽綽有餘,否則不必急著進場購屋。

各銀行均針對特殊族群,推出房貸優惠方案,如公教人員,目前由華南銀行推出年息1.56%最低利,其他如百大企業員工、高收入族群(通常以年收入80、150萬元為界),也可選擇適合自己的優惠利率。

長期貸款者,以選擇一段式利率為佳;可提前於3~5年還款者,則適用前低後高式利率。

也有銀行、壽險業推出固定型利率,吸引擔憂未來利率波動風險的購屋人,然而,蘇啟榮提醒,固定型房貸已將未來升息幅度納入利率,實繳金額有可能比一般房貸高,不適合對利率敏感度低者使用。

上述例子中,Antony其實也可選擇政府推出的優惠貸款,如內政部「青年安心成家方案」、財政部「青年首次購屋優惠貸款」,也可為自身爭取較優惠的房貸利率。

專家意見 用寬限期減輕短期負擔

馬婉瑜 上海商業儲蓄銀行個人金融事業部經理

如果短期還款能力有限,可使用「寬限期」,一開始只繳利息、不繳本金,負擔輕。但注意寬限期過後開始攤還本金時,每月攤還金額可能上升至2倍以上,一定要考量到伴隨未來升息,負擔是否過重。

專家意見 利率看升謹慎規劃財務

蘇啟榮 信義房屋不動產企劃研究室經理

利率如從2%升到3%,以20年本息攤還估算,每100萬元的房貸每月就須多負擔487元。升息看來是回不了頭的趨勢,購屋務必謹慎做好財務規劃,未來並利用房貸利率、租金報酬率2大指標,判斷買或租屋何者較划算。
蘋果日報2011年 05月07日

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