奢侈稅打房 換屋族房貸遭夾殺 換屋貸款教戰守則

政府雷厲風行打炒房,換屋族也遭殃,房仲業說,許多人明明是自住,但因先買後賣,同時擁有兩間房,現在多被銀行視為投資客,不只貸款成數低,還得面臨嚴格所得負債比審核。


業者指出,換屋族原本把「先買後賣」改成「先賣後買」,貸款時名下沒房子,就能解決貸款問題,但現在也行不通。因為奢侈稅造成房市瞬間急凍,根本賣不掉。換屋族正面臨前所未有的困境。

換屋族房屋貸款

受奢侈稅影響,換屋族買賣房子也得小心,別被流彈襲擊

信義代書專案經理林以德表示,民眾換屋有兩種方式,一是先買後賣,另一是先賣後買。一般來說,大多數人會採取先買後賣,因為如果先把房子賣了,再找房子,就得另外租屋安頓自己或家人,不然就得寄人籬下,十分不便。

央行去年祭出第一波選擇性信用管制,要求銀行對購買第二套房的投資客降低房貸成數後,對先買後賣的換屋族影響並不大,只要民眾舉証舊房子已經在出售或是過戶中,多數銀行都能接受,視為自住客,房貸不受影響。

但今年二月後,情況完全不同。永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,由於央行和金管會聯手緊盯銀行,並不斷以金檢手段施壓,現在銀行大多不管是不是換屋,只要貸款人名下有房子,想再買另一間,就視為投資客,比照第二房辦理。

陳俊宏說,購屋人一旦被貼上投資客標籤,貸款就會變得很困難,以所得負債比來說,本來只是作為放貸參考,但如果是投資客,就會進行嚴格審核,每月支出占收入比例過高,往往就會吃閉門羹,借不到錢。

各家銀行對所得負債比,規定各有不同,不過現在基本上如果超過支出超過收入5成,房貸條件就會限縮,7成以上甚至會到處遭拒貸。有些銀行規定負債月支出占月收入3成就得由送總行審核,並以5%來推算還款能力,再決定借貸成數。

銀行除了嚴審先買後賣換屋族個人條件外,業者說,按央行現行規定,在選擇性信用管制區內購買第二房,成數上限為6成,但實務上,先買後賣換屋族很難貸到這樣的成數。

主要是銀行配合政府打炒房,目前在鑑價上多採取更嚴格的標準,通常鑑價會比市價低1~2成,然後再以6成放貸,換算結果,實際貸款成數大概只有5成上下。簡單說,換一間1千萬元的房子,自備款往往得提高到500萬上下。

房仲業說,現在可說是換屋族最辛苦的時刻,一方面銀行緊縮資金,使購屋難度上升,另一方面,在奢侈稅風暴下,想先賣房子也難賣個好價錢。此外,奢侈稅雖使賣方態度軟化,但價格仍未明顯下滑。換屋族可謂面臨三面夾殺。

業者表示,過去一兩個月來,換屋族買氣已明顯下滑,許多人暫緩換屋計劃,不過,這也未必不好,市場少了一部份購屋動能,或可使房價下修速度加快,房市可更快回復平穩。
聯合晚報╱記者游智文╱台北報導 2011/04/16

想換屋 先讀教戰守則

換屋族被政府打炒房流彈掃到,面臨「借不到,賣不掉」窘境,業者表示,換屋族大多沒有購屋急迫性,現在不妨先觀望市場變化,慢點買也許還可揀到便宜。如果真有換屋需求,也有多種方式可以因應。

先賣後買 契約註明售後租回

首先就是改變策略,從先買後賣,改為「先賣後買」。先賣後買最大問題就是家人居住問題,但其實可以在出售房子時,在契約上註明延後交屋或是售後租回,然後利用這段時間找新房子,這樣購買新屋時,名下就沒有房子,就不會被銀行認為是投資客,會有比較好的貸款成數及利率條件。

如果覺得現階段房子出售,價格不會太好,仍希望先買新屋,再把舊屋處理掉,那麼如果舊房子的貸款所剩不多,一次還清是最好的解決辦法,房仲業者說,只要名下房子沒有貸款,銀行都會視為第一屋。

和屋主協調 舊房賣掉再交屋

還有一種方式是,找到適合的房子後,先和屋主協調,等待舊房子賣掉再交屋,這樣名下也只有一間房子,這在景氣好時,屋主通常不太願意配合,但現在買氣冷清,可能有機會,但切記一定要在契約上註明清楚。

業者提醒,採取先買後賣的換屋族,現階段買房,最好要多準備一些預備資金,如果透過房仲交易,則最好請房仲業者先向銀行探詢,依個人情況,房子可以貸到幾成,以免付了訂金,發現貸款成數太低,自備款又不足,讓自已陷入進退維谷困境。

解約條款 貸款不足契約失效

業者說,換屋族也可和賣方在契約上另註明一條「解約條款」,言明如果貸款不足幾成,契約失效」,這樣也可以避免發生退訂糾紛。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/04/16

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